房地产：行业政策面逐步进入上升通道

　　中央经济工作会议政策基调“稳中求进”。中央经济工作会议12-14日在北京举行，会议认为要突出把握好稳中求进的工作总基调：由去年的“保持经济平稳健康运行”转向今年的“促进经济平稳较快发展”，并且“稳定价格总水平”不再处于突出位置，凸显政府稳增长的决心。中央经济工作会议首提推进房产税试点。我们判断未来房产税推出将缓解限购对市场的过度压力，促升销量，托底市场。房产税试点的可能方案：（1）首先在部分二线城市及一线城市推出，作为限购政策退出的对冲，可抑制投机性需求。（2）对增量征收可能性大，主要由于对存量征收的话绝大部分城市信息系统不完善、房改房等无法纳入统计，且经济下滑期间明显增大税赋负担不合理。（3）方案将先松后紧，出台的税率将以低于1%为主。

　　调控目标定位“促进房价合理回归”。遏制部分城市房价过快上涨（2010年4月国十条）----巩固和扩大调控成果（2011年1月国八条）----促进房价合理回归，说明调控取得一定效果，未来将以巩固为主。基本面将持续下行，在目前供应维持高位、库存持续上升的状态下，即便政策略松也不会改变房价下行的态势。目前库存较10年4月低点上升75%且12年继续再库存。我们预计至12年上半年量价基本面继续下探，拿地、新开工、投资持续下行。在库存和资金压力下，降价促销将使房价下行幅度更明显，达到“促进房价合理回归”的目标。

　　我们判断的“严厉政策面见底反转”、“从宏观货币信贷实际宽松到地方土政策局部松动”的预判已证实和兑现。宏观货币信贷的实际宽松预计将持续施行，可以一定程度上促进销量底部的抬升；而地方政府在资金压力逐步增大的情况下也将在自主范围内逐步小幅放松地产调控，预判将逐步出现公积金贷款额度提高、限购严厉程度降低等。

　　吻合我们一直以来的政策面反转的基本路径：宏观货币信贷实际宽松----地方政府行业土政策局部松动----中央政府行业调控政策局部修正。

　　如对首套房的定向宽松与我们在11月年度策略报告《平衡再生》中对行业政策放松路径、具体步骤的判断一致。

　　由于政策为最先行指标，地产股价最敏感的变化将是政策面预期的变化。虽基本面仍将继续下滑，但政策面实质性将逐步进入上升通道。

　　我们预判未来板块将处于底部抬升态势，建议增持并积极配置。选股思路：（1）高周转龙头持有致胜，重点推荐保利地产、招商地产、万科、荣盛发展、首开股份、金科集团、中南建设、金地集团、鲁商置业。（2）地产+X：华侨城、北京城建、中国宝安、新湖中宝、华业地产、苏宁环球、建发股份。