曹舟南：房地产粗放经营时代已经过去

　　新浪财经讯 2011年8月19日，由复旦大学主办的“2011西部资本论坛”在新疆乌鲁木齐举行。图为绿城集团执行总经理曹舟南在2011西部资本论坛上发言。

　　曹舟南：刚才魏教授的理念肯定有合理性的一面，长远来看，已经进入了全国58个城市，在建项目有160个左右，中国的房地产正在经受严厉的调控。表面上看，是国务院控制房价，本质上是改变行业发展的模式。最近二十年房地产模式定位为非常粗放型的模式，在座的也有搞房地产的，大家都知道，中国二十年房地产是怎么发展的，不管是农民还是工人，只要你有钱把地买来，你就是投资商，你自己就可以开发做房产，就可以获得建设部资质。中国二十年房地产的开发就是这样走过来的。把前二十年中国房地产的市场定义为“地产”，只要你抢到地，就成为的卖方资产。所以绝大多数开发商不是放在建房上，而是放在抢地上。前二十年是地产市场。为什么上海的房价还是这么高，北京的房价还是这么高？这当然是和当地居民的收入、城市化进步水平，包括文化基础相匹配的。北京追求高品质房的愿望是永远不会满足的，不管是农村的农民还是城市的市民，第一要求是改变住房，上海居民收入水平和城市化进步的程度推动了这个房价始终都高。房价的主要推手是谁？上海玫瑰园、上海绿园，当时地价是2万元，现在这个房子是精装修的，定价是5万元，全部的税收加起来是11.5万元左右。我2万的楼面价缴5千元的税收，每平米的开支费用3千元，建设成本少算是1千元，营销费用、管理费用等，就是说2万元的房子卖5万元，这个房子基本上是零利润。我今天的全部成本构成数字只会低不会高。所以房价这么高推手主要是政府。

　　大家都在追究中国房价为什么这么高？首先要问谁是房价推高的主要推手？这项调控里，我认为像这样无序地、粗放的发展要到此为止。中国注册房地产公司有7万多家，不管是谁，只要有钱买地就可以开发。美国不行，有钱只能是投资房地产行业，但是你没有资格作为开发商。从这个调控里看到，现在投资功能和开发功能正在分离，很多有钱人通过激励机制投资房地产开发，但是没有能力做开发商，因为资源调控以后，广大的受众买房子首先要考虑性价比和房子本身的比值，一般开发商都不做，做出来也没市场。

　　绿城从去年9月20日开始组建公司，一共在全国有450个项目，中国的产品从品质角度来讲做不过他们，中国房地产开发的模式根本变化是投资功能与开发功能相分离，组建专业的开发商。不是有钱就是开发商，不是有钱就可以做房子，这个时代已经过去了。

　　我们现在有两大使命，一个是建造更多的房子以满足中国百姓的需求，第二是我建造的房子肯定是为城市创造美丽。今天我有幸参加这个论坛，因为在乌鲁木齐有5个项目在做，我刚好出差在这里，所以有这么好的机会，有这么优秀的复旦大学研究生一起讨论这个话题，我也很感兴趣。房价的问题，行业的问题，建筑的问题，城市的问题有待于政府、开发商以及在座各位的校友一起共同来研讨，有序健康地推进，我认为这是必须的。

　　主持人：感谢曹总。大家掌声很热烈，大家也开始酝酿问题了，所以先和台上的嘉宾再聊几句，一会儿把时间给留给大家。刚才曹总讲了一个非常新的观点，我们以后房地产业未来在哪里？传统的模式可能已经是日薄西山，您讲绿城探索一个新的模式，刚才您也讲了按照旧的模式，钱都被政府拿去了，您赚不了多少钱，您跟大家说说，用新的方式可以赚多少钱？

　　曹舟南：这个问题问的非常好。我们绿城有400多个项目，所有的管理由绿城负责。原来中国的开发商是自己买地，自己开发，有销售利润点，平均是9个点左右。房地产行业有非常怪的现象，真正的自有资金减少了，从投资回报来讲不是很高，销售利润里上面是开发利润，下面是销售利润。房地产行业是资本密集型企业，通过这样调控以后，到今天为止，所有开发商两大动脉基本上被国务院堵住了，第一大主动脉是限购，第二大主动脉是开发。当市场遇到调控时，每一家开发商都在斗智斗勇，所有的开发商都在等死，因为市场不好，已经卖出去的房子按照规定时间必须要交付，所以房地产业真的不像有些机构说的这样，真的是有自己很大的难处。

　　主持人：曹总至少证明了不是黑了心的房地产商，他讲的是很有道理的，我虽然还不错，销售利润率并不高，但是与此同时杠杆率非常高，承担的风险很大，所以对回报有更高的要求，这是有一点点道理。

　　曹舟南：盈利是满足商品供给的唯一途径，这个行业没有盈利的话，那不可能的。