广州一自然人胜出抢地大战 上海写字楼租金上涨

　　广州：一自然人胜出抢地大战 高价同时配建公租房

　　楼市新观察，楼市的走势，直接影响到土地市场，反过来，土地市场的冷暖也预示着楼市未来的走向。今天我们就来说说

　　广州土地中心昨天下午的一场久违的抢地大战。最令人意外的是，最后竞得地块的竟然是一位以个人名义登记来竞逐的女士，如不出意外，这是广州首次出现自然人拿地。

　　广州天河区黄埔大道坚红化工厂地块，起拍价4.2亿元，折合楼面地价高达9224元/平方米，每次叫价需加价200万元。此次拍卖一共吸引了14家竞买人到场竞投， 现场竞拍开始20分钟，就有53轮举牌，当中的激烈程度，是近期拍卖会上比较罕见的。

　　6号 44400万元  22号 44600万元

　　很快，竞拍现场的报价就达到最高竞价价位52602万元，之后转入竞配建阶段，也就是在同样保价基础上，看各方配套建设公租房的情况，由于公租房收益较低，等于是在增加竞价方的土地购买成本。竞价的每一阶梯为配建10套公租房，每套约30平方米。最后，33号代表以配建130套公租房成功取得该地块。

　　33号 130套 成交！令人意外的是，最后击败对手国企越秀地产的33号是以自然人李燕如登记竞买的。

　　土地竞得人李燕如面对记者的提问，都是以沉默作为回应。

　　据悉，这是广州首次出现自然人拿地。

　　广州市房地产交易登记中心相关负责人表示，她没有一个公司，以后出现不付款的风险应该不会的，她已经预登记一个公司了。

　　有房产专家就预计说，根据该地块的楼面价，将来推盘的楼价会在2-2.5万元/平方。而昨天广州出让的另一地块位于白云区住宅地块，只有一家企业报价，最后由时代地产以底价6.13亿元竞得，折合楼面地价为6600元/平方米。

　　深圳龙岗一限价房价格高过商品房

　　抢地大战在广州重现，很可能暗示着开发商并不看淡未来的房价，而在深圳，也有一个新现象，就是限价房反而高过了商品房价。今年3月21日，深圳龙岗区推出了200套限价房。按说限价房经常会被会被抢购一空，可是这两百套限价房推出一个多月了，不仅申购者寥寥，就是前来咨询的人也不多。为什么限价房遭到冷遇呢？

　　这栋大芬艺术大厦就是深圳龙岗区刚推出的限价房。在限价房受理处，记者发现这里门可罗雀，接待人员也只有一位。

　　深圳市东浩荣房地产开发有限公司售楼人员表示，现在销售价在平均一万一左右。

　　记者在采访了现场唯一的一位前来咨询的购房者。

　　购房者表示，价位还是偏高  因为这旁边还有  就刚刚4月21号有一个 宝安有一个长城里程家园

　　也是叫限价房 九千多一平方，这里最近还有一个叫做中海阅景馨园，那里是网上是七千六，而且带装修，带精装修。

　　记者接着也走访了附近的几个楼盘，发现与大芬艺术大厦仅一路之隔的大芬油画苑，作为深圳市首次发售的限价商品房，当时毛坯价仅售7000多元/平方米；而在建的同一片区的中海阅景馨园，为安居型商品房，最高限价为7900元/平方米，并带精装修。像大芬艺术大厦这样的中等偏低的商品房，其二手房价格也就在一万元左右。更让人不解的是，目前大芬艺术大厦每平米一万一千元的均价，还是开发商在参照龙岗区住建局给出的最高限价的基础上主动下调的结果。那么，龙岗区住建局给大芬艺术大厦定的销售价是多少呢？

