沈洪溥：廉租房产权双轨制将带来新的不公

　　沈洪溥

　　保障房被认为是解决我国房地产市场供给不足的重要途径，且当前的住房保障政策已经明确保障房中的重头戏是只租不卖的廉租房，而不是限价房或者经适房。可正当我国房地产市场一步步走向正轨时，却出现了一些地方政府擅自对廉租房进行产权分割，乃至“创造性地”推出“共有产权廉租房”。这种做法完全违背了保障性住房的基本原则，本质上是再度尝试为“双轨制”招魂，一旦放任其在更多地方实施，则势必带来新的不公。

　　从直接原因看，有关地方政府动机无非希望以此口径尽快回笼资金，以补偿保障房建设缺口。从年初以降，中央政府对保障房建设进度屡屡下达严明指令。现时，住建部已明确在今年10月底前，“要有1/3的项目做到主体基本完工，1/3的项目进入地上施工阶段，1/3的项目进入基础施工阶段”。而廉租住房由于土地划拨性质等原因，地方政府无从谋利，又因为上面口风收紧，建设进度急，自然感觉苦不堪言。通过分割产权出售方式，不仅可以一次性回笼资金，而且在定价方面稍做手脚，甚至还能略有盈余。对于住房保障对象来说，这一模式貌似兼得了房屋产权保障；对于地方政府来说，则廉租房这块硬骨头一下子被置换为熟悉的经济适用房菜式——至少实现了名义上的双赢。

　　但是，看似皆大欢喜，却从根本上伤及了社会公正。

　　首先，廉租房作为经过多轮政策探索确定的最适合的保障功能性住房，本身是为了满足底线需求，即仅仅满足人们居住的需求，而无需承担房屋产权的保障。要产权的话，有属于“夹心层”的限价商品房。要一切如意，有商品房。而擅自变更分层保障内涵，等于从外面将住房保障体系蒙上布变成“黑箱”，将令市场信心动摇，不仅无法体现政策调控意图，还极易最终失信于民。

　　其次，如果大搞“共有产权廉租房”，必将使得廉租房产权走向私有化路径，这种私有化的结果很可能是为最该被唾弃的经济适用房招魂。经济适用房的失败众所周知，全国各地均有开着宝马住经适房的报道，而更不乏两三百平方米的经济适用房项目。原因自是双轨制和寻租使然：既有保障的价格，又有政策的荫庇；既不是市场，又不是计划，权力当然上下其手。如果廉租房出售成为通例，那些真正的低收入者肯定得不到应有的保障，保障性住房政策也会成为空谈与笑柄。

　　第三，这种对廉租房行偷换产权概念、直接出售之举的做法微观上有懒政嫌疑，宏观上令地方财政资金收支更难规范。如今，地方政府“土地财政”已经是人人喊打的过街老鼠，卖地生财必无以为继也成共识。但廉租房局部产权出售又可能令部分地方政府重开新的自由生财渠道，对其收支进行监管的难度更大。况且，廉租房资金瓶颈绝非无解，既可取法天津，引入银团贷款与信托以形成合力；也可以取法海外，实践REITs(房地产信托)辅以一级市场土地整理招商等策略，完全不必求助旁门左道与歪门邪道。

　　最后必须指出的是，“双轨制”为害我国房地产市场久矣。如今，绝无理由再搞绥靖政策静观其变。否则，极易被各地理解为默许，并纷纷效仿，最终可能天下大乱。保障房毕竟是一种公共责任，公益性是核心。如果某些地方政府总想着“少出一分力，多分一杯羹”，那么廉租房这个好政策根本就走不远。(作者系经济学博士)