蒂姆-沃特：在投资美国是70多年来的好机会

　　由沃特(中国)财务集团主办的“2011沃特金融峰会”于2011年12月10日-12日在广州举办。新浪财经全程图文直播本次会议。以下为沃特财务集团总裁蒂姆·沃特演讲。

　　蒂姆·沃特：中午好！一个中国的商人和一个业主交谈的时候，谈到世界经济不确定性现在发生了太多的事件，在全球都非常的波动，他就问我一个问题，他问：在哪里投资我的金钱？我当时回答：我确实回答了我改变了投资理念，现在变得更加防守型，几年前大量的投资于商业地产，而且是美国的商业地产。我们这一次的谈话后来演变成一轮讨论，谈论到这次的峰会，他说我这次将会谈一些什么？这确实是我在以前很少讨论的一个话题，因为当我早期来中国，大概在2002年的时候，我来中国主要是帮助中国的公司在海外上市以及在美国投资者融资，其实我们的业务这次主要集中在这一块，帮助中国企业寻求海外的资金，在海外上市。但是到了今天，我讲的这个话题是完全不同的，我想从另一个方向进行投资，就是中国个人投资者怎么能够把握现在的机会，不是说作为一个被投资者，而成为一个投资者，中国的投资者怎么样在美国商业地产进行投资。我本人对这个是比较熟悉的，我对这个也是比较有信心的，所以我想跟大家分享一下对这个的看法。我的这一轮讨论最后讨论完以后，我也想接受大家的提问，看大家有没有什么问题。

　　好了，我们谈到全球经济的不确定性，这里列出了世界三大经济体，大家只要看报纸应该都相当的清楚，现在欧洲的各种局势，我也非常期待在明天我们的会场上能够通过专家的视角进一步讨论欧洲的局势。但是从任何客观的角度观察，欧洲的局势我认为大家都会同意，这确实是一个大麻烦，要解决欧洲的麻烦需要经历相当多痛苦的阶段，问题就是这个痛苦程度有多大，而且这种痛苦是否满意到全球经济。转眼看日本，日本现在是全球第三大经济体了，跟它的GDP相比，日本的主权债务世界上是最大的，是超过了GDP是220%，对日本来说他们有对移民上的排斥，人口老化的情况下又不愿意从外国输入劳动，因为文化上比较抗拒，我不知道日本将会如何解决，但这个问题将会长期困扰日本。再看日本，显然中国有自己的问题，一般来说我们看到中国的增速放缓，而且对于通胀也有不少的担心。中国仍然是充满机会的国土，我也对中国的未来深信不疑，是一个很好投资的地方。在这一刻在世界发生这么多事情的情况下，现在是很好的时机。我们可以做一些比较防守型的投资策略，不需要太进取，在这个情况下在通过投资要保持谨慎。

　　接下来讲一个美国，美国的经济未来不会马上快速的增长，会保持缓慢而稳定的发展。2008年以来金融危机以后如果能够稳定增长不见得是一件坏事，还是可以接受的。(PPT)这张图让大家看一下美国十年期国债，中国人对这张图非常熟悉了，美国通过发债来补贴，其实就是补贴我们的债务，但是有一点很有趣，观察这张图的时候，可以发现右端这个时间国债的收益率是历史的低点，在历史上是最低的收益率，国债的收益率也就是像投资者借款还的利息。美国的国债经过了降级，虽然降级了，但是你看到外国还有很多人购买国债。因为有人投资，所以收益率才会不断的下降。如果有人只要是有一定的财富，首先要把投资进行多样化，采取防守的策略，我也相信我们在全世界收益率的表现来说，美国国债确实是安全的避风港，我也同意这种看法。另一方面我个人又觉得，就2%的收益率其实都跟不上通胀，投资美国国债也算不上精明。我认为投资地产一方面很安全，但是收益率要高得多，而且还可以通过地产来对美国未来的通胀有一定的对冲作用。而且我也相信这确实是一个机会的窗口，市场是不断的改变的，而我认为现在是机会窗口，大概在今后4—5年会保持机会窗口的打开。

　　有句话是美国最大的地产服务公司一位集团董事说的话，我最近听到的演讲，他讲了这么一句话：在我25年的商业地产投资生涯中，现在是我所遇到过最好的买入良机”。我个人也是同意的，我跟大家解释一下。这张图是美国的GDP，我们现在的GDP大概是增长2.5%，在今后几年都会在3%—4%区间的增长。从历史的角度上来说，这种增长的速度是比过去15、20年的速度平均要低一点，所以我们预计美国经济不会大幅增长，至少是保持稳定的增长。这张图说明我们在1972年的大萧条，当时是美国历史最大的经济大萧条，在1920年还有另外一次大萧条，在美国跟很多国家一样，我们的经济在萧条之后在逐步的复苏。

　　在美国，我们的经济也许很多人不相信，

　　70%是来自零售的销售，所以我们确实是一个消费为主的经济。这张图大家能明显的看到，这个是每月的零售销售额，左边这张图，从大萧条以来我们又重新恢复，从消费的活动来说，这也是最新的数据，从2008年的衰退低谷以来，我们的消费已经重新回到正轨。再看另外一张图，这张图实际上是在经济衰退的时候零售的数据，你可以看到低谷，蓝色区域就是美国经济倒退的时候，以及相应的倒退时期对零售的影响。

