开发商变相出售人防车位不退款

　　中广网北京6月26日消息 据经济之声《天天315》报道，最近，我们接到江苏省连云港市听众翁女士的投诉，说今年4月她在自家小区门口看到开发商贴出海报，出售地下车库车位，每个车位4万3千元，同时翁女士也收到开发商发来的相同内容的短信。翁女士觉得很划算，便到售楼处去买。但是在签购买协议时，协议却变了。

　　消费者：开发商出售地下车位 协议却是租赁合同

　　翁女士：2012年4月，我看到我们瀚海国际大门口写了广告说地下车位优惠出售，然后我就去买了，到了售楼后处一个小姐拿来一个租赁协议。

　　我说，明明是卖车位，怎么是租赁协议？她说，人防工程不许卖，只能租，一下付43000块钱，合同上说租赁期20年，20年以后无偿使用，最终年限跟房子年龄相同。房子70年，我想43000块钱用70年也不错，我就买了，钱也付了。付钱以后，我们小区一些人告诉我，说买这个上当了，人防车位不许卖，是违法的。

　　听到这样的消息，翁女士不禁觉得有些忐忑不安，于是她便去找开发商，要求退款。

　　翁女士：找他们，他们不给退钱。合同就是一个租赁协议。他们发了很多短信给业主，是地下车位优惠出售，协议书上就写租赁。我说，合同法有规定，租赁20年以后无效，怎么样保证20年后使用？他说，你就用啊，这不是有我的盖章吗，谁跟你抢啊？你用就是了，也没人找你要，要不你就去告。他们售后四个人都说去告吧。我只是想合法、有效，不能43000块钱花了也没有效果。

　　人防办：违反规定

　　人防工程，也许有些人并不熟悉。它是根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室，用于战时或重大灾难的时候居民躲避的地下场所。最近这些年开发的楼盘几乎都有地下室，而在这些地下室中，很多就属于人防工程。

　　那么，人防工程能不能被开发商用来当作车库出售或者出租呢？翁女士楼下的地下人防工程被开发商当作车位出租到底违法不违法呢？带着这些问题，记者联系到了连云港市人民防空办公室，人防办工程监查处沈处长的回答非常明确。

　　沈处长：这个小区没有完全建成，但是人防工程已经建设起来了。按照我省里有关法律法规，人防工程不允许买卖、赠人、租赁，而且必须要经过人防主管部门同意。到目前为止，他们没有经过人防主管部门批准，可能擅自变相出售人防工程。目前我们正在联系他，他们迟迟没来人，有两个业主反映情况，我跟售楼处联系，但是找不着人。

　　记者：至少瀚海国际开发商这种做法是错误的？

　　沈处长：对，违反规定。

　　针对开发商把人防工程当作车位出租或变相卖给业主的做法，连云港市人民防空办公室工程监查处的沈处长提醒广大业主不要上当。

　　沈处长：目前他们5个业主买这个车位，一旦有法律纠纷，他们的权益不一定得到保障。第二，开发商没经过批准，卖了，把钱拐跑了，损害最大的是业主，但是很多业主不清楚，老百姓不一定都知道，有的看到别人买了车位，怕自己买不到还在抢，不但没有配合我们工作，而且变相的支持了开发商。大家不要上当受骗。

　　物价局：若可租赁 每月每车位最高90元

　　从连云港市人民防空办公室沈处长这里我们了解到，瀚海小区出租地下人防车位并没有经过人防办的批准。那么，即使经过人防办的批准，它的价格又该怎么制定呢？一次性4万3千的租金有没有依据呢？记者又把电话打到了连云港市物价局。物价局服务价格处的王处长经过查询后答复了我们。

　　王处长：我们正在查地下车位、地上车位，地上每个车位每月80块钱，地下每个车位每月90块钱。

　　记者：一次性43000块钱租给业主，租期20年，这样可以吗？

　　王处长：人防工程是国家的，不可以卖。租是人防局有相关法律法规，我们只是针对停车位的租金价格，如果人防工程物业出租，也可以参照这个标准，人防当车位出租，执行标准也只能是90块，不能高于90块。

　　记者：单独小区停车位有没有长期租赁价格？

　　王处长：没有。

　　记者：他定的43000，在您这查不到任何备案，没有经过任何批准？

　　王处长：我们这里没有。

　　开发商：租赁手续正在办理

　　前面我们介绍了，江苏省连云港市“瀚海国际香缇花园”小区开发商推销地下车位，但是业主在签购买协议时，发现协议却是“车位租赁协议”，因为地下室属于人防工程。而我们从连云港市主管部门了解到，这个小区开发商的做法是违法的，而开发商定的价格也没有依据。那么，这对这一结果，开发商又是怎么回应的呢？

　　开发商：我更正一点，人防车位不能出售，但是我们跟她签的是租赁合同，可以作为停车位租售用这个车位。

　　记者：怎么租？是不是得需要经过有关部门的允许和同意？我们已经先跟当地人防办联系过了，说你们没有经过允许。

　　开发商：人防2009年验收过了。

　　记者：人防可能验收过了，但是人防设施能不能作为车位租出去，这没有经过允许。

　　开发商：这个手续正在办理。

　　记者：等于手续没办下来就先租出去了？

　　开发商：对，正在办手续。

　　记者：消费者有一种不安全感，所以她要求退。

　　开发商：不可能，这个人找过我几次了，没有正当理由肯定退不成。

　　记者：这个理由不够正当吗？

　　开发商：投资人防，开发商实质上是在亏本，不像房屋，人进来可以正常销售，这个正常销售不起来，开发商只能从租金上面补贴一点，手续问题我们肯定尽快办理。

　　记者：即使办下来，允许租，但是物价局核准的就只有一个，90块钱地下车位，90块钱就封顶了，不能超过这个标准。所以43000在物价局还是通不过，即使人防通过了，物价局还通不过。

　　开发商：我跟业主协商吧。

　　那么，为什么人防工程被开发商出租或出售的现象不断呢？购买人防车位有哪些风险？ 北京岳成律师事务所律师宋俊艳、经济之声特约评论员包华对此作出评论。

　　宋俊艳：开发商的这种行为属于虚假宣传，如果开发商之前声称的是出售，到了签合同的时候签的是买卖合同的话，那这就是一种欺诈；如果之前是出售，但签合同的时候签的是出租，那只能说他前期是属于虚假宣传。

　　人防工程占用的土地没有交土地出让金，因此不可能有土地使用权证。办理产权的前提是必须得有土地使用权证，各种建设手续、规划手续都齐全才可以办理。如果是人防工程，肯定是办不了产权证的。

　　包华：在法律上认定一般情况下合同违反法律行政法规，会强制性要求认定为合同无效。但如果认定双当事人所依据的一些客观情况本身不真实，或者说因一方虚假宣传导致另一方的误解，它可能不是无效，有可能会被撤销。但这两者效果对消费者来说其实是一样的，因为这个合同也就不再履行了，该退的费还是要退的。

　　人防工程目前常识认为，这个归国家所有，在这种情况之下没有产权办理的途径。如果去使用人防车位是可以的，但是这里面只有使用权，没有所有权的概念，所以肯定办不了产权证。如果这个人防车位本身是正常租赁使用的，而出租方本身也取得了人防办理的许可证的话，整个手续是合法的。但是本期案例中既没有产权，同时又没有办理人防办出具的人防许可，因此出租也是存在问题的，所以本期案例中的消费者权益确实很难得到保障。