沙盘楼书郑重承诺变戏言

　　

　　■本报记者 张文章

　　“近百年原生树种、百米林荫大道、外墙贴面砖、繁华深处的静谧……神马都是浮云，全是忽悠！”2月12日，本报福建记者站收到一封万言投诉书，图文并茂反映福州万科房地产有限公司（以下简称福州万科）开发的金域华府楼盘，售楼楼书、沙盘及其他广告宣传内容与现房实景存在很大差异，众多“卖点”没有兑现。该精装修楼盘有4栋楼共236户业主，交房仪式已过50余天，至今仅十几户业主入住，大多数业主表示拒绝收房。对于业主的质疑，开发商答复称，其《商品房买卖合同》附件中已经约定“楼书、沙盘不是合同的一部分”。

　　业主质疑——广告与实景差异大

　　

　　金域华府2010年10月开盘，当时均价为每平方米1.4万元。“因为看了它的楼书、沙盘及相关广告，感觉很好，尽管觉得房价有点高，最终还是决定花毕生积蓄购买了一套房。”2月13日，金域华府业主陈先生对记者说。

　　2月14日，记者赶到福州万科金域华府楼盘，根据业主提供的楼书及售楼沙盘照片，现场进行了一番比对调查。“原生河岸、百年树阵，拂去近在咫尺的都市喧哗，近百米的林荫大道，让回家道路更为私密，恭迎阁下荣归华府。”金域华府电子画册和楼书中均有一页专门宣传“百米林荫大道”这个“卖点”。记者从福州市仓山则徐大道右拐进一条小路，路面坑坑洼洼，沿路并未见百米林荫大道，随后经过一个小桥，再左拐便抵达金域华府小区西侧的幼儿园。按照沙盘和楼书中的标示，幼儿园与小区一号楼之间有一条步行道，幼儿园一侧设有小区北门，现场却只有一道高高的铁栅栏。记者来到小区正门前的市政规划路，看到路旁也没有一棵树。

　　业主们投诉称，购房前曾对周边环境进行深入走访过，发现小区位于城乡接合部，周边人口混杂，夜晚周边道路上行走，存在人身安全隐患。售楼人员当时为了消除业主的顾虑，专门针对沙盘上在上述位置设置的人行入口门进行了讲解和承诺。后来，福州万科公司针对业主的咨询，也一再承诺会在该处设人行入口门，并配备保安岗亭。

　　金域华府楼书中宣称：“有福州首个纯正泰式风情园林、无边际泳池，让每一次回家都像是在浪漫异域度假。”金域华府多位业主告诉记者，购房时还看到，在楼盘楼书、沙盘中，1号楼西侧，小区西侧围墙内，是一条孔雀造型的喷水池景观小道，且福州万科还将孔雀喷泉实景制作成大幅广告树立在楼盘外围，广告牌下方还特别注明“项目实景图”。而今“孔雀”已不见，记者在小区内未看到孔雀喷泉景观。

　　业主投诉中还称，其与开发商签定的《商品房买卖合同》附件三中明确确定：“外墙使用贴面砖装修”，但开发商违反合同约定，用涂料粉刷外墙；楼书、沙盘及宣传广告中，每栋楼都有一个优美的造型构架，使整个楼群看起来十分美观大气，“交房时却发现根本没有造型构架”。

　　记者从福州市城乡规划局了解到，金域华府楼盘已于2009年12月审定总平面图，于2010年7月核发《建设工程规划许可证》。根据该局存档的建筑施工图，该楼盘4栋楼建筑高度为49.4米，顶层露台上空无顶盖。金域华府现状建设基本符合规划审批要求，不存在另行加建问题。业主认为，福州万科在售楼过程中，故意将未通过规划的造型构架附加在楼宇上，对外观进行美化，以达到吸引消费者买房的目的。

　　投诉书中，业主还对地下排水、智能电梯、停车位、会所、电梯楼大堂配置、空气能热水器回水管设计等十几个差异之处提出了质疑。

　　企业态度——未入合同不算数

　　

　　据了解，交房前后，金域华府业主多次集体向福州市政府办、建委、规划局等有关职能部门反映上述问题，各有关部门组织召开十余次协调会，但一直未能解决实质性问题。业主们告诉记者，福州万科每一次给业主的答复都是：金域华府《商品房买卖合同》附件中已经约定“楼书、沙盘不是合同的一部分”，未写入合同的承诺都不算。

　　记者此前就上述问题向福州万科发送了一份采访函，但没有得到答复。2月15日，记者致电福州万科客户关系部有关负责人，转述了业主反映该公司涉嫌合同违约的投诉，并就相关问题提出疑问。该负责人表示自己非公司新闻发言人，无法答复记者的相关问题。目前，该公司法务部正在起草一份给业主的公开信，届时将一并答复本报。

　　记者从福州市城乡建设委员会了解到，针对业主的投诉，福州万科选择性回复了几个问题——关于孔雀喷水实景：该景观位于小区1号楼西侧，此位置按规划属于地面停车位用地，如果恢复景观，会减少8个车位，如全体业主愿意签订有关撤除车位恢复景观协议，即可复建；关于百米林荫道：这是金域华府小区西侧入口的市政规划路，何时市政开始施工，公司会配合政府规划增加相应的绿化；关于架构：楼顶造型问题涉及到规划限高，公司正与有关部门协调，待协调清楚再决定如何处理；关于智能电梯：当初售楼时宣传电梯采用刷卡直达各户楼层，公司表示将会核实此宣传是否属实，如属实，公司将会和业主商量后续实施问题；关于一楼围墙：已按业主要求将砖围墙拆除；关于河道：万科金域华府旁边的跃进河整治工程工程量现仅完成55%，剩余工程量将于明年开始实施。针对未设北门、外墙贴面砖等问题，福州万科没有正面答复。

　　法律观点——构成要约就应兑现

　　

　　2月16日，针对上述情况，福建宽达律师事务所律师白奇龙在接受采访时表示，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。《合同法》也明确规定，开发商对楼书等构成要约的商业广告，要承担法律责任。

　　白奇龙指出，福州万科金域华府的类似孔雀喷水池、百米林荫大道之类的宣传都应视为合同内容，开发商应当履行约定。虽然开发商在附件中有约定“楼书、沙盘不是合同的一部分”的条款，但这类霸王条款与上述规定相冲突，属于无效约定。

　　记者发稿前获悉，金域华府部分业主拟通过法律诉讼渠道解决与开发商之间的上述纠纷。本报将继续关注此事件的进展。