南京七彩星城开发商状告业主要求判契约无效

　　今年2月初，位于南京市西善桥街道的“小产权房”七彩星城传出了已经拿到国有土地证的消息，对于数千户业主来说，5年的等待和煎熬终于到了头。不过，一位业主却在最近被开发商告上了法庭，开发商要求判令当初的契约无效。到底是不是如业主所说的开发商过河拆桥，与业主争利？快报记者进行了调查。

　　□现代快报记者 孙玉春 马乐乐

　　[业主]

　　4年前买房，突然成被告

　　张林(化名)和李梅(化名)夫妇购买的房屋位于七彩星城3幢，与开发商江苏安居高校投资置业有限公司的购房契约是在2007年11月9日签订的。

　　当初的房价是5650元/平方米，据李梅称，这个价格与周边商品房价格差不多，而当时的小产权房价格是不到3000元。2009年下半年，他们装修入住。但是今年2月6日，一纸诉状让他们惊呆了，开发商将他们起诉到雨花台区法院，要求判令原来签订的《房屋契约》为无效合同，返还房屋。

　　据称，在购房之初，夫妇俩支付了近30万元的首付款，还有20万元左右，是由开发商提供质押担保的情况下从银行贷款，之所以需要开发商质押，是因为当时该小区根本没有预售许可证，也没有办理国有土地证。但是开发商在契约中承诺，在2009年12月31日之前办理两证，否则业主可以退房，或者赔偿每平方米500元的损失。

　　今年2月初，七彩星城突然宣布办到了国有土地的大证，很快就可以办理分户的小土地证。这让业主们喜出望外。而对此，开发商和政府相关部门的解释是，七彩星城并非小产权房，而是2003年8月，南京市政府决定在全市范围内开展全面清理处置集体土地房地产专项行动时，为了妥善处理历史遗留问题，对2003年8月之前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，可依法补办建设和土地等手续，七彩星城项目就是当时通过了审查。并且七彩星城项目在2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理了土地出让手续，最后经过市政府批准，并按规定补交了土地出让金。

　　“开发商是过河拆桥”

　　开发商在面临“转正”的情形下为何要起诉业主？按照起诉状的理由，这是因为当初业主明知此处为集体土地建房，不具备销售条件情况下购买房屋，契约违反了国家法律强制性规定，属于无效合同。

　　对此理由，张林夫妇觉得是不对的，“我们是按照商品房的价格购买的，当初宣传时就说是正规商品房。”张林说，此外，关键是房屋是开发商公开销售的，“自己订的契约，反过来说不合法？”

　　他们认为，开发商这样做给人一种过河拆桥的感觉，在起诉书中，开发商还提出，张林夫妇在没有清偿房款的情况下擅自撬开门锁，强占房屋。但是张林称，他拿房是在2009年5月份，开发商起初要求他补交面积差价，但是没有测绘报告，他就没同意。但他本人并未破门。

　　张林称，他们在2009年12月31日之后确实闹过，但这是很多业主一起闹的，开发商却只记住了他。所以他认为，开发商这一次是报复行为，而除了报复之外，他更觉得，开发商有更大的目的，那就是拿回房屋重新销售，而现在市价已经近万了。“我们2009年时都没要求退房，现在怎么可能退？”

　　[街道]

　　开发商是被惹急了

　　昨天下午，在开发商办公地点，记者采访被拒。

　　随后记者来到西善桥街道办事处，一位工作人员介绍了情况。

　　他首先表示，七彩星城与街道无关，属于开发商行为。街道此前确实也协调过矛盾，但那只是因为在他们辖区。另外，张林夫妇找过他们街道，工作人员协调过，但后来从开发商处得知，对于业主在未付清房款的情况下撬门而入，感到极为气愤，而且开发商通过短信平台、上门等方式催其还款，业主始终不予配合。

　　“开发商是着急了，才告他们的。现在双方都说要维权，那么只有通过法律途径解决会比较好。”

　　对此，张林夫妇表示，其实开发商与街道还是有关系，此事开发商基本未出面，一直都是街道在出面协调。而且他们夫妇还表示，开发商在状告他们之后，双方进行过协商，起初开发商的律师表示，只要他们还清所欠房款，并且配合开发商做一些表面工作，促使其他业主也还款就没事了。但是后来到了开庭时，却突然反悔，坚持要收回房产了。

　　[疑问]

　　开发商为何自称“违规”？

　　按照法律规定，集体土地上的“小产权房”买卖的确不受法律保护。但在诉状中，开发商却自爆合同违规。如果属实，那么的确可以解除合同。

　　今年2月份，南京市国土资源局已经发文澄清：七彩星城并非小产权房。不过，七彩星城在没有商品房预售许可证的情况下就公开叫卖，属于严重违规行为。

　　根据国土部门的权威界定，七彩星城项目是在2007年8月办理土地征用手续的，这意味着该项目所处土地此前为集体土地性质，而此后则变为国有土地性质。从张林夫妇与开发商的买卖合同中可以看出，双方签订合同的时间是2007年11月。这说明，开发商的确是在土地性质已经转变为国有土地性质之后才开始售房，由此可见，开发商在诉状中的说法与事实不符。

　　[律师]

　　开发商如胜诉，理论上可起诉所有业主

　　一般来说，卖“小产权房”的开发商都在尽量回避这一提法，然而七彩星城的开发商在诉状上却对此主动提及，这背后蕴含着怎样的目的？

　　有人认为，抛开双方纠纷不论，如果算一算账，其中或有不少猫腻。从这份诉状中可以看出，张林夫妇在购买这套87.34平方米的房子时，这套房子的单价为5650元。而如今，七彩星城可以办理到两证的房源(该项目的“国学府”部分因超红线而无法办证)价格已经在9000元—10000元/平方米，不到5年的时间房价已经将近翻倍。附近的中介表示，因为七彩星城已经明确可以办证，所以现在很多炒房人都把房子捂住。

　　如果以9000元/平方米的单价计算，这套房屋的市值78.6万元。倘若此时解除合同，开发商退还张林夫妇的首付款29万多元，再退还几年内的银行利息并拿回房子，那么一下子就赚了40多万元，而买房人则蒙受了房价上涨带来的损失。

　　江苏永衡昭辉律师事务所王宏律师认为，理论上如果这套房子的确在小产权房状态下出售，开发商有权要求解除合同，但是在如今七彩星城已取得大土地证的情况下，如果此案开发商胜诉，那么开发商也有权起诉当年购买七彩星城的至少上千户业主，通过这种方法将这些老业主全部扫地出门。