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曹舟南:房地产粗放经营时代已经过去

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-19 20:21 来源: 新浪财经
绿城集团执行总经理曹舟南在2011西部资本论坛上发言(来源:周曼 摄) 绿城集团执行总经理曹舟南在2011西部资本论坛上发言(来源:周曼 摄)

  新浪财经讯 2011年8月19日,由复旦大学主办的“2011西部资本论坛”在新疆乌鲁木齐举行。图为绿城集团执行总经理曹舟南在2011西部资本论坛上发言。

  曹舟南:刚才魏教授的理念肯定有合理性的一面,长远来看,已经进入了全国58个城市,在建项目有160个左右,中国的房地产正在经受严厉的调控。表面上看,是国务院控制房价,本质上是改变行业发展的模式。最近二十年房地产模式定位为非常粗放型的模式,在座的也有搞房地产的,大家都知道,中国二十年房地产是怎么发展的,不管是农民还是工人,只要你有钱把地买来,你就是投资商,你自己就可以开发做房产,就可以获得建设部资质。中国二十年房地产的开发就是这样走过来的。把前二十年中国房地产的市场定义为“地产”,只要你抢到地,就成为的卖方资产。所以绝大多数开发商不是放在建房上,而是放在抢地上。前二十年是地产市场。为什么上海的房价还是这么高,北京的房价还是这么高?这当然是和当地居民的收入、城市化进步水平,包括文化基础相匹配的。北京追求高品质房的愿望是永远不会满足的,不管是农村的农民还是城市的市民,第一要求是改变住房,上海居民收入水平和城市化进步的程度推动了这个房价始终都高。房价的主要推手是谁?上海玫瑰园、上海绿园,当时地价是2万元,现在这个房子是精装修的,定价是5万元,全部的税收加起来是11.5万元左右。我2万的楼面价缴5千元的税收,每平米的开支费用3千元,建设成本少算是1千元,营销费用、管理费用等,就是说2万元的房子卖5万元,这个房子基本上是零利润。我今天的全部成本构成数字只会低不会高。所以房价这么高推手主要是政府。

  大家都在追究中国房价为什么这么高?首先要问谁是房价推高的主要推手?这项调控里,我认为像这样无序地、粗放的发展要到此为止。中国注册房地产公司有7万多家,不管是谁,只要有钱买地就可以开发。美国不行,有钱只能是投资房地产行业,但是你没有资格作为开发商。从这个调控里看到,现在投资功能和开发功能正在分离,很多有钱人通过激励机制投资房地产开发,但是没有能力做开发商,因为资源调控以后,广大的受众买房子首先要考虑性价比和房子本身的比值,一般开发商都不做,做出来也没市场。

  绿城从去年9月20日开始组建公司,一共在全国有450个项目,中国的产品从品质角度来讲做不过他们,中国房地产开发的模式根本变化是投资功能与开发功能相分离,组建专业的开发商。不是有钱就是开发商,不是有钱就可以做房子,这个时代已经过去了。

  我们现在有两大使命,一个是建造更多的房子以满足中国百姓的需求,第二是我建造的房子肯定是为城市创造美丽。今天我有幸参加这个论坛,因为在乌鲁木齐有5个项目在做,我刚好出差在这里,所以有这么好的机会,有这么优秀的复旦大学研究生一起讨论这个话题,我也很感兴趣。房价的问题,行业的问题,建筑的问题,城市的问题有待于政府、开发商以及在座各位的校友一起共同来研讨,有序健康地推进,我认为这是必须的。

  主持人:感谢曹总。大家掌声很热烈,大家也开始酝酿问题了,所以先和台上的嘉宾再聊几句,一会儿把时间给留给大家。刚才曹总讲了一个非常新的观点,我们以后房地产业未来在哪里?传统的模式可能已经是日薄西山,您讲绿城探索一个新的模式,刚才您也讲了按照旧的模式,钱都被政府拿去了,您赚不了多少钱,您跟大家说说,用新的方式可以赚多少钱?

  曹舟南:这个问题问的非常好。我们绿城有400多个项目,所有的管理由绿城负责。原来中国的开发商是自己买地,自己开发,有销售利润点,平均是9个点左右。房地产行业有非常怪的现象,真正的自有资金减少了,从投资回报来讲不是很高,销售利润里上面是开发利润,下面是销售利润。房地产行业是资本密集型企业,通过这样调控以后,到今天为止,所有开发商两大动脉基本上被国务院堵住了,第一大主动脉是限购,第二大主动脉是开发。当市场遇到调控时,每一家开发商都在斗智斗勇,所有的开发商都在等死,因为市场不好,已经卖出去的房子按照规定时间必须要交付,所以房地产业真的不像有些机构说的这样,真的是有自己很大的难处。

  主持人:曹总至少证明了不是黑了心的房地产商,他讲的是很有道理的,我虽然还不错,销售利润率并不高,但是与此同时杠杆率非常高,承担的风险很大,所以对回报有更高的要求,这是有一点点道理。

  曹舟南:盈利是满足商品供给的唯一途径,这个行业没有盈利的话,那不可能的。

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