诺安基金朱富林：目前是投资REITS好时机

　　新浪财经讯 8月15日下午消息，诺安收益不动产基金拟任基金经理朱富林在今日北京举行的REITs投资研讨会上提出，基于未来海外市场的长期低利率，相对于股票和债券，投资REITS是一个非常好的时期。以下为朱富林演讲实录：

　　朱富林：大家下午好，我对这个产品再做一些简单的介绍，第一个为什么这个产品大家要在这个试点我们要设计这样一个产品，随着中国传统以来对于不动产的投资具有比较大的热情，从目前来看我们中国向来喜欢炒房子，但是真正做房地产投资的应该是中国从05年之后没有一个很大的周期，就基本上都是赚钱的，所以中国向来对不动产投资抱有一个巨大的热情。但是目前我们的情况大家如果在现阶段，我在前年年底跟去年初的时候当时我去卖那个基金很多人就谈到对房地产的看法，我就提一句可以买房子不要买房地产股票，现在一方面房价虽然持高不下但是在政策上调整已经是非常严格的了，原因很简单就是中国目前的通胀压力是非常大的，而且在可见的将来两三年还会维持在一个非常高的通胀，第一个就是全球的流动性是非常泛滥的，一个方面就是美国他拼命的在印钱，而在短时间内他不会改变他的国策，他的利益所在，我们当然了央行也是有权力，如果对于自己的老百姓他也是可以这么搞的，就是说在目前的状况下美国的流动性还会延续相当长的时间，只有一种情况会掉下，这个时间会比较长，我估计可能要到13年，第二个是美国是不怕高增长，因为他全球流动性的来源，所以他的容忍比较高的通胀。在我们国内我们央行其实也发了很多钱，因为我们的成本相对来讲比较高，所以我们一直在负债建设，我们本身的流动性释放就比较充分了，所以在这种情况下我们通胀压力是比较高的，但是在目前这个阶段你要想互利也很难。

　　这个是我们列出来限购的一个措施调控，现在在国内房地产这一块已经是比较困难的了，那么有没有一种产品就是说让你投资房产的时候第一个相对来说有保障，第二个不要那么麻烦，因为它手续非常麻烦而且成本非常高，你要想卖出去的时候也很难的，就是我们这边有很多豪宅开的很高，就是他的交易非常高不太容易交易，所以我们在REITS这个产品就是减小了你的交易成本，REITS这个东西在国内应该是一个首创，因为我们以前在国内是没有这个资产类别的，在国外是一个非常好的类别，而且时间相当长了，在这个类别的投资通常会达到15%左右的一个资产的配置。

　　刚才简单的介绍了一下情况，那么我就再简单的再介绍一下到底什么东西是REITS，REITS是这样你做一个商业地产的话也就是所谓的不动性地产，它的收益来自于两个方面，一个是本身的增值，一个是租金，而作为基金投资人他的收益也是来自于两个，第一个是来自于分红，你 90%以上的基金必须来自于分红，第二个是基金本身的升值，它的好处是什么东西呢？就是它相对来说在资产总类里面它比股票的波动性要小，它也有波动因为它很多的上市的REITS它自然有一个波动，很多的这个REITS的收益率能达到15%，所以他15%的收益率就得保证，就像你拿了一个房子你出租他的租约可能是20年的，他都是很长期的，所以这种合约通常不是经济哪怕这方面有很大的波动，他通常这个租金是不会改变的。哪怕你这个是资产，就是他虽然资产价格在上下波动，但是租金是非常非常稳定的，这个资金可能会有一个上下的调度，但是你的租金是稳定的，随着整个租金的上涨是一个比较持续的上涨，而且尤其你买的物业价格比较低的时候你的租金比较高了，所以这个REITS的特点就是这个特点。

　　第三个就是REITS还有一个特点它实际上从我们专业的角度上来看就是在同等产品下收益率比较高的品种，我举个例子就是债券你最大的好处就是把你的本金收回来，但是他最大的问题就是外面收不回来，风险很大，股票增长会很大但是你承担更高的风险，这个就是它的租金通常要高于债券的收益率，所以通常这种REITS本身的分红率比债券要高，第二个他不动产额外的升值在这块，三到五年基本上这个资产随着上下游波动但是总的在上涨的一个趋势。

　　那我们看一个例子，你看美国纽约大厦的广场租金是提高11%他是价格的关系，再看佛罗里达的购物中心他是属于上市人不动资金持有的，再看这边澳洲的一个购物中心他的收益率达到13.3%，所以都是比较高的，比方你在08年如果买了很多的房产的话就跟你买了自己住的一样的你放租你的收益率当然是高的。

　　你看这些产品物业的所有权基本上不属于个人也不属于政府基本上都是属于上市型的这种不动产基金，所以你本身来你只能通过，它的单体的价值也比较大你不太可能单体的买到，所以这个只能通过不动产资金变相的买到。

　　很多人担心人民币的升值问题，我们人民币的升值是对于美元升值，对于其他的货币基本上都是贬值或者持币，他有美元的一个问题，但是还有50%也就大概4千亿元的规模，所以我们当时设立这个产品的时候对于货币方面我们有了一定的认识，能够对我们在货币走出一个判断的时候我们能够进行调整，而不是说被动的全部推给市场。

　　第二个这个产品它的收入是来自两方面，一方面是本身的分红，第二个是它本身上涨。

　　我们投资角度是两种方法就是结合，结合就是做宏观的一个判断，就是对国家的经济，政治，对这个国家的税收，对这个国家的货币我们会进行一个判断，判断之后我们在短时间判断人民币对于美国还是要增强的，你像他对人民币的升值可能是7%，这种情况下你又有5%的收益再加上7% 的升值收入相当可观，就是说你要挑好的什么是好的呢？好的就是管理的好，物业的资质好，然后他手上有并购的机会，就是他跟其他的股票概念其实是差不多，那么为什么要选择诺安不动产的基金？因为第一你没得选择，第二个就是它是一个物业收租金。

