浙商证券：房地产行业金九银十还有指望

　　作者：戴 方

　　9月9日，国家统计局公布了2011年1至8月全国房地产市场运行指标，同时公布了全国房地产市场运行的有关数据。根据数据分析，我们认为行业悲观预期向好修复值得期待，而房地产行业迎接“金九银十”的可能性也将得到提升。

　　投资同比维持高位

　　保障房贡献明显

　　8月全国房地产开发投资额为5908亿元，同比上升31.6%，升幅较1至7月下滑了5个百分点；同期住宅开发投资额为4329亿元，同比上升了36.7%，升幅较1至7月仅下滑了0.8个百分点，住宅投资额下滑程度明显小于房地产开发投资。我们认为其中的主要原因在于保障房的贡献。据住建部统计，1至8月全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套，开工率86%(不含西藏自治区)，较1至7月(72%)增加了14个百分点。随着保障房建设的有序推进，保障房建设将弥补普通商品房投资额的下滑，进而使得房地产开发投资增速维持相对高位。

　　8月销售好于市场预期

　　房价依旧平稳

　　8月全国商品房销售面积和住宅销售面积分别为7817万平方米和6981万平方米，同比增速分别为13.5%和13.9%，环比增速分别为2.6%和3.4%，明显好于此前市场“8月商品房销售同比和环比均有明显下滑”的预期。部分原因在于管理层“限购扩容”表态以及台州出台限购政策而导致部分城市或区域的提前购房潮对于8月销售量的贡献。同期，8月商品房销售均价和住宅销售均价分别为5644元和5173元，同比增幅分别为10%和9%，环比增幅分别为0.9%和0.2%，与7月相比，同比增幅分别下滑了8个百分点和9.2个百分点，环比增幅分别下滑了6.8个百分点和6个百分点。我们认为房价的涨幅下滑除了商品房结构性的原因，还在于地方政府为了完成房价控制目标而实施商品房预售管理。

　　开发资金环比略有改善

　　利用外资翻番

　　1至8月房地产开发资金合计为54738亿元，同比增长23.4%，较1至7月提升了0.1个百分点；其中8月房地产开发资金合计为6886亿元，同比增长25.5%，环比增长0.4%，显示资金链在7月环比6月下滑后略有企稳改善。

　　在其分项资金来源中，8月利用外资达133亿元，环比大幅增加114.5%；自筹资金2960亿元，环比小幅增长4.6%；国内贷款受限于调控政策和银行信贷额度，8月871 亿元，环比下降了12.5%，此外，定金及预收款和个人按揭贷款在8月亦稳中有降。

　　维持“看好”投资评级

　　我们维持行业“看好”评级，源于行业悲观预期的向好修复。

　　一方面“限购扩容”政策相对宽松；没有统一指定限购城市名单和执行日期，让“金九银十”可能性提升；韶关、丹东等城市“限价”替代“限购”获管理层认可，商品房销量受“限购扩容”政策负面影响大为减少。

　　另一方面，央行扩大存款准备金缴纳范围，在考量了存款安全性的基础上，为央行相机调整存款准备金率提供了“量”上的空间，使得央行在宏观经济放缓的背景下货币政策更具灵活性。

　　在行业悲观预期向好修复到来之前，我们重点推荐凤凰股份、宁波富达、荣盛发展、新湖中宝、滨江集团和合肥城建。 (作者系浙商证券分析师)