沪银行大力收缩开发贷降低土地抵押率

　　房价下降的多米诺效应开始了？

　　本报记者 王海春 上海报道

　　上海的商业银行已收紧了对房地产的开发贷款。

　　有消息称，一块产权完整清晰的土地目前的抵押率只有50%，即贷得的款项不超过该块土地评估价的50%，而之前的抵押率普遍在60%-70%左右，而一些正在进行拆迁或没有获得土地证的项目，则绝无可能从银行拿到土地贷款。

　　据此前公布的数据显示，一季度全国对房企的新增开发类贷款为1678亿元，而到了二季度，开发贷款新增额降到只有420亿元。

　　盛世太平投资总经理陈立民指出，出于资金安全考虑，银行对房地产贷款大幅缩减，而这将使中小房企的资金面临最严峻的挑战。

　　沪银行收紧土地贷款

　　上海一开发商9月12日向记者证实了沪商业银行土地抵押贷款率大幅度下调的消息。

　　沪置房产市场总监付琦向记者透露，今年年初时向银行做房地产开发贷款还比较容易。“年初时只要有土地产权证和规划许可证这‘二证’，就可以从银行拿到贷款了。但现在申请开发贷款即使是‘四证’齐全，多数情况下也拿不到贷款。”付琦告诉记者，有很多中小开发商都在排队等着银行开发贷款，即使金额只有9000万元的开发贷款，也已经等了两个多月。

　　“一季度时开发贷款的发放还不紧张。其实很多银行只看到土地证，就可以发放开发贷款了，一般可以做到土地评估价值的60%。”中原地产研究部经理宋会雍告诉记者，如果项目位置好、企业资质也不错，一些开发商土地抵押的贷款率甚至可以达到70%。

　　一位开发商告诉记者，一季度时沪上多数银行还普遍认为土地抵押贷款没有风险，土地部门去银行申请贷款基本不需要抵押品，有一些土地甚至出现重复贷款的情况。但现在上海的银行们对房企开发贷款的发放和审查变得更加严格。除了看土地证外，还需要考察企业的资信和在建项目情况，还要对企业的现金流和资产负债进行较详细的审查。

　　但据记者了解，土地抵押贷款率下降只是各商业银行自身限定的门槛，而并非沪监管部门的指导。

　　农行上海分行的一位工作人员告诉记者，银行收紧房地产开发贷款主要是没有了信贷指标，而剩余不多的开发贷款信贷额度在发放时审查得更加严格。“银行收紧土地抵押贷款率，也是考虑到房价下跌可能带来的潜在风险。”上述农行人士说。

　　除了土地抵押贷款率下降一成，土地评估价格也有所缩水。

　　根据土地抵押贷款流程，开发商向银行提出土地开发贷款申请并提供相关材料后，银行会请专业评估机构对土地价值进行评估，然后按不同比率发放开发贷款。

　　但记者在采访中了解到，进入二季度后沪商业银行对土地评估的价格有不同程度的下调。“很多银行都要求在对土地和房产价值进行估值时，要求以比较低的估值方法对土地进行估值。这样一来，开发商以土地抵押的方式从银行获得的贷款额实际上在无形中已经缩水了。”戴德梁行的一位相关人士说。

　　中小房企面临的挑战最大

　　“一季度银行房产贷款发得很猛，现在手头的额度已经很少了。此外，银行比较担心的是房地产开发贷款资产的安全。因为房价如果下跌，用土地做抵押的资产价格也会下降。银行由此收紧了对房地产的贷款。”付琦表示。

　　实际上，上海监管部门对房地产风险的担心已经有所显现。9月来临之际，上海银监局首次对商业类房地产做出限制类贷款的风险提示。8月末，沪监管部门向上海各商业银行做出了风险提示：禁止个人消费信贷用于购买商业用房；商业地产没有达到现房标准，银行不得发放贷款。

　　“近期在上海的一个房产项目，就是以五成的土地抵押贷款向民间借贷的。该开发商以价值9000万元的土地做抵押贷款，希望从民间获得4500万元的开发贷款，期限2-3年，利息不超过18%。”一位业内人士指出，民间土地抵押贷款最让人担心的是资金的安全。

　　“每年18%的利率是比较高的了。但问题是，这样的借贷是不是安全。放款人最担心的就是房企要真的拿到土地证，以及开发商的信用。因为毕竟楼盘没有建起来，没有看到实体的房子，所以心里没有底。”盛世太平投资总经理陈立民指出。

　　“银行同样担心房地产资金是否安全。”宋会雍说。

　　在银监会发布的今年二季度《中国银行业运行报告》中披露的数据显示，与今年一季度相比，二季度国内银行业新增贷款投向远离房地产等行业，房地产业的新增贷款仅占全部新增贷款的0.9%。

　　据此前公布的数据，一季度全国对房企的新增开发类贷款为1678亿元，而到了二季度，开发贷款新增额降到只有420亿元。

　　而据12家上市银行上半年住房新增贷款4182.3亿元，同比少增3000亿元，部分银行对房地产的新增贷款速度放缓。

　　其中，南京银行去年上半年住房贷款增幅为72%，而今年上半年增幅仅为16.23%，下降了55.77个百分点。中信银行去年上半年住房贷款增幅为31%，而今年上半年增幅仅为6.59%。

　　“虽然在上海有很多银行把土地抵押贷款率下调，但主要是小企业拿不到款。大的公司其实还是可以拿到的，只是拖延一二个月。银行为预防房地产风险而减少开发贷款，最难受的其实是中小型的房企，他们面临着最严峻的挑战。”陈立民表示。