南京高科资产甩卖澄而不清 签字评估师说法互相矛盾

　　每经记者 许金民

　　2007年1月以7934万元购地，目前已投入1.92亿元建9层商务办公楼，两项合计花费2.71亿元；公司却于上周作价7625.34万元将其卖给关联方。8月19日，《每日经济新闻》刊发《南京高科“白菜价”甩卖资产 最终控制人下属企业笑纳》一文，报道南京高科(600064，收盘价11.88元)此项离奇交易。

　　8月20日，南京高科发布澄清公告，先是替子公司喊“穷”；接着以周边项目停工为由，来证明贱卖是已不看好项目前景；最后给出详细的评估报告，权当向公众作交代。然而，《每日经济新闻》记者通过查阅资料及深度采访发现，南京高科上述理由皆不成立，就连评估报告的两位评估师都自相矛盾。

　　7549万卖给控制人下属企业

　　8月18日，南京高科披露公告称，公司将孙公司仙林商务99%、1%的股权，分别转让给新市区开发公司和仙林科技园公司，交易价格为7549.09万元。此项交易完成后，南京高科控股80%的子公司高科置业预计获得收益1987.21万元。

　　资料显示，仙林商务主要负责栖霞区仙林大学城中心区C地块商务办公楼项目的开发经营工作。该项目规划建设用地面积4.07万平方米，总建筑面积10.24万平方米。

　　两个交易对手中，新市区开发公司是高科置业的二股东，持有其19.8%股权，实际控制人是南京市国资委，法人代表欧纪民是仙林大学城管委会主任。仙林科技园公司是新市区开发公司控股子公司，新市区开发公司持股99%，南京大学持股1%；法人代表赵玉泉是仙林大学城管委会常务副主任。

　　8月19日，《每日经济新闻》记者查悉，仙林大学城附近普通居民住宅价格已达13000元/平方米；南京高科手握四家上市公司、合计市值超过40亿元的流通股份；投赞成票的三位独立董事有两个来自南京大学。基于上述情况，本报曾质疑该项交易为贱卖资产。

　　澄清1：高科置业资金紧张

　　调查：巨额股权+在售房产

　　8月20日，南京高科发布澄清公告，证实C地块是2007年1月花费7934万元购得，2010年7月开工建设，目前已经投入1.92亿元，总投资约6亿元，预计2012年竣。对于贱卖行为，公司给出多个“离奇”理由。

　　南京高科在澄清公告中表示：“受到宏观调控、银根紧缩的影响，高科置业资金链比较紧张……目前资产负债率已经接近75%。而仙林大学城中心区C地块商务办公楼项目总投资金额预计近6亿元，在当前高科置业房地产多个项目同时推进的情况下，短期内进一步增加融资规模比较困难。”

　　《每日经济新闻》记者通过查阅资料证明，南京高科给出的此理由很难成立。

　　首先，高科置业目前手握栖霞建设(600533，收盘价4.28元)1500万流通股份，持股比例为1.43%，是栖霞建设第四大股东。以栖霞建设昨日(8月22日)收盘价计算，该部分股份市值已超过6000万元。

　　其次，《每日经济新闻》记者近日在南京市住房和城乡建设委员会主办的“南京网上房地产”网站上看到，高科置业今年已经开盘的项目共有3个，分别是 “学仕风华苑29号第72幢”、“文苑广场”(又称“东城汇”)以及“摄山星城一期商业街”，开盘时间为分别为6月28日、6月7日以及6月18日。

　　其中，“学仕风华苑29号第72幢”入网14套销售一空；“文苑广场”尚剩379套，面积为46692平方米，销售均价23297元/平方米，预计可回款10.88亿元；“摄山星城一期商业街”尚剩48套，面积为18484平方米，销售均价14540元/平方米，预计可回款2.69亿元。

　　三项预计可回款13.57亿元，这还不包括7月1日～8月21日销售出去、已经到手但还没有计入南京高科半年报的房屋款项。

　　最后，高科置业作为公司控股80%的子公司，2010年实现净利润1.13亿元；按照股权比例计算，该公司为南京高科贡献9068.44万元净利润，占了其2010年净利润的近三成，为南京高科所有控股子公司之最。

　　今年5～7月，南京高科先后花费1.4亿元投资南京高科科技小额贷款公司、2.24亿元认购广州农商行8000万股增发股份、7200万元受让移动通信运营商服务商广东怡创5%的股权，三项投入合计4.36亿元。

　　南京高科如此大手笔，又手握四家上市公司、市值超过40亿元的流通股份，在子公司高科置业“手头紧”的时候，为何不施以援手呢？

　　澄清2：不看好项目前景

　　调查：房企龙头周边拿地

　　南京高科给出的第二个理由是：“目前仙林商务公司正在开发的C地块项目周边商务办公配套环境不够成熟，市场风险较大，特别是与该项目毗邻的青岛阳光新地置业有限公司酒店项目已经停工，足以证明当前市场对该项目所处地块的疑虑。此项目进行变现后的资金将用于公司其他房地产项目的开发和推进工作。”

　　《每日经济新闻》记者查明，南京高科提到的“酒店项目”开发主体是青岛嘉尚酒店管理有限公司，为新地集团的子公司，停工的仅仅是项目中的2号楼，而并非1、2、3号楼，停工理由也不是南京高科所谓的“对该项目所处地块的疑虑”。

　　对于2号楼停工的原因，新地集团官方网站上有明确解释：“2号楼由于涉及套型图修改问题，需待酒店管理公司确定后才能开始下一步施工，所以目前暂时未动。”1号楼8月正在安装铝型材、阳台铝单板；3号楼正在砌筑外墙，幕墙开始放线，做横竖向龙骨。

