万通3.7亿信托融资引争议 旗下基金疑代孕生子
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-18 02:05 来源: 每日经济新闻
每经记者 叶书利 发自北京
严厉的楼市调控政策，收窄了开发商的融资渠道，日前，万通地产通过旗下基金获得近3.7亿元房地产信托融资，其合法性引来了质疑。
资金借道基金流进万通
近日，万通地产对外发布的一条资产出售公告称，10月12日，万通地产与深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业于深圳签署了 《股权转让协议及合作协议》。根据该协议，万通地产将旗下北京万通时尚置业有限公司49%的股权，作价2.8367亿元，以及该公司8860万元的债权一并转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业。同时，万通地产从深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业获得转让价3.7227亿元的现金。
《每日经济新闻》记者调查发现，该笔交易实际上在上个月便敲定了合作框架，深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业是万通地产占股50%的基金公司。
9月23日，万通地产发布公告称，9月21日，万通地产董事会决定与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金，基金规模为3.726亿元。具体操作路径为：万通地产全资子公司与华润深国投信托有限公司全资子公司各出资250万元成立万通深国投 (深圳)股权投资基金管理有限公司，该公司作为万通核心成长股权投资基金普通合伙人，同时认购400万元基金份额。此外，华润深国投信托有限公司发行信托计划募集资金3.5亿元，以及万通地产出资1860万元，分别作为有限合伙人加入基金。
公告同时对该基金的正常退出作了以下安排：由万通核心成长股权投资基金和万通地产在市场上寻找合适投资人，收购万通地产全资子公司北京万通时尚置业有限公司100%股权或整栋购买北京万通时尚置业有限公司旗下的北京万通中心D座物业退出。借道基金，万通地产以2110万元便撬来了3.7227亿元，为公司的现金库中增加了近3.5亿元。
合法关联交易？
对于万通地产这种左手倒右手的融资方式，山东财经大学财税金融研究所所长陈华在接受 《经济导报》采访时表示，在这次交易中，万通地产涉嫌关联交易，又通过信托公司以股权名义变相融资，万通地产此举涉嫌违规。
而国投通兴投资基金管理有限公司董事长孙飞认为，万通地产此笔融资行为确实属于关联交易，但并非所有的关联交易都是非法或违规的。事实上，关联交易是被允许的，不过前提是交易需建立在公开、公平、公正的基础之上。此外，该笔融资所涉及到的房地产信托发放以及交易结构安排等皆无问题。
不过，陈华对于万通地产曲线信托融资的质疑，用益信托工作室分析师岳婷向《每日经济新闻》记者分析说，万通地产此笔融资本质上就是房地产信托融资，只是借道基金，最终实现“代孕生子”。
但对于万通地产仅以近2000万元的现金撬动近4亿元现金的质疑，岳婷表示不赞同。她认为，从万通核心成长股权投资基金成立的相关公告内容来看，万通地产成立万通核心成长股权投资基金的目的就是为了融资。融资活动必然就会涉及到资金杠杆的问题，否则就不叫融资了。
融资替代方案
去年11月2日，万通地产发布公告称，公司与平安信托签署了《房地产项目投资战略合作框架协议》。该协议规定，平安信托拟在5年内募集50亿元(含固定收益类)信托资金对万通地产旗下位于长三角、西南、环渤海以及其他区域的优质住宅项目和城市综合体项目进行投资，信托融资采取股权合作形式。协议中同时规定：“如双方按照本协议约定的首次合作投资未能在2011年3月1日前启动，则本协议自动终止。”
然而该协议签订之后，房地产信托开始引起监管层的注意，不久便传出，平安信托已暂停房地产信托业务。直到该协议生效的最后时间2011年3月1日，平安信托与万通地产间的信托合作无果而终。
不过不管是已夭折的平安信托合作还是此笔信托融资，万通地产皆采用股权融资模式，而非债权融资模式。对上述相关问题，《每日经济新闻》记者致电万通地产董秘程晓晞，对方以开会为由未接受采访。但《每日经济新闻》记者调查发现，在房地产信托融资中，万通地产坚持股权融资的做法，或与其公司战略有关。万通地产的业务重心将由住宅开发向商业开发倾斜。
据悉，万通地产的商业地产开发模式将采取在各个环节与外部资本全面对接的做法。比如在拿地前夕，即引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发，以此降低自有资金投入；在开发和建设阶段，引入私募股权投资基金、银团贷款或信托资金，完成项目的开发建设；在持有经营阶段，引入商用物业孵化资金，实现早先合作股东的利益退出，并加强项目的运营管理，以提高租金和出租率为目标，在租金和出租率保持稳定后，通过各种金融产品，如REITs等，向包括保险基金、养老基金等机构出售部分或全部权益。