上财：房地产私募基金 这个冬天不太冷

　　新浪财经讯 上海财经大学私募证券与地产基金总裁班第二期将于2012年4月21日开班。在经济复苏大背景下，一同探讨私募房地产基金如何营运，分享行业分析与证券地产投资经验，解读私募股权创业投资基金的投资策略。

　　限购、限贷、限房价……2011年的楼市在唱空中入冬，开发商们已四面楚歌。时值年底，楼市调控更是进入了一个关键时间点：有些城市的限购或限价政策已到期，这些政策是否还将延续到明年，这关系到楼市调控下一步的走向。是继续高压调控，还是松懈放缓？日前，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹女士在2011年12月24日上海财经大学私募证券与地产基金总裁高级研修班开班仪式上为首批30多位来自长三角的房地产及相关行业负责人做了有关房地产行业整体形势的报告。

　　“从前的开发商是拿到地就等着赚钱，投资机构是砸了钱就等着收钱。现在已经不是这样的时代了。” 一位上财私募证券与地产基金总裁高级研修班的学员接受新浪财经采访时表示，“要更专业从而提升风险意识，要更创新从而提升运营能力，在这里我找到了企业接下来要走的路。”

　　目前种种迹象表明，房地产调控政策不会松动，而不少房地产公司面临巨大的资金压力，就在如此一个不同以往的关口，房地产私募基金以星星之火燎原之势，向没有棉袄傍身的开发商抛出了绣球。房地产基金的介入亦可谓雪中送炭。

　　目前私募房地产基金中，包括两种形式，一种是独立的PE专业机构募集资金；另一种是房地产企业自己组建投资公司募资，“目前更多是后者，或房地产企业直接组建，或某基金公司背后是某大型房地产企业，间接持有。”

　　一边是房地产市场的持续低迷，一边是有关房地产股权投资基金密集成立的“风生水起”。

　　但是，私募房地产投资基金还处于发展阶段，处于细分领域。有报告指出：“专业房地产私募股权投资机构不到100家，有44家管理资本量超过100亿，其中专业房地产投资基金房地产机构只有3家。”同时值得警惕的是，楼市已陷入量价齐跌局面，且调控不预见放松迹象，谨防基金被地产项目“套牢”。再甚者，此类基金的投资策略、退出机制和风险控制等目前仍有待实践完善。

　　专业PE机构熟悉资本运作之道，但对房地产市场开发及管理缺乏专业经验，而房地产企业深谙房地产项目开发、管理及财务运作，但缺乏基金运作实践经验。地产基金这一放大企业经营能力的杠杆，在金融领域冲动不减的情况下如何吸取“纵向一体化的标本——铁狮门”的前车之鉴？地产企业向地产金融投资平台转型的过程中：如何在与金融机构的合作中抵御诱惑，攫取主导地位、控制财务杠杆，成为其能否长期存在的关键。

　　中国私募基金已经进入千亿时代，进入高速发展的时期。私募基金多年的发展，是中国资本市场发展的产物，虽然存在种种问题，却建立了基本的市场化投资理念与激励机制，建立高效的资本市场离不开各类投资主体。随着中国创业板的快速发展、股指期货的推出、上海获得试点资格人民币基金以及即将推动的国际版，在银行银根紧缩的情况下，怎样通过房地产私募基金来投资房地产？将给中国境内外投资者带来很多变数和机会。私募基金的募集与投资，已经不再仅仅是基金与企业所关心的话题。银行、保险等金融机构也已开始跃跃欲试，希望在这个市场上扩张自己的经营版图。