海外房产投资调查 地产投资风险不可小视

　　海外房产投资调查

　　看上去很美  海外地产投资风险不可小视

　　下面我们来关注海外投资地产。近几年，中国人海外投资地产十分红火，温哥华、多伦多、伦敦、纽约、新加坡等地区都成为中国买家的热门区域，有数据就显示，中国买家占当地境外投资者的比例甚至达到了四成。不少跨国房产中介也都宣称海外买房不限贷、永久产权、自由买卖，然而投资海外房产，真的就是一本万利吗？我们记者在上海就采访了几位投资者，下面我们就来看看他们的海外“炒房”故事。

　　近日上海举行的一个海外地产展示会上，记者见到了这位在澳大利亚悉尼已经有3套房的张先生，他每年都要参加好几次海外地产展示会。

　　投资客 张先生告诉记者，他首付很低，而且可以贷款最多可以贷到90%左右，这样的话我可以用很少的钱 我就可以先把这套房子把它拿下。

　　而李小姐可以算得上是一个地地道道的海外房产投资客，她选择的城市布里斯班也是中国买家比较热衷的城市之一。

　　布里斯班投资客 李小姐告诉记者，也就是我当时旅游去的第一个地方，我是在布里斯班买的，后来是去年的时候，有买过，买过第二套。

　　搜房国际董事总经理  庄诺告诉记者，我们有个统计，现在目前在温哥华、布里斯班，还有伦敦这三个城市，中国的买家，他们在当地叫做海外的买家，占的是20%-40%，而且是成为最大的海外买家。

　　虽然近年来海外地产掀起一股投资热，然而海外投资购房真的是一本万利的买卖吗？吴女士一直非常关注海外地产项目，她告诉记者，目前很多海外项目价格都非常低廉，看上去极具诱惑力，像她近日关注的法国的一个村庄项目，整个村庄连同19座建筑物，包括泳池、马厩、网球场打包甩卖，以27.5万英镑，约合271万人民币的低价出售。不过吴女士却迟迟不敢出手，她告诉记者，周围很多朋友海外地产投资都失败了，而且还饱受养房和高额的税收的压力，想卖还找不到买家。

　　吴女士告诉记者，它有好多税收也厉害的 你投资你要去脱手的话，也会是一个蛮大的问题，因为他们那边人少，人不多，你房子再好，你没有人买你也是很麻烦的，有的人是说我不卖我就租，实际上租也是很困难的，并不是那么很简单的，然后你这个租金你要去收的话，有时候也是蛮罗嗦的，蛮麻烦的一件事。

　　业内人士提示海外地产虽然看上去很美，但境外投资所存在的政治、政策、市场、汇率等风险必须正视。按照美国相关规定，每年要缴纳房屋价值1%到2%的房地产税，如用作出租，还要缴纳租金的5%到10%作为管理费。一套20万美元的房子每年仅房产税就需要缴纳2400美元左右。

　　新加坡房ERA新一代不动产公司总裁 蔡奇告诉记者，你的税会比本地人高了一些，这些都是你必须要了解的。

　　上海财经大学公共经济与管理学院 教授

　　胡怡建告诉记者，有的城市在衰退过程当中，可能是因为人员流动性很大，分散掉了，流走了，所以居住人口减少，需求会减少，那么这样的话它的房价会下降，比如说在经济萧条的时候，底特律的汽车城，汽车产业都没有了，所以繁荣的汽车城市变成鬼城了，那么你说在鬼城的情况下房价还能保值增值吗？不可能的事情。

　　海外房产投资调查

　　蚂蚁搬家虚开账户  海外购房非法转钱

　　采访中我们了解到，海外房产投资近年来的确很热，而按照国家外汇管理局的规定，每个人每年境外用汇只能是5万美元，那么这些人是通过什么手段顺利把钱汇到国外购买到房产，这里面有没有违规操作呢？

　　记者走访了上海多家银行，工作人员表示如果按个人年度用汇最多也就是5万美元的限额。不过这位工作人员也透露，如果资金量不是很大的话，可以通过组织亲戚朋友采取蚂蚁搬家的方式将资金转移到海外账户，满足国外购房的首付款要求。

　　上海某银行 柜台人员告诉记者，想办法把它分开来这样子，那你要40万块(美元)，你要8个人来，也不可能分两三家的啊，要多分几家的。还好是40万，不是很厉害。

　　银行宣称可以进行这种隐晦的操作，而在一些海外投资公司，这种转移资金的方式就更加明目张胆了，记者了解到近年来美国房屋成交地段主要集中在纽约、加州等地，每年都有大批的资金通过购房的形式转移出境。在上海浦东的一家美国地产投资公司，当记者问到如何突破国家每年的汇款限制时，公司高级客户经理原本轻松的脸上闪过了一丝紧张的神情，沉默几秒后才谨慎地向记者介绍了一些可操作的灰色手法。

　　上海某美国投资公司工作人员告诉记者，要么去香港，要么去美国，要么就是有外资银行可以直接在国内代开。汇丰、渣打啊都可以代开的，就在国内，去银行你说开香港账户他可以帮你开好。香港账户和美国账户是一样的，香港打钱没有外汇管制的，香港是金融开放区，不受大陆外汇管制的。

　　这位投资公司的工作人员告诉我们，在香港开户是最常见的手法，利用香港的金融开放，不受大陆外汇管制的特点，对海外进行汇款，而且这种汇款是没有金额限制的，也就是说，如果在国内账户拥有美金资产，那么汇款到国外是非常容易的。

　　上海某美国投资公司工作人员告诉记者，不是每年只能汇5万，而是每年只能换汇5万，换汇就是人民币换成美金，5万等值外币。电汇不是每人每年5万啊，电汇是一天就可以打10万啊，第二天可以打10万啊。(同一家)银行的客户经理并一定会让你汇，去别的银行去汇一下，多跑几家银行就结束了。

　　见记者问得具体，该公司的销售主管随即也进入了会客室。这位主管说的更为直白，除了电汇，还可以选择地下钱庄转钱。

　　上海某美国投资公司工作人员告诉记者，我可以这样操作，跟法律打擦边球，或者通过地下钱庄，帮您解决这个外汇的事情。还有一个是我们在比弗利山庄的一个建商，他本身在国内就有生意的，这个是你可以在国内给他人民币他可以接受的。资金就一次就解决了。

　　就在记者与该公司主管短短的几十分钟谈话中，主管的手机就响了两三次，都是客户打来的。他告诉记者，近年来美国购房的热度并未减退，再加上人民币与美金兑换汇率的变化，购买美国房产更具吸引力，而这当中不乏一些洗钱者。

　　上海某美国投资公司 工作人员告诉记者，比如说一家美国房产公司，后面都是钱庄，那大家不需要买房，大家直接通过钱庄把钱打到美国账户上结束了，那实际上，等于说我们就是洗钱公司。

　　上海某澳洲投资公司 工作人员告诉记者，因为现在国内买海外房子的人太多了，那外汇局天天管的话也管不过来。

　　看得出来，投资公司工作人员对于灰色渠道的操作都很谨慎， 他们坦言这样的操作是有法律风险的。

　　上海某澳洲投资公司工作人员告诉记者，曾经就是被别的公司有举报嘛，说到什么的(那别的公司是怎么知道的)这个很难说的，因为客户量是很大的，很难保证一两个是真是假，或者有一些什么不好的意图。

　　上海某美国投资公司 工作人员告诉记者，我不能把这个当成生意做，就是我的业务里面有一个，这个帮所有人去，这样操作的话就是犯法的。