重振美国房地产市场

　　导读：美国前财政部长，哈佛大学校长劳伦斯-萨默斯(Lawrence Summers)10月23日在《华盛顿邮报》发表评论。文章指出促进美国经济复苏最重要的就是要重振美国房地产市场，在这个过程中包括联邦住房金融署和房地美与房利美在内的多个机构必须紧密配合，作者最后对振兴美国房地产市场提出了自己的建议。

　　以下是该文章摘译：

　　金融危机是由于膨胀的信心，过渡的借贷和支出造成的，而讽刺的是，若要解决危机，唯一的办法就是更膨胀的信心，更多的借贷和支出，房地产市场尤其是这样。房利美和房地美这两家国有企业的宗旨本来是缓和房地产市场和抵押信贷市场的周期性波动，然而如今他们却在引发灾难。

　　同过去几年相比，新住宅的建设已经从170万栋锐减到45万栋，而90年代每年新开工建设的房屋都再100万栋以上，现在房地产市场的萧条已经是影响GDP增长的最大隐患。

　　由于在房地产上出现的损失，美国消费者的财富在过去五年里已经缩水了7万亿美元，同时由于未来房屋价格的不确定性以及无法通过合理的利率再次借款，使得消费者在耐用消费品上的支出业大幅度降低。持续疲软的房地产业让美国金融机构的借贷成本显著提高，成为它们最大的风险源。

　　然而这些年来，出台的各种政策都非常保守，它们被制定出来只是为了收拾以前的烂摊子。当个体房屋业主急需帮助的时候，决定权却交给了房地美和房利美的监管部门联邦住房金融署，而这个机构是最无视公众利益的。它没有督促房地美和房利美出面稳定美国的房地产市场，同时也忽视了只有房地产市场的恢复景气，这些国有企业才能健康发展的事实。我认为，联邦住房金融署应该采取以下措施：

　　首先也是最基本的，对有意愿购买房屋的人应该降低现行苛刻的信贷标准。2004年可以轻松获得贷款申请者，现在很多都被列入危险的行列。考虑到现在房地产的价格不可能像泡沫时期那样在未来暴跌35%，所以应该放宽信贷政策。

　　第二，就像奥巴马总统在他的就业计划中强调的，承担着抵押担保贷款的人也应该享受再次以低利率贷款的权利。与抵押权持有人不同，从担保人的角度考虑，低利率可以更好的减少违约风险。房地美和房利美正在让人们再次贷款变得更加困难，不但提高了费用，而且要求再次贷款者承担初次抵押担保的所有风险，其结果是给美国家庭每年增加了数百亿美元的借款成本。

　　第三，若要稳定房地产市场，还需妥善处理不断增加的丧失抵押赎回权的房屋。房地美和房利美必须采取积极的措施，资助那些准备租这些房子的人改为买这些房子，这样不但对潜在的租房客有利也对美国的房地产市场有利。

　　第四，关于防止丧失抵押赎回权扩散的问题。现在还不清楚具体该怎么做，当奥巴马政府对贷款条例进行修改的时候，有人批评他们过分限制合格的标准，因为很多受到援助的人，即使债务减少的情况下仍然无法偿还贷款，这表明设定丧失抵押赎回权降低的目标非常困难，但无论如何国有企业都必须有建设性的行动。

　　第五，尽管金融机构和很多房屋抵押公司都有滥用金融工具的问题，受害者理性得到合理的补偿。但是如果把清算过去的行为作为政策制定的重点，将给经济带来很大的不确定性，同时也会增加金融系统的成本并抑制贷款，尽快解决纠纷也符合银行股东和房地产市场的利益，因此联邦住房金融署应该尽快解决当前经济面临的这种不确定性。

　　其他和房地产业相关的部门也应该有所作为，比如银行高管们应该加速对可能存在问题的抵押贷款实行债务重组，可以使用第二次抵押贷款以及房屋净值贷款的方式；美联储应该扩大购买抵押贷款债券来支持需求和房地产市场。

　　随着一些建设性政策的落实，相信六个月内房地产市场将有很大的改善，现在美国没有什么比这更能促进经济复苏了。(鹿城/编译)