万科A：9月份销售数据点评

　　2011年9月份，万科实现销售面积108.0万平方米，销售金额125.1亿元，分别比2010年同期减少4.9%和12.0%。2011年1~9月份，公司累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元。同时，新增加8个项目。

　　我们观点如下：

　　（1）万科销售远好于行业，强者恒强，全年1300亿元销售实现无忧。万科9月份销售面积为108万平，环比增加12.5%，同比减少4.9%；而我们跟踪的33个主要城市成交量环比减少0.7%，同比减少31.3%；万科9月份销售远好于主要大中城市的销售表现，强者恒强。从销售好的原因来看（主流产品定位，灵活定价、单月去化率60%以上），万科四季度销售仍会表现不错，只需达到前三季度销售平均水平，全年1300亿元的销售额就基本上能实现。

　　（2）单月投资有较大增长，全年仍较为谨慎。9月份，万科新增权益建面192万平，全年次高点；权益拿地金额68亿元，为全年中最多的月份。拿地与公司中报中的提法相一致：下半年，在谨慎投资的原则下灵活把握拿地机会。前9个月，累计拿地金额为394亿元，万科需支付266亿元，两者均不到2010年全年的一半，全年拿地仍较为谨慎；而销售额为去年的90%，从投资拿地与销售增长对比来看，万科三季度的现金流状况应该趋于改善了。

　　（3）维持买入。在楼市没有放量的情况下，万科9月份销售环比是增加的，同比也只是微降，所以我们可以这么认为：万科的基本面在9月份没有变的更坏。因此，其股价的下跌更多的是从投资者的情绪和预期角度来解释。从大盘下跌幅度来看，去年10月10日至今，沪深300指数一路震荡下跌了16%；而万科今年前大半年股价一直很坚挺，在预期变化下，近期大幅补跌，整体下跌幅度也大约为16%，万科股价下跌幅度同步于整个大盘。

　　

(作者:赵强;徐军平)