房地产行业：重视“稳刚需”的政策新动向

　　事件：

　　住建部姜伟新23日表示，2012年新开工保障性住房和棚户区改造700万套以上，基本建成500万套以上。会议要求坚持地产调控同时，加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求。

　　投资建议：

　　我们认为政府调整保障房开工数量一方面在于当前行业调控效果显著，普通商品房价格已经有明显回落；另一方面在土地市场下滑之后，地方财政压力加大，后期继续加大保障房建设将给地方财政造成更大压力。因此从当前形势看，降低保障房开工符合市场发展方向。

　　根据我们测算，本次降低保障房开工面积将使得2012年保障房投资增速从62.89%，回落至44.03%，回落幅度在19个百分点。由于存在较多假设，具体回落数据可能存在差异；但是从测算趋势看，2012年保障房投资对冲商品房投资的能力在减弱。

　　我们认为2012年政策主基调为稳增长。政府防止行业价格、销量大幅上涨后又大幅回落同样是稳增长的关键。因此，本次降低保障房新开工后，住建部同时也提出“加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求”。从目前意义而言，在行业调控效果已经显现时，管理层具备优化调控的空间。展望2012年，政府对待普通住房和刚需有望出现偏温和的态度。稳定刚需合理释放将成为后期政策新动向。

　　截至12月23日，2011年A股市场PE（TTM）在12.95倍，房地产板块PE（TTM）在13.83倍。本次住建部对保障房和普通住宅的表态可以理解为对前期地产政策的继续优化。政府降低保障房开工同时，优先首次购房信贷需求有利于后期成交稳定。维持前期“降准配地产”观点，认为行业发展与前期存在差异，建议积极配置地产龙头。个股方面，看好万科、保利地产、招商地产、华侨城、荣盛发展、中南建设、金科股份、苏宁环球和万通地产。