恒大地产上半年净利58亿

　　每经记者 徐学成 发自香港

　　半年劲销423.2亿，净利高达58亿，多项业绩指标遥遥领先，今年上半年，恒大地产交出了一份堪称亮丽的“中考成绩单”。严厉调控之下，恒大“快速周转”的发展模式再次发挥效力，其项目的销售均价更是低至“5字头”。“限购令”蔓延已是大势所趋，“挣扎”中的房地产企业如何突围？“恒大模式”值得借鉴。

　　6项指标遥遥领先

　　恒大最新发布的半年业绩显示，截至2011年6月30日，恒大实现销售423.2亿元(人民币，下同)，同比增长101.7%，同时，净利润高达58.2亿元，同比增长132.8%，其销售增长率和净利均在全国房企中排名第一。

　　除此之外，今年上半年恒大销售面积已达611.7万平方米，在建面积3163万平方米，两项指标均为全国最高。

　　此外，记者对比其他房企业绩数据发现，恒大上半年320.6亿元的营业额和48.1亿元的核心业务利润也领先于全国其他房企，至此，恒大已有6项指标在全国房企中排名第一位。

　　严厉调控之下，房地产市场可谓“风声鹤唳”，一线城市限购初现威力，下一轮政策将蔓延至二三线城市，在众多业内人士看来，调控常态化已经是接下来房地产市场上不可扭转的趋势。

　　在此形势下，恒大的这份“成绩单”堪称亮丽。在接受记者采访时，恒大相关人士表示，恒大的高增长源自“定位明确、薄利多销，发展模式适应当前的市场和政策方向。”

　　恒大方面表示，其产品定位都是针对首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理。据记者了解，在恒大的产品构成中，中端至中高端产品占70%，旅游地产占20%，高端产品仅占10%，与老百姓需求的物业类型比例吻合。

　　其半年报数据则显示，恒大三线城市项目自住比例86%，投资仅占14%；首次置业比例是64%，二次及以上仅为36%。

　　对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉则指出，恒大能够在调控政策下业绩大幅增长的原因在于企业发展战略准确，恒大全面开拓二三线城市房地产市场不仅能够有效规避楼市调控压力，也扩大了销售面积，为业绩快速增长寻找新的市场支撑点。

　　薄利多销 以量取胜

　　根据记者的统计，在华南地区已经发布中报的主流房企中，恒大产品的均价几乎处于最低的水平。

　　按照上半年的销售金额和销售面积来计算，截至上半年，包括万科、中海、保利、雅居乐、华润、富力、龙湖在内的几家房企的销售均价均在10000元/平方米以上，另外，碧桂园均价较低，不到6300元/平方米，而恒大也仅为6918元/平方米。

　　不过，值得注意的是，按照恒大的交楼标准，一般都提供价值1500元/平方米的精装修，如果减去这一价格，恒大交楼的均价仅在5000元/平方米左右，在上述几家房企中是最低的。

　　此外，从利润率来看，恒大的策略或许更为清晰。

　　据记者统计，在上述9家房企中，华润的核心业务利润率达到了37%，为最高；中海、雅居乐、龙湖的利润率也均在20%以上；另外几家的利润率偏低，恒大则仅为15%，处于最低水平。

　　与此相对应的是，恒大的核心业务净利润高达48.1亿元，在9家房企中属最高；而核心利润率超过20%的4家房企中，核心业务利润最高的也仅为46.6亿元，最低则只有21.5亿元。与此对应的是，利润率较高的房企其售价一般也处在较高水平，但通过上述数据不难看出，在调控之下，以自住为主的刚性需求所占的比例正在上升，一些售价过高的项目并未得到市场认可，而是像恒大、碧桂园这样以高性价比住宅为主的房企获得了较好的销售业绩。

　　通过薄利多销的方式 “以量取胜”，这恐怕是恒大“快速周转”模式的最好体现。

　　对此，恒大董事局主席许家印也多次公开表示，“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利。

　　韩长吉认为，快速开发、快速销售，在资金回流方面有着非常大的优势，能够为企业的下一步发展提供资金支持；另外，恒大的利润空间较为固定，容易被消费者接受，恒大在开发过程也将进一步巩固市场。

　　上述判断也在恒大中报的数据中得到了印证，数据显示，截至6月30日，恒大现金总额达到286.9亿元，拥有未使用的银行授信额度327.1亿元，总共拥有可动用资金614亿元人民币。

　　“快速周转”将成共识

　　以目前的形势来看，“限购令”蔓延至二三线城市已是大势所趋，随着信贷收紧，投资需求受限，房企的销售业绩和现金流状况一直颇受业内关注。

　　但中报数据则显示，恒大似乎并不存在上述问题。由于长期以来一直奉行“低价优质”的产品定位，恒大的产品在市场颇具竞争力。

　　中报数据显示，恒大上半年交楼均价6345元/平方米，销售面积611.7万平方米，位居全国第一。

　　对此，恒大方面表示，拿地立即开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售，这类模式适应当前大势。

　　记者了解到，恒大一贯坚持每个项目都是快速开发建设，争取在6-8个月开盘。目前，恒大181个项目有167个已经大规模开发建设，开工项目比例超过92%。

　　另据统计，恒大在建面积3163万平方米，全国第一，占总土地储备的23.4%，所有土地可供开发3-5年。

　　韩长吉表示，大模式的实质意义在于不捂地，不惜售，按照正常的利润空间进行销售运作，值得一些资金链紧绷，楼市定价缺乏依据的房地产商借鉴。

　　其实，调控大势之下，这一策略已经开始成为行业的共识。此前，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》即指出，高周转的经营模式已经成为领跑企业的共性，尤其是在政府调控房地产市场趋于常态化的当前，高周转模式的优点体现得比过去更加显著。韩长吉也认为，虽然目前中小房地产企业追寻超额资本收益的期望依旧较高，但随着调控的逐渐深入，房地产企业资金链将更加困难，恒大模式将有望得到推广。

　　但这一模式的造就也并非一日之功，据记者了解，无论在运营、材料、建设，还是财务方面，恒大的成本控制能力都十分惊人，有的原材料采购价仅是市场价的2-3折，“标准化运营”使恒大实现了在同类产品中质量最高、品牌最好，但价格最低，性价比最高。