张民耕：房地产行业应满怀信心准备过冬

盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司董事长张民耕（图片来源：新浪财经 陈鑫 摄）

　　新浪财经讯 2011年12月9日-11日，2011(第十届)中国企业领袖年会在北京举行，本次年会的主题是“2012：制度进化与市场尊严”。图为盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司董事长张民耕。

　　张民耕：我是房地产开发商转行做房地产投资商的。我们是一批企业，我们的股东是一批房地产企业。我自己是银信地产，上海复地、阳光100、新中关再加上全国工商联房地产商会，这是我们的股东。我们是其中一部分力量转行来做房地产基金，其实是基于我们的理想和一个对于形势的现实判断。其实我们在很早之前就喊“房地产十年九调控”。这里面是有怨言的，说政府没有可预期性。但我们也反省一下这个行业有没有毛病？我们发现有毛病。工商联房地产商会的会长在2005年的时候，当时叫住宅商会改名的仪式上说中国的房地产行业有两个毛病，这两个毛病如果不改房地产行业承受不了。第一，房地产这个行业只有信贷没有金融。于是人家就说你绑架了银行，其实也是银行绑架了房地产，这两个就成了一对欢喜冤家。一调控房地产就没有钱了，我们力图改变这个现状，让房地产恢复它的金融本性，用各种各样、各个层次的金融手段来使得房地产获得资金，这样同时也使社会资金能够投入到房地产来，能够分享中国的城市化和房地产发展的红利。这样房地产商也被别人骂，如果能够做到社会资金普遍地进入房地产，一方面社会资金可以分享红利，另外一方面房地产说到底还是供求不平衡，供略大于求就可以了。如果像美国一样有各种各样的办法，社会资金可以进入房地产行业，房地产行业的许多毛病和根本性的问题就能解决。第二个是所谓的美国模式和香港模式。长期以来中国的房地产业就是香港模式。投资自己全来、利润自己全得、风险自己全担。这有一个最大的弊病是开发商的资本金的增长老赶不上你想做的事情所需要的钱或者说土地成本的打滚上涨。所以开发商老是缺钱，而且缺的是资本金。这时候就需要我们这个行业除了有开发商以外，必须有房地产的投资商，投资商在资本金不足的时候能助你一把。

　　五六年前我们就有这种理想，但种种时机不成熟。09年以后《企业法》生效了使得用合伙企业这种形式来做房地产基金的法律上有了依据。又赶上这次调控，这次调控一次最大的意义就是房地产回归它的金融属性。这是一个准金融行业，在国际上没有房地产专业，只有金融行业里的房地产专业。回归它的金融属性以后，去年应该说是房地产基金的元年。去年年底我在上海参加过一次活动，叫首届房地产基金论坛。那时候号称有100家，我看现在大概500家都不止。因为许多房地产企业在资金缺少的情况下，大大小小的上市房地产企业没有不搞基金的，非上市的就更多了。我们操作的过程中也感觉到这次的调控是动真格的了，如果说以前还有房地产商对于政府救市还有一些幻想。这次传达了政治局经济工作会议继续强调调控，而且还要把调控的目标定到让房价恢复到合理的水平，这样应该说幻想就彻底地破灭了。没有人再做这种幻想了。相反我看到的房地产企业过冬的准备倒是做得很不错。有的企业最极端的过冬政策是休眠了，有的企业除了现在在卖对客户有承诺的，什么时候要交工的企业，其他的项目就停工了。据我所知还有上市公司。当然普遍的企业不是休眠过冬，有的企业想休眠也不是很容易。现金为王对现在来说几乎是一个真理了。有的开发商喊出这个口号我觉得也很实在了，就是忘记利润吧。所以我说这个冬天有点冷，但总的来说我很同意田总的说法，我们这个行业有没有前景？我们对这个行业有没有信心？普遍来说还是有信心的。很坚实的基础是中国的城市化进程，现在只有50%。李克强副总理在廊坊视察保障房的时候也提到了重提城市化是未来经济工作、拉动内需等的主题。当然他也提到了高房价是阻碍城市化的，使得房价恢复到一个合理的水平，同时房地产还会有健康、平稳的发展。所以我们一方面是准备过冬。一方面对未来还是充满信心的。我可以预言房地产资金全面紧缺、销售全面停滞，居民普遍处于待购的情况，房地产基金会应运而生而且会获得蓬勃的发展。去年如果说是全面PE年，弄不好明年就会是全面房地产基金年，所以基金的发展还是会很红火的。谢谢！