　　至于 “项目周边商务办公配套环境不够成熟，市场风险较大”的理由，同样有些牵强。

　　资料显示，C地块商务办公楼项目于2010年7月开建，南京高科对其进行评估的时间为3月18日；这也就是说，他们3月之前就有卖出打算。然而，在3月之后看好该地段的开发商大有人在。

　　南京国土资源局网站显示，中建工业设备安装有限公司于2011年4月27日竞得仙林大学城文澜路以东、文苑路以北地块，规划面积2.17万平方米，成交价1.05亿元，土地性质为商业办公。

　　万科、保利也有动作。保利拿的仙林湖以北1号地块，比C地块商务办公楼项目所处位置更远离南京市区，仅是居住类型用地，规划面积为10.4万平方米，花了7.6亿元；万科拿的是仙林湖以北2号地块，也是居住类型用地，规划面积11.25万平方米，花费8.6亿元。

　　两评估师说法相左

　　在澄清公告末尾，南京高科给出了详细的评估报告，用以证明评估环节没有问题。

　　为南京高科此项交易做评估的是江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司，评估师叫向卫峰、陈颖璐，评估日期为3月18日，报告出具日为7月12日。

　　记者在江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司网站上看到，评估流程为项目洽谈、现场工作、评定估算以及提交报告，其中现场工作的内容为 “了解资产分布，现场清查，搜集相关资料，核对有关凭证，查验资产的权证，市场调研，项目情况分析，评估信息反馈”。

　　然而，向卫峰、陈颖璐对C地块商务办公楼项目情况的说法截然不同，居然与他们签字认可的报告内容也不同。

　　《每日经济新闻》(以下简称NBD)首先采访了签字评估师之一的向卫峰。

　　NBD：南京高科之前找过你们做评估，是吗？

　　向卫峰：南京高科？对，你是讲的他们那个房地产项目吗？

　　NBD：就是仙林的那个项目。

　　向卫峰：哦，仙林房地产。

　　NBD：对吧？

　　向卫峰：哦，对对对，我知道了。

　　NBD：你们大概是什么时候给他们评估的？

　　向卫峰：啊，什么时候评估的？你们是对报告有什么疑虑吗？

　　NBD：是的，我们觉得有点奇怪，你们是什么时候评估的？

　　向卫峰：应该是今年。

　　NBD：几月份？大概的时间。

　　向卫峰：好像是今年年头，具体我记不清了，这个项目是陈颖璐负责的。

　　NBD：3月份之前还是3月份之后？

　　向卫峰：记不太清楚了。

　　NBD：他们这块地你们去看过没有？

　　向卫峰：看过的。

　　NBD：修成什么样子了？

　　向卫峰：你是想问他们这块地造房子了没有吧？

　　NBD：对！

　　向卫峰：好像是造了吧！

　　NBD：几层啊？

　　向卫峰：这个情况你要问一下陈颖璐。

　　NBD：主要是陈颖璐负责，她亲自到现场去看过，你没去过？

　　向卫峰：我肯定去过啊。

　　NBD：你都不知道建了几层？

　　向卫峰：这个报告我肯定清楚。

　　NBD：你到现场去看过没有？

　　向卫峰：到过啊。

　　NBD：你没有对我们撒谎吧？去过就去过，没去过就没去过。

　　向卫峰：这个没有必要撒谎，是去过。

　　NBD：你去的时候修了几层？

　　向卫峰：完工了，主体已经完工了，在内部装修。

　　NBD：主体已经完工了？

　　向卫峰：对。

　　NBD：几层？

　　向卫峰：……

　　记者随即又采访了另一位签字评估师陈颖璐。

　　NBD：您到过现场没有？

　　陈颖璐：到过呀！

　　NBD：您去的时候是几月份？

　　陈颖璐：3月份。

　　NBD：那块地建了房子没有？

　　陈颖璐：开始建了，还没建好，到目前为止(指8月中旬，记者注)也没建好。

　　NBD：你去的时候建了多少层？

　　陈颖璐：两层在建，有的地方在建一层。

　　两位评估师的采访中，向卫峰说，3月项目“主体已经完工，在内部装修”；陈颖璐却说，3月项目“两层在建，有的地方在建一层”。然而，在他们签字认可，于7月12日出具的评估报告里，却明确记载着“至评估基准日，已建设至地上一层，完工程度约为18%”。

　　7月12日离这次股权交易的公告时间8月18日仅隔一个多月，评估师就已出现表述差异。向卫峰也申明说自己没有撒谎，的确到过施工现场，也记得评估时间是年初，那谁在撒谎？

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　　议案改交股东会审议南京高科疑“作秀”

　　每经记者 许金民

　　《每日经济新闻》刊发《南京高科“白菜价”甩卖资产 最终控制人下属企业笑纳》一文质疑后，南京高科随即在澄清公告中，称：“本着对全体股东负责的态度，经公司全体董事同意，公司拟尽快召开董事会，将该事项提交股东大会审议。”但是大股东及关联方手握37%股份，南京高科此次“妥协”不过是走程序，有“作秀”嫌疑。

　　南京高科的2011年半年报显示，公司第一大股东为南京新港开发总公司，持股数量为1.78亿股，持股比例为34.46%。第二大股东为南京港(集团)有限公司，持股数量为1553.01万股，持股比例为3.01%。两家合计持有南京高科37.47%的股份。

　　南京港(集团)有限公司的实际控制人是南京国资委，和南京新港开发总公司是同一控制人，自然和新市区开发公司也存在关联关系。他们“联合作战”为“兄弟”的交易投票，议案获通过基本上没有悬念。