　　我们已经从衰退恢复了消费，但是地产还没有恢复，地产没有恢复的话就给我们带来了购买的良机。一般来说只要谈到商业地产是分为四类：写字楼、工业地产(仓库、工厂)、公寓、零售。我认为这四类的商业地产都给我们带来了巨大的投资机会，而我个人是比较关注当中的零售这一部分，因为我觉得机会是最大的。我们讲零售地产是什么呢？比如说一些购物商场、购物地产。

　　美国门店的零售商业正在恢复，这是他的一个净消化面积的指标现实，可以看到上一次经济衰退的时候，零售大幅度的下降，蓝色柱状图实际上是指每年新增零售店铺的数量，比如说你要开店的话你可以去租一个现有的店铺或者建造一个新的店铺，以前我们一直都是有新建店铺的，一直保持正数。但是在上一次经济衰退的时候，成了负增长。关门店铺的数量多余新开张店铺的数量，这个就是净消化面积指标成了负数，现在我们已经看到是正数了。

　　这张图我们可以看到新的建筑完工面积，经济衰退是流动性资本的问题，是来源于资本不足，是跟金融行业息息相关的经济倒退。新的业务开发没有得到资金的支持，所以有很多建筑的项目都要花更多的时间去寻找资金，在美国这个过程就更慢了。你可以看到完工的面积数量大大降低，而且在未来还保持比较低的幅度，这个空置率仍然是保持在稳定的状况。现在很多的业主没有太多能够立即购买的业务，因为有一个滞后的效应。

　　回到这张图，之前也给大家看到了，我们讲到现在很多的资金涌入美国来寻求安全庇护，导致收益率低，因为买的人多收益率就低了。另外我们可以想象一下，现在借贷的成本也成了历史的低位，让大家看到平均十年期的国债是5.3%，现在不到2%，美国如果有人买商业地产的话，一般的做法或者在正常商业操作下，会有一家银行或者借贷方参与到这个过程中，银行借贷的规模大概是这个物业60%—65%的价值，这个行业当中现在是历史上难得的机会。你去借贷进行购入物业的时候，借贷的成本是非常低的，在历史上很少有这么低。

　　我本来是想给大家看一下美国通胀的数据，你可以看到20%通货膨胀均值为2.68%，40年通货膨胀均值为4.43%，现在的通胀率也是低于这些平均值的，这张PPT更加重要，你可以看到美国货币的基数，美国新注入到经济体系当中货币的数量，美国政府注入的货币量是非常庞大的，我们可以看到进入到金融体系当中的美元，对我们来说也是一个成本，我们的成本或者我们付出的代价就是通货膨胀，很多经济学家也这么认为，最后通货膨胀的结局是不可避免的，只是取决于什么时候会爆发。

　　好，我们再看一下价格。这张PPT上可以看到在美国商业地产的价值指数，下降得非常大，整个下降和危机之前相比下降了50%。负债的情况可能会持续比较长的时间，但是现在的价格属于一个低位的。

　　我现在想给大家举一个例子，有关于交易的例子。这是一个社区的购物中心，并不是在市中心的地方，主要是大家所接触的一些社区。我们可以看到对于这样一个商业地产，两周之前已经开始进行了销售，据我所知我也是两周之前看了他们的案例，我知道他们现在还是处在出售的状态，这是现实的例子。有很多类似商业地产的机会，我现在跟大家介绍一下，从我的角度最佳的机会在哪里。我在从事房地产投资的过程中，觉得并不是烂尾楼，我并不喜欢这样的资产，在做投资的时候，是投资相对安全的资产不是这种不良资产或者烂尾楼。这个例子是2007年建造的商务中心，对于这一家的商业地产来说，人民币转换一下大概是5000多万，现在净营运的收入相当于人民币450多万，可以转换为资本率的话，也就是说这个投资的回报可以达到9%。

　　还有一个商业地产在交易的过程中，很多时候银行会参与其中，在美国的银行如果我们做这笔交易的时候，你可以看到他们可以提供接近3300多万人民币的比例，利率是5%。我们可以看到2%是财政部规定的，还有一些新增的利率，基本上5%就可以拿到。这一笔贷款我们可以获得十年的期限，我也知道在中国的贷款期限和美国是完全不同的，在美国很容易获得比较长期的贷款，包括是商业地产，对于住宅可能还能获得二、三十年的贷款期限，在美国非常普遍。对于我们来说十年期我们可以获得比较低的利率。从摊销的期限，我们总共是25年，也就意味着每年的现金流会比较好。之前我们也看到了每年资本化率是9%，在这种情况下可以看到每年的债务成本从利息商来说是比较低的，而且我们所获得的地产质量也相对比较安全的。在这种情况下，我们对杠杆化的投资之后，还可以获得比较安全的投资项目。我们可以看到每年的债务成本是230多万，这个就是每年我们向银行偿还的金额，包括本金和利息每年的债务的偿还金额，这样对我们来说现金流两者相减的话，大家也可以算出。还原每年贷款本金是67万多，由于本金每年下降，每年偿还的金额越来越少，你也可以计算投资回报，我们每年的收益金额基本上是290多万。这个投资回报大概在16.5%左右，大家如果对房地产熟悉的话也可以计算出这个回报。

