出手仅9个月价格翻番 西安旅游疑贱卖西旅国际中心
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-02-22 02:58 来源: 中国证券报-中证网
3.05亿出手仅9个月 资产价值已翻番
西安旅游疑似贱卖西旅国际中心
□本报记者 钟正
本报昨日报道《神秘中介“分羹”西安旅游千万利润》引起各方强烈关注，但西安旅游(000610)出售西旅国际中心1-8层商业楼项目的疑点不仅仅限于“中介”环节，而且还存在着明显偏低的交易价格上。
如以双方正式签订买卖协议为时点，西安旅游2011年5月19日前脚以3.05亿元转手西旅国际商业项目，项目接手方天津沅澧投资合伙企业从2011年8月起至今后脚便以超6亿元的价格将西旅国际商业项目陆续售出。短短9个月的时间里，天津沅澧已经录得了1倍以上的收益。西安旅游如此卖项目又事出何因呢？
黄金地段项目低于西安均价卖
根据西安旅游2011年4月28日的公告，公司同天津沅澧投资合伙企业签订买卖框架协议，以3.05亿元将西旅国际中心1-8层整体地上商业物业出售给天津沅澧，当时西旅国际中心的高层公寓部分已经开始交付。
据了解，西旅国际中心项目1-8层商业建筑面积总计2.61万平方米，以3.05亿元的总价计算，合计每平方米售价1.17万元。对于当时以如此价格成交，熟悉西安房地产市场的业内人士惊呼——价格非常低！
西安房地产信息网数据显示，2011年4-5月，也就是西安旅游出让西旅国际中心项目1-8层的交易期间，西安商业物业的成交均价在1.2-1.5万元/平方米。
据了解，西旅国际中心项目所在的商圈为西安著名的小寨商业区，是西安最具活力的商圈之一，周围高校云集、人流量大、商圈成熟程度高，距离西安地铁2号线小寨站仅400米左右，可以称得上稀缺地段。“商业地产的价值最主要取决于地段和未来前景，这样有发展前景的商业环境加上已经是准现房了，很难理解当时为什么西安旅游会将项目卖出，价格还这么低。”前述人士表示。
而自愿让“肥水流向外人田”的西安旅游，甚至连一次性支付的交易条款都没能谈下来。根据西安旅游和天津沅澧所签订的买卖合同，2011年6月3日陕西宇源置业有限公司预付西安旅游7-8层商业楼购买款6000万元。此后，天津沅澧又陆续向西安旅游陆续支付了1.01亿元、3399.29万元、1000万元购房款，时至今日仍余有1亿元的购房款尚未支付。
仅9个月 天津沅澧获1倍收益
中国证券报(微博)记者了解到，天津沅澧作为西旅国际中心商业部分新的业主方，自2011年下半年起陆续出售该项目，并将项目打造成“潮buy汇”商城形式，以小面积分割的方式出售。
据一位知情人士透露，目前该项目的绝大部分商铺均已卖出，包含银行贷款在内的销售额已大约有6亿元，剩余的商铺还多是1层位置较好的铺面，这意味着该项目最终销售额将远不止6亿元。
“2011年8月项目开盘，开盘当天5层、3层便已基本售罄，当时3层均价为每平方米4万，5层均价为2万5左右。”2012年2月20日，中国证券报记者以购房人的身份来到“潮buy汇”售楼处时，一位售楼小姐说起项目以往的辉煌仍旧难掩兴奋之情。据称，目前正在出售的是1层的部分房源和整个6层，其余楼层早已售罄。据该售楼小姐介绍，目前6层只整层出售，售价为6400万元。根据西安旅游的公告，6层面积为3512.71平方米，折合每平方米1.82万元。
而在售的商铺中还包括1层的一些黄金铺位。经中国证券报记者了解，目前1层1间位置不佳、仅30平方米左右的小铺面每平米售价7万元(且不接受按揭方式)，其余铺面售价几乎都高于此，甚至临长安路的多间被售楼小姐称为“稀缺优质”的铺面未来会以拍卖的形式进行出售。
据了解，1层的均价已高达10万元/平方米，而2层均价也已达到6万元/平方米，经中国证券报记者粗略计算，西旅国际中心1-8层的商业房产可能为天津沅澧带来超过8亿元的收入。
自2011年5月19日签订协议至今，不到1年时间内西旅国际中心1-8层的价值已翻倍，而坐享收益的却早已不是最初的投资方——西安旅游。
西安旅游在首次公告出售西旅国际中心商业楼层时曾表示，本次交易将会回笼大部分前期项目建设投入资金，增加公司的主营业务收入，巩固公司的竞争优势和市场地位，进一步提升公司在旅游市场的整体实力，为公司长期的利润增长做出贡献。不知看到自己以3.05亿元售出的项目如今被新东家天津沅澧以翻番的价格卖出时，会作何感想？
售后返租肥了谁？
而坐享收益的不仅仅是天津沅澧。早在西安旅游2011年5月19日同天津沅澧签署买卖协议时，已经敲定7-8层商业物业由天津沅澧指定的陕西宇源置业有限公司购买，2011年6月3日陕西宇源置业预付西安旅游7-8层商业楼购买款6000万元。
这部分物业如今则被西安旅游大股东——西安旅游集团有限责任公司旗下的另一家上市公司——西安饮食(000721)租用，用于以旗下“老孙家”等餐饮老字号的经营。
而这位房东的背景也较为离奇。根据西安旅游2011年6月21日的公告，陕西宇源置业有限公司注册资本1000万元，法定代表人为张建锋，公司类型为有限责任公司(自然人投资或控股)。但当记者到陕西省工商局查阅宇源置业工商资料时却发现，在2011年5月9日，也就是宇源置业从西安旅游手中购买西旅国际中心7-8层的前10天，宇源置业的股东及注册资本以及公司类型等也已经发生变化。
工商资料显示，2011年5月9日，宇源置业的股东已由原8名自然人变为彬县煤炭有限责任公司，注册资本从此前的1000万元提高至1亿元，法定代表人也变更为许波，经营范围也精简为“房地产开发、商品房销售；物业管理”。
整个交易过程中，西安旅游及其兄弟公司对其交易对手有多少了解，也令人疑惑。