华业地产调整方案被指二次欺诈 业主要法律维权

　　“诺亚方舟”还是“泰坦尼克”？

　　华业地产调整方案被指二次“欺诈” 业主称要法律维权

　　■本报记者 谢静

　　通州楼盘降价的消息刚刚传出，已经遭遇前期业主维权声讨。事实上，每一次住宅价格下行都会传出此类消息。然而，华业东方玫瑰A4业主维权居然“成绩斐然”——开发商华业地产推出了一个名为“诺亚方舟”的计划，为前期业主们提供了5重选择，从而获得了一众人士的支持。

　　然而，登陆华业东方玫瑰的业主论坛，赫然发现出现了由A4业主发出的致开发商华业地产的第三封公开信。公开信中，东方玫瑰A4的业主措辞越发激烈，不仅一一驳斥了所谓的“5重选择”实属对业主们的“新一轮欺诈”，还直指对方“……。欺诈在先，我却要交违约金，还要感激华业，这是诺亚方舟？还是泰坦尼克？”

　　究竟，业主们“声声不息”的维权是否合情合理合法？8月18日，《证券日报》记者就上述事件采访北京市律师消费者权益法律事务专业委员会主任邱宝昌。

　　在其看来，房价涨跌本属市场行为，但是若消费者的购房行为存在被误导、或是重大误解的情形，那么其维权行为不仅合情，也合理合法——“问题的关键在于，业主能否证明开发商确实存在捂盘惜售、制造价格预期以及虚假宣传等行为”，邱宝昌表示，“购房者不应该盲目追涨购买，还应当注意在购房的过程中保留证据，这样才能在纠纷出现时适当的保护自己的权益”。

　　5重选择竟是带刺玫瑰

　　业主称考虑法律维权

　　根据华业地产提出的“诺亚方舟”调整计划中，为东方玫瑰A4的维权业主们提供了5重选择。其中的三重选择方案，是“在原有成交价格下调5个折扣点”，业主可以选择使用折扣部分来冲抵物业费或车位租赁费；也可以享受八折优惠的前提下，用其冲抵车位购置费。

　　上述调整方案的重头戏则在于最后两重选择：无约束换房至A9号楼；或是无理由无条件退房。

　　“华业地产提出的这个方案，在我个人看来”，邱宝昌律师对《证券日报》记者表示，“是缺乏诚意的。”

　　仅就前三重选择上，邱宝昌律师指出，物业公司与开发商属于两个不同的法人主体，因此开发商没有权利也不应该越俎代庖的为物业公司作出这一决定。同样的理论也可以应用于车位租赁费以及车位购置费用的冲抵上。

　　在整个案例中，东方玫瑰A4的业主们能否成功维权的关键在于，是否有足够的证据表明开发商确实存在捂盘销售以及虚假宣传的行为。“事实上，房价的涨跌本属于市场行为，价格不应该由任何一方单独决定”，邱宝昌律师如是说。

　　事实上，从目前各方面对此事件的反应中，可以看出因为房价下跌就向开发商索赔的行为，并不被认同。然而，问题的核心在于，维权的业主们是在什么样的情形下签署了合同——所谓的契约精神，首先要强调的，是信息的对称性以及公平性。

　　“在中国现有的房地产市场中，确实有部分开发商扮演者不光彩的角色”，邱宝昌律师对《证券日报》记者表示，开发商捂盘惜售往往与制造价格预期联系在一起，在住宅市场存在严重的供需失衡的前提下，隐瞒可推盘数量并在销售中宣传房价还会继续上涨的言论，往往会推动需求急剧扩张，进而出现房价被哄抬、市场价格机制被扭曲的情形。

　　“如果购房者确实是在被误导，或是在存在重大误解的前提下签署了购房合同，”邱宝昌律师进一步解释道，那么业主们不应为解除购房合同而支付相应的违约金。相反，应由开发商承担相应的违约责任。

　　事实上，东方玫瑰A4的业主们终究不肯放弃。在上文提及的致开发商的第三封公开信中，如此表示：“我们已经考虑采取法律手段维护自身权益……”

　　业主维权事件

　　对华业地产影响几何？

　　根据北京市房地产交易管理网上显示，4月份开盘的华业东方玫瑰项目已签约套数为502套，已签约面积3.07万㎡，成交均价15897元/㎡——以此计算的话，上述房子的成交总价合计为4.87亿元。

　　《证券日报》在对东方玫瑰A4业主进行采访时了解到，估计有半数左右的业主参与了此次维权行动。如果以1/5业主选择退房的话，那么华业地产就需要支付亿元的退房款。

　　截至华业地产一季报披露日，华业地产账面上仅有7亿余元的货币资金，而其经营活动产生现金流量净额则为-6.40亿元，同比骤减293.75%。与此同时，华业地产筹资能力受限：一季度以来华业地产仅取得2.59亿元的借款，同比减少59.72%；相应的，一季度华业地产筹资活动产生的净额仅为1579.78万元，与去年同比相比，直降93.22%！

　　与相对紧张的资金情况相比，华业地产的经营行为似乎并未因此变得更加谨慎：继去年9月底以21.94亿元拿下通州运河核心区两个地块以后，今年2月份又砸下23.25亿元拿下三个地块。至此，除去东方玫瑰项目外，在通州地区，华业新增土地储备折合建筑面积51.52万平米。

　　土地储备虽然是开发商的“面粉”，但是华业地产的“面粉”产地似乎过于集中了些：根据公司2010年年报显示，其旗下项目多分布在北京、武汉、大连以及深圳四个城市——不仅这四个城市均为限购城市，北京尤其是限购最严厉的地区。而更不巧的是，通州地区被誉为北京地区楼市泡沫最为突出，也最先破灭的区域。

　　在楼市调控大环境未有改善的情形下，华业地产还计划投资3.5亿元“涉矿”。由此看来，华业地产还真是紧随潮流，甚至在矿业的概念下，一度走出不错的行情。

　　然而，近日，《证券日报》记者在走访通州东方玫瑰楼盘时，向其询问为何户型、朝向更好的A9号楼均价要低于A4号楼很多时，售楼人员避谈“降价”之余，还透露有可能是开发商急于回笼资金所致。

　　为此，8月17日，《证券日报》记者致电华业地产，向其询问上述说法是否属实，以及A4业主的维权行为是否会影响到华业地产未来在通州地区的发展。华业地产则以“无法回答这一问题”为由，未作出更进一步解释。

　　究竟，楼市调控下的华业地产经营情形如何，尚需其公布半年报中窥得端倪。本报将为投资者持续关注。

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