分享更多
字体:

贷50万买房20年后卖120万还赔钱

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-31 14:25 来源: 北国网-半岛晨报

  央行今年三次加息。如果接下来两个月不调息,明年起,首套存量房贷将执行7.05%的基准利率。买房贷款的基准利率已经升至10年来最高。“十一”过后,大连地区多数银行都已将首套房贷利率上浮,从5%~20%不等。在贷款成本飙升、楼市前景不确定的情况下,现在买房置业划算吗?利率上涨,“老房贷”提前还贷划算吗?本报算账发现,如果按照基准利率上浮15%,现在贷款50万元买一套全价72万元的房子,20年还清贷款后,这套房就算卖120万元,还亏3万元。

  背景:明年首套存量房贷执行7.05%基准利率

  今年央行三次加息,房贷利率也随之三次上涨。 2011年1月1日,大连地区各银行房贷利率是6.40%,经过今年2月、4月和7月三次加息之后,房贷基准利率已经上涨到7.05%。由于多数银行当年的房贷利率,均是以整年为单位,即当年的利率以该年度1月1日为执行基准。也就是说,对于存量房中的首套房来说,在接下来两个月不调息的情况下,2011年执行的房贷基准利率是6.40%,2012年1月1日起执行的房贷基准利率就是7.05%。

  七折优惠存贷利率已“倒挂”享受优惠的“老房贷”占“便宜”

  按惯例,12月份才是房贷提前还款的高峰期,今年“十一”过后,就有不少大连市民前往银行咨询提前还贷事宜。除了觉得加息增加了还款额,市民还担心银行会对享受着优惠折扣的存量房贷“动刀”,增加贷款负担。

  不过,尽管咨询者众多,目前各家银行真正办理提前还贷业务的市民却很少。一位银行个贷部负责人说,目前房贷利率不断走高,加剧了贷款成本,相比之下,原来老客户借钱成本比较低,这使得市民有钱也不准备提前还了。

  虽然从2012年1月1日起,房贷基准利率将上调,但对于存量房贷客户来说,如果与银行方面签订的购房借款合同上享受的是7折或8.5折等优惠,则仍可享受此优惠。

  算账:七折老房贷存贷利率已“倒挂”

  ●目前:5年期存款利率为5.5%,而5年期贷款利率为7.05%,二者相差1.55%。

  ●老房贷优惠:现在大连地区房贷利率优惠已无可能,七折、八折利率多为去年之前的“老房贷”。如果年底前央行不调息,按现行的贷款利率计算,实际贷款利率七折后为7.05%×0.7=4.935%。

  ●结果:5年期以上房贷利率比5.5%同期存款利率低了0.565个百分点,存贷款利率存在“倒挂”,贷款人算是占了银行的“便宜”。

  贷款买房算不算“攒家底儿”?贷款50万买房20年后卖120万还亏

  大连市民马先生正准备以72万元的价格,在南关岭附近贷款买下一套89平方米的房子。但是今年贷款的成本正在水涨船高,马先生走了四五个银行,只有一家肯放贷,利率为基准利率上调15%。“原本听了7.05%的基准利率就已经觉得很高了。 ”马先生非常苦恼,利率再上浮15%意味着什么?如果房价会一直维持现在的水平,马先生还完贷款以后,这套房子算不算自己攒下的家底儿呢?

  市民马先生账本:

  ●基准利率成本

  以贷款50万元、20年还款来计算,选择等额本息还款方式。如果是按基准利率7.05%计算,每月还款3891.52元,需要支付的总利息为433963.65元。购房总成本:72万元+43万元=115万元

  ●利率上浮15%成本

  在基准利率的基础上上浮15%,利率达8.1075%,每月将多支付利息324.19元,每月还款金额4215.71元。累计支付利息高达511771.31元,相比基准利率多付利息77807.66元。购房总成本:72万元+51万元=123万元

  ●分析

  “对首次购房的老百姓来说,需要多支付利息近8万元,确实是有些难以接受。 ”本市一位银行个贷部的客户经理告诉记者。除了目前贷款购房成本增加之外,对房产未来预期的不确定性也令很多贷款人纠结。以马先生的贷款意向为例,这意味着假设20年后,房价依然维持目前的水平,马先生将面临大幅亏损。即使20年后,马先生将这套房子以120万元卖出,仍然亏损了3万元。

  老房客:八五折利率贷款100万元多掏10万利息

  市民刘先生2010年以基准利率6.14%(85折)贷款100万20年期,第一次还款时间为2010年11月1日,自张先生贷款后,加息4次。算账可见,刘先生2012年需要支付的月供较之去年高出438.84元,总利息将增加105323.71元。如此,百万贷款月供将在今年连续3次加息后增400多元。倘若是二套房,由于执行基准利率的1.1倍,负担加重程度会更大。

  市民刘先生账本:

  ●2010年11月1日首次还款月供6721.4元,总利息:613072.56元;

  ●2010年12月央行加息在2011年还款月供6845.03元,总利息:642807.04元;

  ●2011年三次加息,2012年起月供7159.98元,总利息:718396.27元。

  新房客:利率上浮20%,贷款30万元多掏6万多利息

  多方打听之下市民小陈发现,眼下贷款一片“从紧”之下,公积金贷款买房应该算是最划算的了。尽管和商业贷款比起来,公积金贷款的灵活度和操作性显得弱一些,而且手续相对繁琐,但总比“贷无可贷”或者“高价贷款”要强得多。不过,现在受理公积金贷款的楼盘不算多,一些楼盘只受理公积金和商业贷款的组合贷。

  公积金:目前大连地区公积金贷款期限1至5年的,年利率为4.45%;贷款期限6至30年的,年利率为4.9%。

  商业贷款:三至五年(含5年)贷款,年利率6.90%,5年以上贷款,年利率7.05%。

  比较:5年期以上住房公积金贷款利率比商业银行基准利率贷款低2.15个百分点,优惠幅度达43.88%。以贷款30万元、20年为例,采取等额本息还款方式,住房公积金贷款比商业贷款总还款利息少8.92万元。

  市民小陈账本:

  ●30万元贷款20年,执行基准利率7.05%,按等额本息的还款方式,每月需还款2334.91元,共付利息260378.19元;

  ●利率上浮20%以后,每月需还款2595.88元,共计支付利息323011.13元。

  ●需要多支出利息62632.94元。

  链接

  提前还贷划算不?还款期限过半别急着提前还

  据了解,提前还贷有本金法和本息法两种方式,本金法指贷款期限不变,减少月还款额;本息法指月还款额基本不变,缩短贷款期限。无论是本金法还是本息法,还的越早、越多,总利息越少。

  中国银行辽宁省分行相关理财师说,对于还款期限已过半的购房者,没有必要急着还款。因为按照大多数客户采用的等额本息还款法,每月还款额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,还款期限过半后,还款额中本金的比例加大,提前偿还就没有太大意义了。

  至于采取等额本金还款法的购房者,如果还款期限已超过1/3,也没有必要提前还款了。因为这种方式是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,如果还款期超过1/3时,借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还更多的是本金,不能有效地节省利息支出。(首席记者苏琳)

分享更多
字体:

网友评论

以下留言只代表网友个人观点,不代表MSN观点更多>>
共有 0 条评论 查看更多评论>>

发表评论

请登录:
内 容: