75家房企3季度存货增逾四成 负债高企利润大增

　　三季度75家A股上市房企平均资产负债率再度攀升2.75个百分点。其中，龙头房企、以资金周转快速著称的万科，三季度资产负债率也高达78.97%

　　■本报记者 谢 静

　　截至10月27日，WIND数据对78家上市房企三季度报表进行了统计整理。在使用上述数据时，《证券日报(微博)》记者剔除了三家数据异常以及重组房企：ST中房、*ST海鸟以及国兴地产。

　　数据显示，75家A股上市房企无论是在库存还是资产负债率，都在节节攀升。相应的，75家开发商本已为负的经营活动产生的现金净流量净额继续扩大；但其账面上所持的货币资金却在减少。

　　即便是业内以高周转、工业化著称的万科，三季度的资产负债率也逼近80%，高达78.97%，这是2008年以来的最高值。

　　存货有望刷新最高纪录

　　75家A股上市房企存货高达7258.78亿元，逼近去年同期A股全体房企库存总量。

　　根据WIND数据统计，上述75家A股上市房企库存总额高达7258.78亿元，去年同期这一数字为5119.72亿元，同比增幅41.38%。

　　其中，库存最高的前10名房企分别为：万科、金地(微博)、招商、首开、滨江集团、泛海建设、荣盛发展、嘉凯城、中华企业以及华发股份(保利地产尚未对外发布三季报)。这10家房企的库存总额就高达4540.70亿元，占比75家上市房企库存总量的62.55%。与此同时，上述10家房企库存总量同比增幅高达46.87%，快于行业整体水平。

　　事实上，WIND数据显示，去年三季度A股市场119家上市房企全部库存不过7913.05亿元；而去年全年，119家A股市场上市房企库存总量也不过8446.59亿元——也即，今年已公布三季报的75家上市房企手中所持库存总量，就已经逼近去年同期整个开发商所持的库存总量。

　　资产负债率节节攀升

　　平均资产负债率同比攀升2.75个百分点，经营现金流量净额与货币资金齐下降。

　　WIND数据显示，上述75家上市房企负债总额与资产总额比为72.79%，去年同期这一数字则为70.18%。而75家上市房企资产负债率平均值则为65.58%，去年同期这一数字则为62.83%，攀升了2.75个百分点——无论是总量还是均值，上市房企的资金状况都在恶化。

　　其中，资产负债率最高的TOP10房企分别为：ST园城(109.95%)、高新发展(95.27%)、西藏城投(86.96%)、中茵股份(83.58%)、格力地产(82.45%)、滨江集团(81.44%)、顺发恒业(81.41%)、宁波富达(80.76%)、ST兰光(79.61%)以及中润投资(79.30%)。

　　值得一提的是，因工业化、高周转而著称的万科，其资产负债率险险入围资产负债率前10名榜单——截至3季末，万科资产负债率高达78.97%——这一数字是2008年以来、近4年期间里的最高值。

　　相应的，上市房企的所持的现金流在持续减少：经营活动产生的现金流净额为-452.30亿元，去年同期这一数字为-360.86亿元，降幅为25.34%。与此同时，上市房企手中所持的货币资金规模也有所降低。WIND数据显示，75家A股上市房企所持货币资金总量为1327.71亿元，去年同期这一数字为1407.79亿元，同比降幅为5.69%。

　　其中，经营活动产生的现金流净额倒数前10名分别为：首开股份(-66.98亿元)、嘉凯城(-36.98亿元)、金地集团(-36.17亿元)、滨江集团(-33.65亿元)、招商地产(微博)(-27.41亿元)、阳光城(-24.63亿元)、福星股份(-19.00亿元)、亿城股份(-18.47亿元)、中华企业(-17.34亿元)以及泛海建设(-16.23亿元)。

　　负债高企却利润大增

　　少数股东权益大幅增加，房企利润谁在分一杯羹？

　　截至三季末，75家A股上市房企平均销售净利率为14.69%，去年同期这一数字为10.20%；相应的，75家房企平均销售毛利率水平为41.20%，而去年同期这一数字则为39.55%——虽然面临严厉的调控，但是房地产行业的销售净利率水平依旧表现良好。

　　去年以来，货币政策从紧致使房地产自筹资金占比在节节攀升。然而，在资本回报率如此之高的房地产行业，想吸引非银行信贷资金进入并非难事。而房企以各种渠道和手段进行融资更是常态。一个值得关注的数据在于，少数股东权益一项的变化——这一项从某种程度是反映了上市公司吸引社会各类股东投入资金的变化情况。

　　市场人士对《证券日报》记者表示，因银行贷款收紧，因此房企以合作的形式进行项目开发的数量日益增多。而这些新引进来的资金伙伴，往往以少数股东的身份存在，并要求固定比例的报酬。在这种情形下，一旦开发项目进入到结转阶段，这些少数股东往往会获得巨大的投资权益。

　　虽然，此时尚未到年底结算高峰期，归属于少数股东权益亦相对有限。不过，WIND数据显示，归属于75家A股上市房企少数股东权益总额为462.08亿元，同比增幅为45.11%；相应的，归属于上市公司股东的权益总额为2562.57亿元，同比增幅为17.59%——可以从数据中看出，少数股东权益在增长速度以及整体规模上都有显著增加，且高于资本市场上股东所获权益的增长幅度。