　　大家看到的这个数据也就是意味着如果你持有这个资产的话，最后拿到这个价值，也可以保持这样的价值，每年还可以有新增地产的增值，在美国有两种情况，一方面我们可以看到价格下跌了50%，和危机之前相比下降了50%，这是很好的介入时间。第二个方面我深信，美国已经遇到了通胀，如果每年的通货膨胀是2.5%，五年之后我们的投资率就是2.5%，我也知道美国的通货膨胀是超过2.5%。我们是对冲我们的通胀，应该是买一些硬资产，当然包括房地产，当然你们有很多的选择，对我们来说也有农场的项目，当然农场的地产有所不同，从投资角度来说，投资回报可能是取决于我们在销售的时候的增值部分，但是商业地产和其它地产不一样，商业地产在每天的运营过程当中有新的现金流，所以有很好的回报。

　　我总结一下，现在是天赐良机，在过去70多年当中这是非常好的机会，现在的价格已经降得非常低了，而且我们看到新建的商业地产还没有出来，在这种情况下，我们也可以看到总体的经济虽然并不是非常的出色，但是至少在未来整个经济在美国还是会稳步的提升。我刚才也讲到美国的经济主要是依靠零售行业，我们也可以看到现在已经是回到了危机之前的增长速度，而且现在的价格比较低，你可以看到我们现在做这个投资，我们负债的成本也是比较低的，现在如果通过融资来获得债务，成本是非常低的。所以在这种情况下，我们也可以锁定长期的低利率，未来利率可能会增长。我们做投资的时候，我们也可以获得非常好的收益，而且有非常健康的资产，而且每年有很好的健康的现金流。我们要在恰当的时间出售、购买，我认为现在就是非常好投资的时间点。

　　这主要是我简单的介绍，如果有提问的话也可以随时提出来。我想再多加一句，我最近已经做了五起商业地产的投资，我们自己已经做了这样的投资，我们也有来自中国的客户，他们也愿意参与其中，但是有一些中国的投资者对于美国的房地产并不是特别熟悉，如果大家有兴趣的话，因为我自己也会把钱投进去，如果希望和我一起投资的话，我们一起来探讨。

　　在座各位有提问的吗？

　　提问：你讲这个案例的时候有没有考虑到税务的问题，还有定期维护、公用设施的费用，如果考虑进去的话最后结果会怎么样？

　　蒂姆·沃特：非常好的提问。在美国最常见的一个方法或者说谈论租赁合约的时候，租户是会100%来承担刚才所说的费用，税收、保险、运营的费用、公用的费用，其它办公的地产还有公寓的地产他们的结构就不一样，但是对于商业地产是我们的租户来进行承担，所以我非常喜欢零售的地产。这个在零售地产当中都是他们进行承担，所以我们这些数据是根据这些结构计算出来的。

　　之前也有人问过，对于这些投资项目来说大概有多少，我们投资的时间窗口已经打开了，我相信在未来4—5年有投资的时间窗口里，现在越来越多的资金不断的汇集起来，不仅是我们看到这种机会，有很多这样的基金，对于中国的投资者来说，以前是从美国获得资金，我也是很鼓励各位现在考虑在美国进行投资了。

　　谢谢各位的聆听，谢谢！

　　提问：你刚刚说到美国的商业地产，你认为哪一个州是最好的投资的地方？还有一个问题，投资美国的话是不是跟移民、绿卡联系在一起？

　　蒂姆·沃特：说到地产的话，如果你要做这个投资举行的话，肯定要取决于当地的情况，最佳的州，肯定是内华达州，除此之外我可以给你一个非常长的清单，你可以看他们的人口情况和特色。简而言之，从我的角度我们会关注南部，比如说德州，德州可能会比较好，主要是南部。看到人口增长的时候，对于我们专业的投资来说，因为我们不可能所有地方都是擅长的，我们有自己的特长，我们一般关注5个州，在十个清单当中主要关注前5个，我们也做过一些研究，总体上是在南部的州。

　　关于第二个问题，如果在美国投资的话，可以特别的考虑给你美国的签证，所以我认为这是一个非常好的项目，我也非常喜欢这个项目，从美国的角度来看，这个并不是融资的项目，其实最主要是为了创造就业的项目，说到1：5的移民签证的话，你还需要证明通过你的投资是给当地创造了就业岗位，最后的结果就是说我们也是看到适用于这样的签证项目，可能就不像原来那么多，这是很好的想法，但是和生意完全联系一起的话，如果是只关注投资回报的话，我觉得你不要只看1：5，还有很多其它的机会，不要仅仅和1：5的签证机会联系起来，其它还有很多机会。谢谢！