　　深圳东浩荣房地产公司副总经理杨群燕表示，(深圳龙岗住建局)他们批下来的价格是12480块钱，我们现在在这个价格上面，我们还下幅了，现在是按11100块钱的均价。

　　限价房下浮了20%的销售价比商品房的价格还要高出一成多，引发众多购房者的质疑。

　　购房者表示，以它现在发售的价格是每平方12400块钱。我不知道它这个价格是怎么定出来的。我就想问这个建设局(住建局)是监管还是推手。

　　住建局：房价有评估依据

　　深圳龙岗区住建局给出每平方12480元的限价房销售价格，购房者提出了质疑，认为这是以限价房之名，行商品房价之实。那么，这比商品房价格还要高，甚至连开发商都有点不好意思的销售价格，是怎么出炉的呢？带着购房者的疑惑，记者来到了龙岗区住建局。

　　在龙岗区住建局，就购房者提出的质疑，住房改革与发展科科长彭程接受了记者的采访。

　　龙岗区住建局住房改革与发展科科长彭程表示，它周边的  由于大芬地段  它靠近原来的二线关  它也是靠近市区的  所以它周边的  按照世联公司评估价  周边的商品房价格大概一万三到一万五千六左右。所以它下幅20%以后，这个价格还是应该维持在一万二左右的。

　　那么，评估价是如何评估出来的呢？记者随后又采访了彭科长所说的世联公司的评估师张福，当时正是他出具了评估报告。

　　世联土地房地产评估有限公司评估师张福表示，当时我们给了一个建议，当时没有一定要作为销售价格，并且他们两年的使用，他说当时是去相应部门备案，(让)我们核定下当时的市场价格。

　　记者：当时是什么时间？

　　评估师：当时是去年10月份 

　　记者：这个价格是多少

　　评估师：当时的价格是那样子的，当时区域的价格在一万三到一万六之间，整个片区的住宅市场，我们评估考虑了各个环境因素以后，我们把价格评估到一万五千多，最后乘以80%到一万两千多的价格。

　　值得注意的是，世联土地房地产评估有限公司当时评估的的时候是参照2011年10月之前的商品房价格，而随着国家对房地产市场进行调控，作为一线城市的深圳房地产价格有所下降，特别是作为当年一线关外的布吉片区，房价更是下调明显。

　　记者：当时评估的时候，因为它销售是今年的8月份销售，评估的时候有没有考虑到房价下行的因素？

　　世联土地房地产评估有限公司评估师评估师张福：没有，我们当时核定当时市价，没有考虑到它未来销售的价格。

　　购房者：重评后再降20%可接受

　　这样一来事情就比较明显了，深圳龙岗的这个限价房评估的时候是2011年10月，当年深圳的房地产价格还处于高位，而现在深圳的房价，特别是中心城区外的房价已经明显下调，以2011年10月分的评估价为参考来销售今年8月份的限价房显然不妥，那么，现在购房者的心理价位又是多少呢？

　　购房者表示，我们现在希望的是它按照市场评估价重新评估，发售要往下跌，最起码的  评估的市场价格，然后再下幅20%，我们就可以接受，现在评估的价格，我们绝对不接受。

　　如果重新评估，现在深圳布吉片区商品房的均价应该是多少呢？记者从世联土地房地产评估公司了解到，目前大芬艺术大厦所在的布吉片区商品房的销售价格和2011年相比，下降了15%到20%。

　　世联土地房地产评估有限公司评估师张福表示，(布吉片区) 应该是(下行)15%—20%  不同楼盘不一样  应该至少在15%左右。

　　记者： 比如说现在下行了15%—20%，然后是这个片区，它的商品房价格应该是多少？现在的价格。

　　评估师：应该在一万左右吧。

　　按照房地产评估师的估算，现在深圳大芬艺术大厦所在片区的商品房价格在一万左右，根据深圳市对限价房要比商品房下降20%的规定来算，大芬艺术大厦的最高限价应该在每平方8000元左右。

　　深圳市东浩荣房地产开发有限公司副总经理杨群燕表示，那个时候有点滞后  因为批给我们  是今年3月份才批给我们，这个是有一点滞后，所以我们考虑到这个，我们的价格也会相应调整一点的。

