许家印再次叫板万科 恒大多个第一背后有苦衷

　　恒大4月份销售业绩摆在公众面前，让许家印有了再次叫板万科的底气。据媒体报道，恒大对外发布的简报显示，恒大夺得销售额、增速、销售面积等多个全国第一。但是在光环之下的是恒大地产提高利润率战略转型的失败。

　　许家印的老大情结

　　恒大地产发布的今年4月销售简报显示，今年4月，恒大集团销售额81.9亿元，位列全国第一，同比增长33.1%，环比增长103.5%，销售额增速全国第一；销售面积138万平方米，全国第一，同比增长57.8%，环比增长126.4%，销售面积增速全国第一。同时，恒大也创下了其自上市至今3年间，4月销售绝对值与增幅两项数据的最高纪录。

　　在印象中，恒大地产一直利用各方面的数据的来“炮制”各种第一。早在2009年10月，恒大就曾经拿出民间机构数据声称，在销售额、销售面积及前三季度销售面积和土地储备等四方面超越了万科，坐上了内地房地产业老大的位置。而当时正是恒大上市前夕，其高调造势的用意可见一斑。该数据发布后立刻遭到了业内的普遍质疑，称恒大与该民间机构有着业务上的合作。

　　尽管被媒体报道后，让恒大地产颜面上不好过，但是恒大却一直没有放弃争夺老大的地位。

　　2011年恒大年报发布，由于其大多数项目位于二三线甚至四线城市，受到限购政策影响并不严重，其年报显示，2011年销售面积1219.9万平方米，全国第一；全年在建面积3652万平方米，全国第一；全年销售额803.9亿元，香港内房企第一；全年目标完成率114.8%，全国第一；进入全国103个城市，全国布局第一。

　　恒大地产只要有机会就会大张旗鼓地宣称自己是中国地产界的“一哥”，但是外界对此却并不认同，其中也有许多值得商榷之处。

　　比如，恒大称今年4月销售了81.9亿元超越万科夺全国第一，但是随即保利地产(微博)对外披露的4月销售数据称，实现签约金额91.48亿元，整整比恒大多了近10亿元，而且中海地产、绿地地产等重量级房企还未公布4月业绩，恒大这个全国第一的数据不知从何而来。

　　业内人士指出，恒大只有靠降价才能吸引购房者，但是这样却又导致股价下跌，只有不断地创造各种噱头，才能既卖房又能吸引投资者的关注。

　　高利润转型失败

　　“5000元/平方米的精装修房子还能有利润？”这是业内对恒大的普遍看法。靠卖“低价盘”发家的恒大，尽管销售额很高但是利润并不高，赚得全是“辛苦钱”。

　　其实，恒大自身也意识到了这个弱点。多年来，恒大一直靠着高周转率获得快速发展，利润率并不是其最重要的追求目标。但是在2011年的年报中记者看到了这样的数据，净利润率从17%升至19%，周转率从43%滑落至34%。在调控之下，高周转率的企业比高利润率的企业受影响更大。也就是说，恒大在有意地提高利润率。

　　正是在这样的转型要求下，今年一季度，恒大并没有继续大规模降价，而是有意识地提高利润率，但是事实证明恒大的战略并不成功。数据显示，恒大地产一季度销售额为82.6亿元，同比下跌约58%；销售面积为129.9万平方米，同比下跌约55%。

　　克尔瑞评论员孙田认为，恒大地产一季度业绩下滑，主要原因是战略调整。恒大从去年11月开始的主动降速发展策略，将提升项目利润率作为现阶段的主要目标；恒大一季度以来甚少使用全国化的降价促销战略，迥异于往年率先打响价格战。这两大因素都影响了恒大“低价走量”的成效。

　　面对如此大的业绩下滑，恒大不得不重新举起降价大旗，提高利润率的转型也只得暂停。

　　数据显示，恒大4月销售均价只有5900元/平方米，而2月和3月，恒大销售均价分别为6389元/平方米和6597元/平方米。2011年全年，恒大销售均价为6590元/平方米。也就是说，恒大4月的售价比去年全年及今年前3个月的价格都下跌10%左右。据市场人士介绍，恒大“五一”期间在部分地区的优惠幅度甚至达到7折左右。

　　尽管万科的利润率和周转速度均不及恒大地产，但是凭借多年的积累恒大想要真正赶超万科还有待时日。

　　商报记者 赖大臣/文

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　　十大上市企业4月销售额达363亿

　　日前，各大房企陆续发布了4月份的销售业绩。在鼓励首套房消费的影响下，各大房企的业绩均有不同程度的提高。

　　金地集团和保利地产均在销售额上实现了较大幅度的增长，而此前公布4月销售业绩的万科和富力则出现下降。

　　北京中原的统计显示，目前已经公布的十大上市房企，合计销售额达到了363亿元，同比上涨幅度达到了22.3%，比去年同期多卖了66个亿。但是在今年4月，13个大中城市土地成交量仅为176公顷，较前3个月均值缩减超过四成，显示出目前住宅销售止涨回落后，开发商购地积极性也大幅降低。4月，万科购地金额仅占其当月销售额的4%。这表明，万科依然看跌后市土地价格走势。

　　值得注意的是，房企业绩上涨主要来源于二三线城市的贡献。

　　截至4月底，今年入市的51个期房项目总供应量为11815套，其中大型房企7124套，比去年同期减少25.8%；中小房企24个项目入市，是去年的6倍，供应量为4691套，比去年增长238.2%。万科1-4月在北京无新项目入市。大型房企首4月新开项目的销售额为19.28亿元，比去年同期减少66.95亿元，表明北京等一线城市由于供地减少对房企的贡献也在持续下降。