地产股暴动 政策年内放松成主流预期

　　《投资者报》记者 薛玉敏

　　一向对政策最为敏感的地产板块，却在中央政府的持续高压之下，像寒冬中坚韧的松柏一般，独自演绎着属于自己的行情。

　　在房地产市场遭到严厉打压时，它沉寂默然，但稍有机会，地产股就立显井喷之势。譬如2月27日，国务院发布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》，受此消息激励，地产股当日全线飙升，更有11只收于涨停。

　　同花顺金融数据终端统计显示，截至3月2日，房地产板块整体上涨了23.7%，两倍于同期上证指数11.8%的升幅，也是仅次于有色金属及采掘业的第二大牛板块。

　　如果说房地产的寒冬未必是地产股的寒冬，那么春节后各地楼市成交量反弹的疑似回暖又是不是地产股的春天呢？

　　政策年内放松成主流预期

　　从去年12月至今，先后有佛山、芜湖和上海三个城市出台变相放松“限购”的政策，但最终都在中央政府的严控下无功而返，近期市场更是因政策放松预期而大涨。

　　3月2日，住建部一位负责地产市场监管的司长在接受媒体采访时称，房地产调控政策决不会松动，决不允许地方政府在房地产调控上与中央唱反调，因而与中央政府调控要求不符的地方“微调”行为都已被叫停。

　　但记者采访发现，作为卖方机构的券商分析师多数都很乐观，他们普遍相信，就在今年的某个不太遥远的时刻，房地产调控政策终究会出现松动，即使中央仍然紧守，但可能也会默许地方政府的放松政策。

　　光大证券分析师万知是其中旗帜鲜明的一位。“尽管上海政府的楼市调控政策被取消，但并不影响地产政策回暖的趋势。因为中央与地方政府在地产政策上的态度是一致的，如果下滑过于严重就需要放松。”万知说。

　　之所以近段时间会出现新政反复出台，又反复被叫停的现象，在他看来，这只是中央政府和地方政府在救市时机上有差别，这种差别是他们对土地市场及房地产投资的敏感度不同决定的。对地方政府来讲，最直接的冲击是土地收入减少给地方财政带来的巨大压力，这一点很容易被地方政府感知，并倍感压力；而对中央政府来说，房地产投资指标还没有快速滑落，因为房地产投资受到影响的时间要滞后很多，大概在3～6个月之后才能显现。

　　根据光大证券的投资预测模型以及对开发商的调研情况来看，万知认为，未来3～6个月，房地产投资将面临大幅下滑的境地，到时候地方政府再救市叫停的可能性就很小。

　　同时，万知还提到了一个耐人寻味的细节：去年佛山新政是当晚就叫停，芜湖是三天后叫停，上海则用了一周时间。万知猜测，这可能说明决策层在“叫停”上也经过了一些犹豫，最后鉴于目前经济还没有因为地产下滑出问题，才最终决定叫停，如果这样，“说明中央对于地方救市的态度在逐步缓和。”

　　广发证券(微博)分析师沈爱卿也认为调控政策会放松，不过是“微调”而已。

　　他分析说，去年年底以来，各地方房地产放松政策不断。大体上看，放松政策分为四种，契税减免政策(通过上调普通住宅标准等方式减免)、公积金放宽政策、购房补贴政策和限购放松政策。从放松政策后来是否被叫停了的角度看，前两类放松政策被默许，后两类放松政策被叫停。

　　沈爱卿指出，决定叫停还是不叫停的重要“红线”是：该政策会否使房价下降或平稳着陆的预期发生反转，进而直接影响到调控成果。如是，则叫停；如不是，则默许。短期来看，这条红线不会松动，但从资金紧张的地方政府角度看，他们会有动力不断试探红线的尺度，继续尝试作出适当的微调。

　　中投证券分析师李少明也认为，政策向好的趋势不会发生变化，只是需要更好的时机。她认为，随着地产行业进入去库存阶段，今年二季度将会出现投资增幅的低点，届时政策有望出现明显松动。目前房地产行业最坏的时期已经过去了，未来将持续向好。

　　成交量回暖悬疑

　　除了对市场调控的担忧外，地产股边涨边犹疑的行情，还出于对楼市成交量回暖的担忧，不知春节过后各地楼市成交量明显反弹的回暖是不是能够持续。

　　北京住建委网站公布的网签数据显示，截止到2月25日，北京住宅2月网签总量为9117套，与1月份全月的成交量相比，上涨了23%。天津、上海等其他一线城市成交量也有了回升。

　　同时，房价则环比持平。伟业我爱我家市场研究院的统计显示，截止到2月25日，2月份北京纯商品住宅成交均价为18895元/平方米，与1月份持平，但与去年同期相比，房价大幅下跌27.5%。

　　在万知看来，成交量能够持续回暖的原因在于今年限购城市面临限购微调、房价下调、利率下调三重利好，因此限购城市成交量回升是大概率事件。而非限购城市去年7月份后成交量下滑是因为受制于信贷紧缩，这一点今年也会有所改善。因此从全局看，成交量都会有所上升。

　　中金公司分析师宁静鞭在对二、三线城市楼盘进行调研后也发现，这次销售回暖的一个重要特点是，并没有伴随着开发商的大幅度降价促销，销售改善的趋势有望持续到3月底。

　　但是也有分析师比较谨慎。华泰证券分析师鱼晋华认为，2012年房地产成交量确实将有所恢复，但主要体现在政策松动的首套自住型需求上，而供给的压力增大，真正的回暖需要建立在开发商大幅度降价的基础上。目前成交量回暖主要集中在一线城市，二线城市反弹并不明显，甚至仍然在下跌。现在中央对上海微调动作叫停，这为一线城市的景气度能否维持重又画上了大大的问号，毕竟上海更具代表意义。

　　大涨之后防回调

　　相比很多分析师看好地产调控放松的方向，机构对地产股的上涨则没有那么乐观。

　　海富投资公司总经理赵哲对《投资者报》表示，基本面与股票走势不会完全同步，在不同的阶段，股票会有自己的表现形式。在地产股调控的大背景下，地产股并不是最好的投资选择，虽然从近期资金流入地产板块的动向看，未来可能还会有一段时间的涨幅。

　　对地产股的集体大涨，上海鸿逸投资公司总经理张云逸解读说：“近期地产股上涨更多的是去年跌幅大的关系，很多股票价格都已跌近净资产，自然有投资机会了。”他表示，即使未来继续上涨，也不会大涨，原因在于过去10年高速增长的地产黄金时期已经过去，只剩阶段性的机会了。未来一段时间极有可能是先冲一下，然后就回调了。

　　而乐观派沈爱卿表示，虽然各地的变相放松接连被中央叫停是个利空，且近期地产股涨幅可观，自身有回调的压力，但是最坏的时刻已经过去，地产股的底部平台应该是提升的，因此总体持中性偏乐观的态度。■