　　记者截稿的时候得知，深圳市东浩荣房地产公司称，经过研究决定把现售价格由目前的均价每平方米11000元，下调到均价每平米9800元。

　　上海写字楼租金上涨 部分企业搬离核心区

　　房产调控政策出台后，很多投资者把视线转向了商业地产。在上海，林立的高楼构成了独特的风景线。但对于许多公司来说，在这些风光的大楼内办公，花费的价格可着实不菲。今年一季度以来，伴随高档写字楼租金的快速上涨，越来越多的企业选择搬离核心商务区。

　　在上海陆家嘴的一栋甲级写字楼内，一家商业银行大门紧闭，门上贴出了搬迁通知。这家银行选择的新写字楼，虽然距离核心商务区较远，但以租用500平方米的面积来算，每个月可以节省租金2万元。作为上海高档写字楼市场的风向标，今年第一季度，陆家嘴区域写字楼的租金已经达到了每天每平方米8至10元，同比增长了11.4%。在租金快速上涨的压力下，一些企业开始搬离核心商务区。归国创业的顾先生，在把自己位于南京路高档写字楼的办公室，从人均10平方米压缩到5平方米的同时。还把公司的绝大多数员工都搬到了相对偏远，但更为便宜的写字楼里。那里的租金价格仅相当于南京路的十分之一。

　　中智科技集团(中国)有限公司总裁顾京宁表示，(CBD租金)差不多涨了10%到25%之间  在南京路在20块钱(每平方每天)左右  在咱们这边是2块多。

　　除了搬离，还有许多企业则索性转租为买。他们认为，与其继续花大价钱租赁，还不如拥有自己的物业，还能分享商业地产的升值潜力。做地产业务多年的孙志伟，就正打算和合作伙伴拿出一些钱投资商业地产项目。根据DTZ戴德梁行的统计，去年上海共成交办公类物业171万平方米，同比上升16%左右。

　　美国ACE地产投资集团上海首席代表孙志伟表示，租金假如是持续上涨，企业有比较长的未来打算的话，还不如购置一个物业。那么这个办公楼，我们假如通过若干年，比如十年以后 我租金还掉了，我企业还能收益一个自己的写字楼。

　　上海写字楼供应攀升 租金上涨有望放缓

　　上海核心商务区写字楼供给紧张，租金自然水涨船高。不过，说到未来的趋势，上海几家大型商业地产顾问公司认为，随着公司外迁加速和写字楼供应量增加，上海高端写字楼的租金上涨势头有望放缓。

　　上海业内人士预计，尽管今年核心区域写字楼受供给趋紧的推动，租金涨幅将达到7%左右，但像2011年那样大涨17%的可能性并不大。今年上半年会有许多新增项目入市，这将会抑制租金的快速上涨。

　　DTZ戴德梁行 中国区企业服务部高级董事魏超英表示，整个上海包括所有商圈在内有500万平方米左右的甲级写字楼的stock，叫做面积、存量。未来5年呢，从2012年开始到2015年、2016年，会有更多新的写字楼上市，大概会多400万平米。

　　而非核心区域写字楼的分流，也会进一步减轻核心区租金上涨的压力。据统计，今年上海非核心区域写字楼的交付量将占到全年供应量的75%以上。同样品质的写字楼，核心区与外围区域的租金差普遍在50%以上。这将吸引对位置要求不高的制造、外贸等行业更倾向于选择而非核心区的写字楼。

　　仲量联行上海研究部总监周志锋表示，像小陆家嘴的一些优质物业 它目前的租金可能已经达到了10块到12块每平米每天 而在非核心商务区内可能目前的平均租金是5块到6块左右

　　DTZ戴德梁行 中国区企业服务部 高级董事魏超英表示，有些客户可能觉得在城中心不需要承担这么高的成本，外围也有很好的甲级写字楼，有轨道，能解决它的员工(交通)，解决它周边的环境

　　不一定要在城中心的企业有个台阶可以到外围去，我们看到这个趋势还是蛮明显的。