新华人寿21.5亿转让紫金世纪 10月争取沪港上市

　　本报记者 胡金华 上海报道

　　新华人寿上海、北京两地同时持牌转让所持北京紫金世纪置业有限公司(下称“紫金世纪”)24%股权的动作被市场认定是为10月份冲刺沪、港两地上市扫清最后的“羁绊”。紫金世纪是新华人寿原董事长关国亮时代“遗留”的产物。

　　据了解，新华人寿分别于8月26日、8月29日在上海联合产权交易所、北京金融产权交易所挂牌出让上述股权。据《华夏时报》记者了解，紫金世纪是新华人寿旗下非主营业务，挂牌底价为21.5亿元，交易截止日期是9月26日。《华夏时报》记者独家获悉，为促进交易进行，新华人寿分别于9月2日和9月6日在北京和上海两地进行路演，向机构投资者推荐紫金世纪的股权。

　　“新华人寿希望在9月30日之前将紫金世纪的股权转让，以期在国庆后实现上海、香港两地上市，但能否在9月份完成转让还很难说。”9月6日，一位参与股权转让询价路演的匿名人士在接受本报记者采访时表示。

　　京沪两地推介股权转让

　　9月6日，新华人寿在上海联合产权交易所举行股权转让路演，当时约有30家左右的机构参与了询价，不过机构对于这块资产却顾虑重重，由于新华人寿持有的24%的紫金世纪股权不是控股权，而且未来还要寻找合适的运营商，因此当日并没有机构表示明确的竞标意向。

　　记者还从相关渠道获悉，9月2日，新华人寿已经在北京举行过关于紫金世纪股权的询价路演会，当时大约吸引了60余家的机构参与询价。在挂牌出让前，有相关媒体报道称，外资、民间资本都可以成为此次股权出让的重点关注对象，联合购买体也可成为接受的方式。“不过就两周的询价情况来说，想要在超短期之内就卖掉这部分资产，难度还是蛮大的。”一位参与询价的人士告诉本报记者。

　　“我们觉得21.5亿元的底价金额过高，如果单家机构拿出这笔资金肯定有困难，而且24%的股权也并不是控股权，作为参与竞拍的机构，其实还是想要获得控股权，因为是公寓酒店项目，还要找合适的运营商。”在上海路演现场，一位海航置业的人员在询价的时候提出了上述疑问。

　　不过对于新华人寿而言，此次处理资产也是显得相当匆忙。此前北京金融资产交易所副总裁王乃祥在接受相关媒体采访时就该项目表示，转让是新华人寿为上市做准备，监管部门要求其剥离非主营业务，新华人寿从决定转让到挂牌，前后只用了不到两周的时间。

　　据本报记者了解，新华人寿持有的紫金世纪24%的股权是北京饭店二期扩建项目，该项目共有三个地块，位于王府井地区、北京饭店北侧，项目建设批准用地面积约11.37万平方米，建设规模约为27.48万平方米，三块用地分别建成公寓(住宅)、酒店式公寓和商业地产。

　　而公寓(住宅)部分便是北京知名的高端房地产项目霞公府，目前已经全部取得预售许可证并在售，预计2011年底便可交付使用，酒店式公寓及商业地产项目工程建设已经进入收尾阶段，分别将于2011年底和2012年底全部完工并交付使用，两个项目拟采取持有经营或直接销售。

　　根据其2010年年报显示，紫金世纪账面总资产33.89亿元，总负债8.92亿元，净资产24.97亿元。根据中联评估的初评，紫金世纪评估值为人民币89.54亿元，24%的股权对应价值为21.5亿元人民币。评估人士认为，与其他核心商圈物业评估水平比较，该物业评估价值有所保留，未来升值空间较大。

　　记者也了解到，在紫金世纪现有的三个股东中，北京饭店(大股东为北京首旅)持有51%的股权、丰盛世纪置业有限公司持有25%股权、新华人寿持有24%股权，出资人民币6亿元。而前两个股东都是北京首旅的全资子公司。

　　“这对于有意接盘的单个受让体或是联合受让体而言，基本是没有可能获得控股权的机会了。”前述海航置业人士表示。

　　10月争取沪港上市

　　新华人寿投资紫金世纪源于2005年，当时出资6亿元，现在转让21.5亿元，投资6年获益近2.59倍，有业内人士表示，该项目公寓(住宅)部分在去年8月面市，同时全部取得预售许可证，今年底可以交付使用，但新华人寿此刻不得不“忍痛”转让。

　　“之前公司上市都是将不良资产剥离，而新华人寿上市却是将优质资产剥离，尽管拥有的地产股权并非是其主营业务，但是对其上市也不会造成影响，只是不明白为什么监管层会要求新华人寿在月底之前将这块资产剥离掉，也许可以让新华人寿的报表更好看，为公司上市扫除最后的障碍，但是拥有这块资产，长期来看还是有更大的升值潜力。”9月7日，国泰君安证券一位分析师如是指出。

　　据记者了解，新华人寿原本6月份准备9月上市，不过到了8月份的时候，又有消息传出，将在10月或11月份上市。在今年7月底，新华人寿已经拿到保监会批准上市的监管文件，8月上旬，新华人寿向上海交易所和香港联交所递交了正式上市申请。

　　对于时间延期，有接近新华人寿的知情人士称可以使得上市显得更加充裕，属于正常的修正，另外，上半年的会计报告已经审计完毕，随时可以启用，也不会耽误上市进程。

　　不过受累于国际国内的经济环境，今年沪港两地资本市场表现都不好，外界担心这会影响其上市后的融资规模和股价表现。

　　“今年金融保险股整体表现都很差，在已经上市的三大保险股中，除了中国平安外，中国人寿和中国太保早已跌破发行价，而且都在低位运行，新华人寿能否在弱市中取得理想的认购倍数，都不好作预测。”海通证券一位保险分析师也表示。

　　不过也有市场人士指出，现在保险股已经处于底部阶段，而且估值都很低，作为服务业和消费范畴的低估值高弹性保险股有望迎来较好的表现机会的时间窗口，而且新华人寿盘子相对较小，在完成了上市前的各项任务后，新华人寿在路演时会给机构投资者良好的感觉。