　　这个产品它能够帮助你，我们投资者有两种人一种就是他作为证券投资客他对这个资产总量有这个兴趣，还有一个就是你们债务的两种人他不炒房子的，而炒的商业地产相对来说比较稳定的一些东西，所以你哪怕低1000块钱做这个投资。

　　然后刚才白总也对这个商业地产，就是整个收益不动产的收益到底是怎样的做了一个简单的介绍，其实你们中间如果有对投资比较感兴趣的你会发现在过去10年间他能达到10%，而我们上升是5.3%，然后美国是说百分之二点几，所以它的收益率从过去历史来看过去的表现是非常优越的，第二个在过去的十年将在我们国内大的包括债券，包括现金，包括能源这个里面在过去的十年之间在这个大的类别里面他排名是前二的，也就是说他很多时候跑赢了。

　　这个地方列了我们投资的一些形式，包括养老院，包括写字楼，包括商铺，在这个里面已经设定了投资的一个标准，是非常非常稳定的一些物业，包括像医院，养老院实际上这个东西跟我们经济的状况相对来说关系比较小，它主要跟人口的关系比方人口老龄化，所以在这种情况下他是非常稳定的这种行业，我们如果判断将来的经济比较动荡我们会在这方面的配置加大，所以在这方面的收益率它会非常非常有保障。

　　所以这个产品风险来说其实基本上就跟你看到很多的债券基金，其实是稍高一点，其实比债券基金风险不会很多，就是它本身的一个分红很多是超过债券基金的。第二个在过去20年第一个是经济的增长，第二个是长期维持在一个低利率的环境，所以对于股票来说它的动荡也比股票要小，白总刚才说了实际上是风险调上了收益。

　　介绍一下国内诺安基金的国内团队，我们这是在REITS方面做了很多的研究，我们公司成立在八年之前，而且在将来也会有一个比较大的发展，短期内没机会因为现在政策调控的很厉害，所以我们要想在这类资产总类上进行投资其实你很多是没有选择的。

　　我们现在实际上是在相对的位置来看我们中国的地产是相对的一个地位，但是海外还是刚刚反弹，如果我们比较国内的房产虽然我们收入不如美国不如加州但是我们房地产已经超美了，所以我们现在从投资的角度来看的话如果说是资助那你没办法，但是如果说从投资的角度来看的话是一个超顶海外的时机，所以我个人有一个判断就是在海外有一个投资机会是存在的。这个地方就是说为什么有这个判断呢？短期我们觉得为什么收益波动产有一个很大的机会呢？有三个原因，第一个就是全球经济有一个很大的调整，它反弹然后有一个低增长然后不是大幅度波动，这时候就有利于资产类的这种。第二类大家可能感觉不到就是我们现在处于低利率的环境，所以他有利于这个，而且短期内趋势不会变化，尽管这个流动性还是很多，这样的化可见将来的两三年应该来说还是比较便宜的。第三点就是白总也提到这个问题，就是整个我们通胀一定要高，他跟收益的稳定率跟公司不一样，你不毁约你不倒闭你这个租金一定要交，这个它就比较稳定，相对来说它就会表现比较好。

　　所以总的来说我们这个产品，就是说希望能够在将来的两三年内能够在海外的市场上发掘这个投资机会，去超这个顶。另外很多海外去美国也不太方便，第二个本身它的金额法律环境也不太了解，这样我们就是说这个基金相对来说我们投资实际上是在其他的房地产基金上有专家帮助我们来做这个事情。所以我们这做了一些比较，就是我们直接购不动产有哪些优势和劣势，总的来说相对来说我们个人去进行直接投资困难还是比较大。另外就是资金额的问题，很多人要说我要投资房地产，你一个人说要掏这几千万比较困难，但是如果只买其中的百分之几的份额这个可以的，他享受的是一样的，给一些中小投资人来说没有那么大的资金额给一个投资机会。那么怎么去购买我们全球收益不动产的投资基金呢？这个产品在22号开始正式发行，这个地方基金代码是310017，现在在很多大的工行、招行都可以买到。

　　我们上半年的规模增长排名是第一的，你看到这个地方的增长我们虽然原先在基金行业60多家的公司里面大家都很熟，我最近看到的数可能要排到前15名去了，我们黄金基金截止到8月14号涨幅14%，所以我总结了一下今天啰唆了这么多，我就希望大家能记住这四点。

　　第一个就是我们的基金给国内的投资者提供了一个大的工具，也就是投资商业地产的一个机会。

　　第二个是这个产品的本身从历史的角度来看它的业绩是非常优的，在过去经过这么多动荡，包括08年有一轮房地产引起的，但是这十年来看的话还是一个非常好的收益，远远高于股票，高于债券，所以它的历史业绩非常优秀的。

　　第三个是目前来看是投资REITS非常好的一个时期，股票动荡比较大，所以相对来说不确定性比较高，风险也比较高，债券也进入了一个加的周期，债券的价格要往下掉，所以债券的收益率不会太好，所以你作为一个投资者来说能够好的投资是不多的，黄金是一个但是这个产品不比黄金差。

　　第四个就是说我们这个是全球配置的，我们做过研究的我们人民币升值对美元对港币升值，但是我们人民币对很多国家的货币是在贬值的，所以我们投资那些国家的话不担没有在汇率上的损失还有收益，所以我们分散了货币的一个风险，所以希望大家选择我们诺安投资基金谢谢大家。