中天城投贵阳楼盘启动 能否完成销售目标成悬念

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　2011年四季度启动未来方舟第一批住宅的预售，预计销售100万平方米，实现50多亿元销售收入。这相当于中天城投去年全年营业收入的两倍，贵阳市2010年全年销售面积的七分之一，全年销售额的六分之一。

　　贵阳市住房城乡建设局的数据显示，2010年贵阳全市住宅面积(含经济适用住房)为710.7万平方米，住宅销售金额为293.35亿元。

　　贵阳最大体量房产项目

　　11月20日，原定于国庆前后开盘的未来方舟项目终于开启团购销售。据悉，推出总共约6000套企业团购房源，开盘价格仍未定。

　　“团购市场参考价在6500元/平方米左右，可享受团购千套以上7折优惠，折后均价为4500元/平方米左右。”据未来方舟项目销售人员称，销售情况还不错。据当地媒体报道，未来方舟第一批推出的3000套房源因低价而被预订一空。

　　根据项目介绍，未来方舟项目位于贵阳市老城区东部的云岩区渔安安井片区，地处贵阳市南明河下游流域的起点。项目区域体量庞大，总占地约9.6平方公里，建设用地5600亩，建筑面积约720万平方米，规划居住人口约17万人。

　　未来方舟是目前中天城投在贵阳打造的最大房地产项目，其开发体量在全国也是首屈一指，预计项目总投资达600亿元，计划在2015年前完成。预计该项目分二期实施，其中项目一期约520万平方米，开发周期为2011年至2015年。按照项目规划设计，将有四座超高层建筑在项目区域内建成，其中一栋540米高楼仅次于预计2013年竣工的“上海中心”，将成为中国第二高楼。

　　此前，有业界预估称，如果不包含持有物业，未来方舟项目一期的现金利润可以达到60亿元，净利润率20%，若包含持有物业，净利润率则可达到40%。

　　但中天城投董秘李俊却表示：“一级开发项目不可能有那么多，具体多少不好说。”据其透露，从拿地、土地整理到施工建设，目前未来方舟项目总投入超过了40多亿元。

　　四季度实际销售额成悬念

　　据悉，为了尽快回笼资金以缓解资金压力，中天城投计划未来方舟今年四季度要实现销售面积100万平方米，销售收入50多亿元。这将是中天城投今年前三季度营业收入总额的2倍。

　　据筑房网的数据统计，2010年12月份，贵阳全市商品住宅销售8220套，创下2010年销售量最高的月纪录，销售面积达到924955平方米，环比分别增长88%和87%。

　　中天城投旗下贵阳世纪城项目2010年曾创下销售56亿元的历史最高纪录，据中国指数研究院数据显示，今年1月~6月，贵阳世纪城只销售了21.59万平方米，销售金额为11.22亿元。业内人士指出：“今年楼市惨淡，不可能再有去年的行情。”

　　对此，中天城投董秘李俊则回应称，去年中天城投在贵阳的市场占有率超过20%。

　　但现实的情况是，随着全国各大城市楼市成交量逐渐下滑，贵阳市11月新建住宅成交也呈大幅下滑趋势。

　　据筑房网(贵阳住宅和房地产信息网)数据显示，11月7日至20日两周时间里，贵阳市新建住房实际登记销售1713套，销售面积18.1万平方米，成交量大幅回落。上周，贵阳市销售880套，单周销售更是跌破千套关口，环比降幅超过50%。

　　离2011年还剩下不到一个月，作为首批执行限购政策的46个城市之一，贵阳市限购令也将于12月31日到期。

　　对此，太和投资总监王亮表示：“未来方舟会不会因资金短缺而烂尾，要看1月1日限购政策是否会放松，如果不放松，就可能会出现问题。”

　　对此，中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为：“长期而言‘未来方舟’的销售压力将逐渐得到释放。但是由于住房调控政策等因素的影响，今年四季度实现销售目标的可能性并不大。”

　　除此之外，未来方舟项目一期项目开发住宅面积高达310万平方米，占整个一期项目的60%，按平均每套房100平方米计算，将近31000套住房供应。2011年上半年贵阳市商品房住宅也只成交23925套，成交面积278.5万平方米。

　　尽管中天城投是当地房地产行业龙头老大，但随着万科、保利、中国铁建、鸿基等外来房企的进入，中天城投的市场占有率也将面临市场挑战。

　　记者还获悉，2012年计划销售130亿元。对此，深圳本土开发商人士表示：“单体项目不可能在短时期内销售这么多，更何况未来方舟项目属于一级土地开发项目。”

　　对此，中天城投在公告中宣称：“公司将根据产品的市场销售情况灵活调整各年度的投资进度和建设计划。”

　　资金链之忧

　　目前，楼市调控政策仍然未见松动的趋势。如果政策持续深入，中天城投的资金链或将受到影响。

　　在房地产行业遭遇楼市调控政策紧逼，银行信贷紧缩，国内外融资渠道通道收缩之下，投资者仍然担心未来方舟项目将面临 “缺粮”的尴尬境地。

　　据中天城投2011年三季报显示，总资产为151.2亿元，经营性现金流缺口高达20.33亿元。目前，中天城投账面资金净余额仅为9.19亿元，前三季度营业收入为20.04亿元，而总资产负责却高达130亿元。

　　公开资料显示，未来方舟一期项目总投资超过300多亿元，目前加上购地成本和开发成本，项目总投入达到75亿元，仅完成一期项目投资的四分之一，资金缺口仍然巨大。

　　在银行信贷收紧之下，中天城投通过融资获取现金的能力有限，则必须依靠销售回款。

　　中天城投董秘李俊则表示：“项目资金主要还是依靠银行贷款，如果贷不了，就死了。”

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞则认为，从目前中天城投的资金回流速度来看，其销售回款远远达不到开发需求，“中天城投可能选择的融资渠道为信托、股权、自筹、副业融资四个渠道，以保证资金的运作能力保持畅通。”殷旭飞称。

　　由此，殷旭飞称：“未来方舟不管在规模和可获取利润率方面都有一定优势，项目被主动放弃的可能性非常小，烂尾楼出现的概率并不高。”