公募基金获准进军欧美房地产

　　　　美欧债务危机再次爆发之际，国内房地产投资信托基金正式破局。

　　　　借道QDII间接入市 两只投资海外REITs的基金昨获批

　　早报记者 柯智华

　　美欧债务危机再次爆发之际，国内房地产投资信托 (Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”) 基金正式破局，将借道QDII基金率先在海外试水。

　　早报记者获悉，鹏华美国房地产证券投资基金和诺安收益不动产基金昨天正式获得批文。

　　所谓REITs，简单地说就是投资房地产的信托凭证。简单理解，是相关机构发行受益凭证，借此汇集多数投资者的资金，此后将这些资金交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券，是一种类似于债券的固定收益产品。

　　都可投资美国房地产

　　资料显示，上述两只REITs基金均在今年5月19日上报，作为创新产品，在区域范围上有所区别。

　　其中，诺安收益不动产基金瞄准了海外商业地产及收益型不动产，主要投资美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及中国香港等发达国家及地区的REITs。相比较而言，鹏华美国房地产证券投资基金则相对集中。它投资的主要是在美国上市的REITs，此外还会投资加拿大上市的REITs。

　　对于投资标的REITs，其涵盖了住宅地产和商业地产的各个领域，包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、健康医疗设施等等。

　　据了解，上述两只QDII产品在发行规模上均没有申请外汇额度，因此每只产品的规模上限将不能超过各公司此前申请外汇额度使用后的余额。

　　目前，鹏华基金可使用的外汇额度为8亿美元，而此前一只QDII产品鹏华环球已经使用了5亿元(人民币)左右，也就是说，鹏华美国房地产证券投资基金募集的上限在46亿元(人民币)左右。而诺安基金已申请的外汇额度达到了20亿美元，如果扣除其黄金QDII基金约32亿元(人民币)的规模，其募集规模最高可达96亿元(人民币)左右。

　　截至8月5日，共有三家基金公司提交了REITs的募集申请。其中，7月22日申报的基金嘉实境外房地产投资信托基金，已于8月1日获得证监会的受理。

　　投资收益率好于债券？

　　鹏华基金国际业务负责人介绍，与国内理解的房地产信托主要发挥开发融资功能不同，国外大多数REITs主要从事商业地产后期的运营，很多是开发商通过物业转型而来，多从事的是不动产经营、管理业务，较少从事房地产开发。

　　上述负责人分析说，REITs最大的属性是股息分红，一般情况下REITs的分红比例超过90%，目前美国REITs能获得的股息率为6%～8%，这样的定期分红收益是能够战胜通胀的；另外，投资REITs还能获得资本利得即REITs持有不动产物业的长期资本增值，这取决于GDP增长、就业率、利率水平等宏观经济情况以及物业所处地段、物业管理水平等。

　　“通过分析历史数据可以看到，持有商业地产和住宅地产是最好的抗通胀投资品种之一，其收益远远超过美国的通胀率，过去35年，新华富时美国房地产协会发的权益性RE-ITs指数的年化收益率为13.98%，超过了同期美国标普500指数的11.17%。”上述鹏华基金负责人称。

　　诺安基金则指出，从历史数据看，假如投资者1970年投入100万元全部买入富时美国REITs指数标的(选择红利再投资)，则截至2010年总资产将涨为566万元，年化收益率高达11.64%；而假如投资者1990年做同样投资，至2010年也可获得11.01%的年化收益率。

　　“投资REITs，通过‘固定租金+地产溢价’双盈利模式获得长期稳定增长的投资收益。这种产品一定程度上类似债券，但收益率和风险又高于债券。”