利用REITs类QDII分散单一市场风险

　　新浪基金研究中心(微博) 庄正(微博) 郭乙臻

　　摘要：

　　2007到2009年的全球金融危机起源于美国房地产泡沫，随着经济的复苏，美国房地产市场也呈现出不同程度恢复。三季度来，先后有诺安全球收益不动产和鹏华美国房地产两只QDII基金剑指海外REITs，为对房地产投资情有独钟的国人提供了一条投资海外房地产市场的通道。作为一种起源于美国的信托基金，美国REITs是REITs投资最大的市场。本文通过对美国具有代表性的REITs指数的风险收益指标刻画，结合和沪深300指数的相关性判断，做出可以在基金组合中适量配置该类基金的判断。

　　一、何为REITs

　　REITs(英文Real Estate Investment Trusts的简称，译为“房地产信托凭证”)是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

　　作为一种“房地产证券化”的信托产品，REITs让投资者在更广泛的领域享受房地产增值带来的收益。因为集合理财的原理，它让所有人都有机会间接拥有万豪酒店、美国曼哈顿的写字楼、沃尔玛超市、罗斯福购物中心甚至是一大片森林及一块可供云中漫步的葡萄园。

　　美国REITs 持有的物业类型占比

　　数据来源：新浪基金研究中心

　　REITs的收益来自于租金收入以及物业增值。相对于直接投资于房地产，REITs有投资方便、持有成本低、流动性好、专业化管理和风险适度分散的特点。

　　目前全球推出REITs的主要国家和地区为美国、澳大利亚、法国、英国、日本、新加坡、加拿大、荷兰、香港等地。仅以REITs的发源地美国而论，截至2011年7月31日，美国上市REITs共有160家，总市值4510亿美元，是目前全球最大的REITs。

　　二、主投REITs的QDII基金

　　此次出海的QDII基金中，诺安全球收益不动产和鹏华美国房地产都对美国REITs有所配置(两者的投资范围比较详见下表)。鹏华美国房地产对美国REITs的配置更为有针对性，且可以投资包含权益类、抵押类及混合类的三种REITs。诺安全球收益对美国REITs的配置比例并未作出明确约定，且不得投资抵押类REITs。除REITs外，鹏华美国房地产还可以投资美国市场(包括加拿大)上市交易的REIT ETF和房地产行业上市公司股票。

　　诺安全球收益不动产和鹏华美国房地产投资范围比较表

	诺安全球收益不动产	鹏华美国房地产
投资范围	已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区的REITs、货币市场工具以及中国证监会允许本基金投资的其他金融工具。 　　此外，为对冲本外币的汇率风险，还可以投资于外汇远期合约、外汇互换协议、期权等金融工具。	美国市场(可部分投资加拿大市场)上市交易的REITs、REIT ETF和房地产行业上市公司股票，以及货币市场工具和法律法规、中国证监会允许本基金投资的其他金融工具。
投资比例	投资于REITs的比例不低于基金资产的60%；现金或者到期日不超过一年的政府债券的投资比例不低于基金资产净值的5%。 　　不直接购买不动产，也不投资于以抵押贷款利息收入为主要收入来源的抵押类REITs。	不少于60%的基金资产净值投资于美国、加拿大市场上市交易的REITs； 　　美国、加拿大市场上市交易的REIT ETF的市值合计不超过该基金资产净值的10%； 　　投资美国、加拿大房地产行业上市公司股票不超过本基金资产净值的35%； 　　上述三类金融工具的总投资比例不超过本基金资产净值的95%。投资在美国上市的REITs、REIT ETF和房地产行业股票占基金非现金资产的比例不低于80%。

　　数据来源：新浪基金研究中心

　　三、收益和风险

　　2008年到2011年近四年间，沪深300和富时美国REITs指数都经历了探底和反弹的过程。就沪深300指数和富时美国REITs指数收益率和标准差看，2009年以前沪深300指数较富时美国REITs指数的表现要更好；2010年后富时美国REITs指数要比沪深300指数要好。

　　REITs和沪深300近三年来的月度均值与标准差

		沪深300指数		富时美国REITs指数
		月度均值(%)	月度标准差(%)	月度均值(%)	标准差(%)
2008年度		-5.51	15.03	-11.96	20.00
2009年度		6.40	10.49	2.78	12.16
2010年度		-0.80	7.94	2.18	5.16
2011年度*		-1.85	4.30	0.41	5.95

　　*数据截止2011年11月

　　四、相关性

　　我们通过2008年到2011年近四年的富时美国REITs指数、标普500指数和沪深300指数的表现，计算出的REITS和两大股指之间的相关系数看，富时美国REITs指数和标普500指数的相关系数是0.87，富时美国REITs指数和沪深300指数是0.22。

　　REITs和主要市场指数收益关联系数

		富时美国REITs指数	标普500指数	沪深300指数
富时美国REITs指数		1	0.87	0.22
标普500指数		0.87	1	0.46
沪深300指数		0.22	0.46	1

　　数据来源：新浪基金研究中心数据截至：2011年11月30日

　　五、分散风险

　　众所周知，由于相关性较低，投资者在资产组合中增加对美国REITs基金的配置可以起到分散单一投资国内市场风险的作用。

　　为此，新浪基金研究中心模拟了在不考虑汇率因素情况下，按不同权重投资于沪深300指数和美国REITs指数的组合收益率情况。

　　收益率方面，随着沪深300指数权重增加，组合收益率从6.52%上升到了11.73%；但在表示风险的标准差方面，加入美国REITs指数后，组合标准差最低8.16%，最高9.41%，明显好于单纯投资美国REITs指数的10.57%，或单纯投资沪深300指数的9.68%。

　　沪深300指数和REITs指数组合配置收益风险状况

沪深300指数权重		富时美国REITs指数权重	总回报(%)	月度收益率均值(%)	月度收益率标准差(%)	年化夏普指数
10%		90%	6.52	0.64	9.41	0.13
20%		80%	7.17	0.59	8.70	0.12
30%		70%	7.82	0.57	8.31	0.11
40%		60%	8.48	0.57	8.16	0.12
50%		50%	9.13	0.59	8.19	0.12
60%		40%	9.78	0.62	8.35	0.13
70%		30%	10.43	0.65	8.61	0.15
80%		20%	11.08	0.70	8.92	0.16
90%		10%	11.73	0.75	9.29	0.17

　　数据来源：新浪基金研究中心  数据区间：2008年11月30日-2011年11月30日

　　六、结论

　　作为证券化产品，REITs的投资价值受美国经济走势的影响。今年三季度以来，美国基本经济数据各主要指标显示经济稳定性增强，复苏状态仍在持续。

　　虽然单纯就收益而言，在配置REITs类QDII基金后组合可能并不一定能获得更高的回报，但美国REITs指数和沪深300指数具有很小的相关性，使得组合投资具有一定风险分散的作用。对此我们对REITs类QDII基金未来的走势持谨慎乐观看法，认为在适当的时间可以对该类基金进行适量的持有。