中海外赴港发债 房企万亿偿债潮将至

　　2月6日，来自评级机构标普的消息，中海外(00688.HK)近期正在进行一项债券融资行动，预计此次融资所得将用于偿还现有债务等事宜。知情人士预计，融资本周内可完成，发债规模为5亿美元。

　　香港联交所及世联地产等多家机构数据显示，其他过去数年财务杠杆大幅飙升的房企，尤其是在香港发债融资过多的房企，今年年中至下半年，将有多笔债务到期，迎来“还债年”。

　　海外发债窗口开启？　　

　　2月2日，中海外主席孔庆平曾对记者表示，今年房地产形势更严峻，中海外正积极筹集更多现金以应对。

　　标普称，中海外本次欲发行的债券的条款与条件，与其已发行的优先无担保美元债券一致。2010年11月，中海外曾发行5亿美元十年期的优先票据，息率为5.5%。

　　知情人士透露，中海外已聘请四家银行担任发债安排行，此次发行的是以美元计价的债券，发行规模为5亿美元。

　　标普预计，中海外将把发债所筹资金用于偿还现有债务，或对现有债务进行再融资，并用作新项目和现有项目的融资，以及一般企业用途。

　　本报记者统计，近期通过债券市场融资的并非只有中海外，还包括新鸿基地产、恒基兆业、九龙仓、南丰等在内的香港房企。

　　这是否意味着，每年一季度的房企海外发债窗口开启？

　　去年一季度，恒大地产、碧桂园等通过香港资本市场发债融资数百亿。中原地产和伟业我爱家研究部统计，仅在2011年上半年，恒大、碧桂园、华润置地、中海外等十大标杆房企便进行海外融资324亿元，超过前年总和。

　　但今年与往年不同。香港一投行人士对记者表示，最近很多香港本地房企进行债券融资，但对于内房股而言，发债并没有那么容易。除了类似中海外这样的红筹还能获得债券市场及投资者的认可，其他很多内房企目前并不具备发债融资的条件。而且，去年下半年开始，海外资本市场已不看好内地楼市。

　　穆迪也认为，随着内地信贷紧缩持续，估计内房股约4.2亿美元的公共债务将于今年到期，且大部分亦将需再融资，其中部分发行人评级于B3或以下，如合生创展、绿城中国等。而目前为止，亚洲未有B3或以下的发行人成功发行美元债券的案例。

　　上述投行人士称，不仅现在难获融资，此前债务极有可能加剧今年房企的资金压力。公开资料显示，2010-2011年房企发债融资潮中，已有房企融资利息高达14.5%。

　　“借新还旧”危局

　　2007年以来，随着内地楼市的火爆，内地房企在海外不断上演“借新还旧”的融资游戏，海外发债融资的规模连年递增，与之伴随的，是发债息率的逐年上升。

　　本报记者根据世联地产、香港联交所数据统计，2007-2009年，内地房企海外发债息率保持在5%左右，2010年上升至8%-10%，而2011年则普遍飙升至13%-15%。

　　但2011年的严厉调控使得这种游戏面临危机。以首个在港发债的房企合生创展(HK.0754)为例，截至2011年6月，合生创展的账面资金仅40余亿港元，但公司拥有大量的短期负债，未来1年内需偿还的借款超过110亿港元，其中还不包括2012年11月到期的3.5亿美元优先无担保债券。

　　“如果2012年销售继续低迷，这笔美元债券或将给合生创展带来危机。”广州一接近合生创展的业内人士表示。除上述数据披露外，合生其他的海外债还包括去年1月发行的2016年到期3亿美元优先票据，这笔债务今年也要支付利息。

　　本报记者查询香港联交所及多家公司财报发现，除合生创展外，绿城中国有1.8亿人民币可换股债券于今年5月到期、上海证大有1.39亿美元票据于6月到期；此外，碧桂园、华润置地、恒大等30余家在港上市房企，2012年均有海外债券到期或需支付利息。其中，碧桂园2012年便有三笔海外债务需支付利息及相关费用，达数千万元。

　　世联地产董事长陈劲松向记者表示，今年是房企债务的偿还高峰，包括银行贷款、信托、私募、民间高利贷等在内，房企万亿债务今年都将集中到期。

　　但开发商今年主要的现金流入——销量不容乐观。中银国际此前曾经预期，2012年内地楼市销量将下降10%-15%，均价将下降10%-15%，一线城市均价降幅更可达20%以上。

　　不少房企正在想办法渡过危机。恒盛地产(HK.0845)行政总裁程立雄表示，公司计划将今年的开工量由去年的200万平米减至150万平米，预期可节省逾10亿人民币开支，另外也希望通过银行项目融资来取代信托贷款，及以长债来取代短债以优化债务结构。