长安8号：京城豪宅上演股权争夺战

　　荆宝洁

　　两纸公告揭开了一座豪宅停工数月之谜。曾经“亲密”的合作伙伴，因为股权纠纷对簿公堂。

　　2011年12月20日，奥园发布公告称获得胜诉，法院撤销泓达的禁制令申请。12月30日，奥园(03883.HK)再次公布诉讼进展。泓达向法院承诺，2012年1月13日或之前付款。1月20日之前，奥园附属公司振富等各自向法院承诺，不会出售泓达于世纪协润之股份。

　　角力的双方是奥园和泓达投资(实际控制方为王府世纪公司)。如果奥园胜出，奥园将拥有长安8号项目公司北京耀辉96.8%的股权；1月13日之前，如果王府世纪偿还了借款，王志才还将在长安8号中留有一席之地。

　　一位市场人士透露说，王志才正在四处找钱、找合作方。

　　股权纷争

　　这笔借款要追溯到2009年。

　　因长安8号项目工程建设融资需要，2009 年12月9日，由奥园地产担保，香港世纪协润公司(世纪协润是王府世纪所有人王志才在香港成立的公司，奥园和泓达透过该公司共同持有长安8号)获得工银国际融资有限公司及其他贷款人共计6.7亿港元的抵押贷款。为此，世纪协润提供了系列抵押担保，包括奥园地产。

　　2011年8月1日，奥园地产发布公告，由于合作伙伴没有履行对原贷款人的偿还义务，其全资附属公司振富有限公司已斥资7.13亿元从中国工商银行(亚洲)购入长安8号项目6.7亿港元境外贷款。几乎也是从2011年8月份开始，长安8号开始停工停售。

　　奥园在公告中表示，王府世纪所控制的泓达投资在这笔定期贷款中违约，因此作为抵押物，世纪协润的股权也遭到了工银国际以及其他贷款人的强制接收。如果中国奥园此番不出手，将意味着失去长安8号这个项目，而在收购此贷款的同时，与贷款相关的股东权益也一并落入了中国奥园的囊中。

　　但泓达不甘心就此出局，这意味着王志才多年的心血将付之一炬。

　　随后，泓达向香港高等法院提起禁制申请令，申请强制被告人(奥园地产及各方)解除并释放泓达持有的世纪协润的股份，并将有关股份退还泓达。泓达指奥园一方承诺，若泓达因抵押股份引致损失，中国奥园一方会作出赔偿。不过，法官现认为股份承按人行使权利卖股，不构成中国奥园一方违约，中国奥园一方赔偿便可，法官驳回泓达的暂禁令申请。

　　泓达不满法院做出的裁决，继续上诉，所以才有了2011年12月30日，奥园公告所叙述的一幕。王志才必须争分夺秒筹到这笔款。

　　长安8号往事

　　由于债务问题，项目开发历时6年，几度易手。

　　该地段最早的所有者是北京王府世纪发展有限公司(下称王府世纪)旗下北京耀辉置业有限公司(下称北京耀辉)。2004年，北京耀辉拿得该地块，将项目命名为“耀辉国际城”，预计投资21.28亿元进行项目开发。

　　王对长安8号项目十分看重，将其拥有的大部分资金都投入到了长安8号中。但由于资本不足，王府世纪无力独自撬动该项目，一直希望寻找有实力的资方。2004年9月，王府世纪以3100万元价格将北京耀辉62%股权出让给天鸿宝业。天鸿宝业接手后将其更名为“擎峰阁”，多方融资后启动了该项目，但进展并不顺利。随后的2008年，由天鸿宝业重组而来的首开股份(600376.SH)以“不擅经营豪宅”为由将股权悉数出让给世纪协润。

　　据天鸿内部人士向本报记者透露，王府世纪和两任合作伙伴都曾多次产生分歧。一位曾帮助王府世纪寻找资方的中介人士向本报记者回忆说，首开当年以“不擅长经营豪宅”割弃长安8号，主要是因为，长安8号虽然利润高，但开发周期长，占压资金大，同时合作方王府世纪或牵涉其他债务。另据透露，当年美林曾借款给王志才用于其他项目的发展。

　　为回购此前卖出的“耀辉国际城”，世纪协润需支付首开股份出让款及债务共计16亿元。

　　世纪协润苦于资金难以周转，多次要求首开股份“网开一面”，延迟付款。不久，王府世纪找到了新的买家。

　　伸出援手的正是奥园。2009年，为获奥园地产的资金支持，王志才将王府世纪90%权益注入世纪协润，并在香港成立泓达投资公司，同意由泓达、奥园地产各自控股世纪协润58.67%、41.33%股权。

　　奥园地产以3.7亿元购得世纪协润41.33%股份，在接手该项目后将其更名为“长安8号”。除了看好长安8号项目所处的黄金地段，奥园地产更希望藉此进入北京市场。

　　奥园步步为营，逐步获得了项目的控制权。

　　据公开资料显示， 2009年9月，奥园继续认购世纪协润2.9亿元可转换票据，至2010年9月到期后，将增持世纪协润股份至52.69%，获得控股权。此外，2009年12月，世纪协润在奥园地产的担保下，获得工银亚洲贷款6.7亿港元(以目前的汇率折合人民币5.52亿元)。

　　奥园不仅带来了资金，而且全面包装长安8号项目，还把项目带到香港做推介。奥园地产董事局主席郭梓文曾公开表示，该项目未来3年内将为中国奥园带来130亿元的销售收入。但结果并不如预期般美好，其产品定位也被市场怀疑。有市场人士向本报记者指出，如果不是做密度如此大的高端住宅，而是做写字楼产品，会更有市场。

　　偶然中的必然

　　奥园2010年年报显示，长安8号销售金额仅有7.925亿元，与目标相距甚远，且由于后期项目动工时间难以确定，下一笔销售金额何时入账仍是未知数。

　　合作双方的种种矛盾在恶劣的市场环境下更加凸显。“除了建设资金以外，奥园还要不断的帮助项目还债，其所投入和产出似乎并不成正比。”前述和双方均有接触过的中介人士称，股东合作双方的分歧对房地产项目的发展是个致命伤，项目价值会因此大大受损。好地段的项目不一定带来好的回报，最重要的是项目的现金流。

　　长安8号所遭遇的变故，对年营业收入20亿左右的奥园影响不可谓不大。奥园2010年销售额为47.6亿元，2008年营业额只有6.19亿元，而2007年是25.01亿元，业绩波动较大。

　　奥园以擅长通过并购获得项目著称。但频频并购也必然面对更多的变数。2011年12月31日，奥园宣布，以4.5亿人民币收购苏州地块60%权益的交易告吹，主要由于合作方未就有关合作建议取得政府批准。