房地产最艰难的时刻已经过去

　　《红周刊》作者 张宇

　　春天来了，房地产市场也从1月份的供需“双冷”中缓慢苏醒。在房地产商以价换量和首套房贷款利率优惠等因素刺激下，近两个月市场成交量逐渐回升。不过，多数券商分析师对于绝对成交量仍然表示谨慎，认为房地产股没有趋势性机会。

　　成交量逐渐回暖

　　从周成交数据来看，一、二线城市一手房成交量2月环比恢复，同比降幅收窄。从单月成交面积来看，17个城市环比增56%，同比降6%，其中上海、南京、苏州、厦门等月成交量环比同比均大幅增加。成交量回暖背后是降价范围继续扩大，“13个城市中，环比10个下跌，同比7个下跌。一线城市房价普遍呈下跌态势，降价有从郊区向城区蔓延的趋势。多数二线城市房价止涨，且下跌的城市个数逐步增多。”中投证券分析师李少明写道。

　　但这绝不是类似于2009年的小阳春，温总理3月14日一句“房价远没有回到合理价位，调控不能放松”。就让大盘放量大跌64个点。开发商也不乐观，招商地产判断说，“由于过往两年商品房开工量大，2012年下半年市场供应或将攀上新高点，商品住宅库存积压、供大于求的风险仍然很大。”“一是开发商打折力度的提升刺激了部分购房者入市；二是银行贷款政策对首套购房者的放宽，包括利率优惠和贷款审批流程的加快。”爱建证券左红英分析成交量回暖说，但她对整体需求释放程度依然谨慎。

　　政策不会全面放松

　　从今年管理层表态来看，调控政策再次加码的可能性很低。无论是住建部还是央行，对于刚性需求支持的态度已经确立，近期广州、南京、上海等部分城市首套房贷利率下行。而《人民日报》上周也连发三篇文章，主题是房地产调控坚决、房价下行但不会大跌、鼓励地方政府进行保刚需的微调。此外，国务院又提出了扩大房产税试点范围，所以券商认为调控政策难言放松，但地方政府则有可能为保刚需而进行微调。此前，广东佛山、安徽芜湖曾经出现房地产调控放松势头，给房地产板块打了一针强心剂，但随后被紧急叫停。房地产股就在政策的反复纠结中区间震荡，今年1月6日大盘见底之日，两市房地产板块的静态市盈率为14.44倍，创下了历史新低。

　　其实，房地产板块早在1月6日之前就已经止跌，在3月14日以来的调整中，股价也相对其他板块较为坚挺。“房产税试点扩大箭在弦上，首套房贷优惠将大范围贯彻。随着首套房贷优惠政策落实，房价下跌到合理程度，加之成交有同比回暖迹象，地产股操作性也有所增强，建议采取波段操作策略。”中银国际地产分析师周路维持房地产板块“中性”评级。维持“中性”的还有爱建证券左红英，“在政策和楼市成交没有明显变化的情况下，地产股的静态估值在12~18倍之间震荡的概率较大”。

　　关注龙头房地产股

　　也有不少分析师给出“买入”或“增持”评级，他们认为房地产最坏的时候已经过去了，而且在去年的行业严冬中，万科A、保利地产、招商地产净利润同比增幅均超过了3成，而且万科A还创销售额千亿新高。反观一些中小地产开发企业，如亿城股份净利润同比下降了33%，大龙地产更是忍痛割爱王府井项目来断臂求生。所以，分析师们首推个股还是招保万金老牌龙头，其次就是二线的区域龙头，如苏宁环球、荣盛发展、首开股份、滨江集团等。

　　因为严冬中行业重新洗牌，万科、招商地产等手握大量现金的大型房地产商纷纷逆市扩张。从万科年报中可知，公司去年收购了包括向信房地产在内的20多家公司，其财报中投资活动现金净流出额激增，而招商地产去年新获土地资源285万平方米，尽管1月份签约面积和金额双降，但是保利地产还是斥资38亿元在石家庄和佛山拿地。“未来行业将出现明显两极分化，信贷风险大、成本高、盲目扩张的中小企业将被淘汰，大型房企则将进一步发展壮大。”出于安全考虑，券商纷纷推荐龙头，他们同时认为调控之下房地产股难有明显大机会。