调控利箭频发房企苦撑 卖股卖地难解资金饥渴

　　作者： ■见习记者李洁琼

　　从频频出台的政策，到跌宕起伏的数据变化，2011年的中国楼市犹如一场博弈大战，高潮迭起，备受关注。虽然尚难知晓这场鏖战中到底几家欢喜几家忧，我们仍愿从多个角度与您一起回顾，在调控的号角中步履蹒跚的即将走过的2011年楼市。

　　2011年，国家调控政策几乎达到了每月一则的密度，上至国务院、发改委、住建部、财政部、最高法、银监会，下至各个省市政府，轮番上阵，一齐灭火。往年楼市的“金九银十”在今年的高压之下成为泡影，大多数开发商前三季度业绩都出现下滑，有的甚至面临资金链断裂的风险，在勉强支撑大半年之后，回笼资金以求自保的开发商们开始降价。持币观望的买房人似乎看到了希望，但其中不少却遭限购政策“误杀”，被挡在了银行门外；拥有数套房产的投资者错过了高价出货的机会，不得不抓紧抛售；不过比起另外一群买了房的人，炒房客算是幸运的，因为他们只是赚多赚少的问题，而背负了二、三十年贷款买房自住的人，在自家房产一夜之间贬值数万甚至数十万元后，抑制不住心中的愤懑，开始找开发商“维权”。

　　楼市新政频繁发布

　　被称为史上最严的“新国五条”自2010年9月29日出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。

　　根据国家统计局12月18日公布的最新数据，11月全国70个大中城市房价下跌加深，与10月相比，新建商品住宅价格下降的城市有49个，首次超过一半。在具有风向标意义的北京楼市，11月新建住宅价格同比涨幅创下2009年8月份以来的新低。

　　2011年1月26日：国务院常务会议推出“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　新“国八条”的颁布，被专家学者称为“历史上最严厉的调控政策”。2月中旬开始，“国八条”相继在各大城市落地，成为遏制房价投机“杀手锏”。其中不仅大力强调了加快保障房建设，还提出了限购请求，波及一线省会城市，以及一些房价快速上涨的二三线城市。

　　这是宏观调控的政策体现，也是政府对于房地产市场调控效果不明显的下策。限购并不是降低房价的主要措施，而是其打压投资行为和舆论噱头的一种手段。今年年底各大省会的城市的限购即将到期，现在各大媒体采访住建部，都表示会继续延期。

　　目前的房地产市场，8-11月成交量大幅下跌，舆论压力强烈。一年期紧缩的货币政策导致开发商资金缺乏，购房客户贷款难度增大，各大开发商甚至出现了“贷款限额用完”的现象。铺天盖地的房地产跌价舆论，频繁的土地流拍和低价成交，让人们再次感受到了2008年年底的寒冷。

　　业内专家指出“总的来说，新国八条重大意义，首先在于从全方位角度去抑制房价的快速增长，包括提高首付、新的土地政策、税收和限购等等。其次是限购所造成的舆论压力让很多潜在消费处于观望态势而且在一定程度上抑制了刚需。”此外，住房和城乡建设部4月6日发出通知，上调个人住房公积金贷款利率。2011年3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》(发改价格(2011)548号)，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，“一房一价”政策执行。2011年，我国保障性住房建设规模创历史之最。5月10日，住建部下发通知，保障房安居工程建设——全面提速。2011年6月17日，住房城乡建设部公布各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，二三线城市限购令执行。

　　货币政策密集调整

　　纵观2011年，央行共上调存款准备金率6次。从18.50%上调到21.50%的历史性高位。存款准备金率的变化，本身是一种金融手段来控制市场资金的流动量。上调存款准备金率，是在国家调控房地产市场大势之下的一个辅助手段。存款准备金率上调，银行可贷款额度减少，用于房地产市场的资金也会减少。资金量的减少短期内不会对打压房价起到立竿见影的效果，但在目前这样成交量萎靡的情况下，会导致开发商通过降价和变相降价来达到获取资金的目的。同时，上调存款准备金率带来的资金压力会让一些企业逐渐淡出房地产行业寻求新的出路，这样有利于扩建一个健康的房地产市场。

　　11月30日，央行3年来首次降低存款准备金率，而且据悉央行预计会在明年2月之前恢复到18%的存款准备金率的标准。

　　但有专家认为这并不是楼市春天的一个标志，“首先，此次放松的资金量很有限。其次，一些发达地区存量房基数很大，而且就全国房地产形势而言，房价并没有开始大范围下跌，这与国家的预期目标不一致。最后，舆论和今年房地产市场的行情让人们普遍呈现观望态势，即使有闲散资金也不会贸然投入房地产行业。”

　　贷款利率上浮——雪上加霜。2011年银行共三次上浮贷款利率，达到7.05%。目前首套房贷款利率上浮10%-30%。基本已经超过8%接近9%。这无论是对于购房者还是开发商都是雪上加霜，高利率导致月供增加，生活压力增加，很多人被提高的首付和高利息挡在了购房的门外。对于开发商而言，购房门槛的提高影响销售业绩，变现困难。高额的利息和高首付同时也将投资客拒于门外。

　　征收营业税。2011年1月27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。有专家指出，“营业税全额征收就意味着，卖方的房产转让成本加大，这无形中使得炒房者哄抬房价，投机钻营的现象得到遏制。”

　　卖股卖地难解资金饥渴

　　随着房地产调控的步步紧逼，一向不差钱的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。一年来陆续有市场消息显示，部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频，十八般武艺上阵，难解房地产企业的巨额资金饥渴。

　　我们不会忘记绿城“被破产”的一幕一幕。从“海航收购”、“信托门”、“香港退市”到“地方政府拨款救急”，关于绿城的传言不断；从“董事长宋卫平回应破产传闻”、“转让旗下中超球队”到“接洽中投”，绿城自身新闻不断。虽然宋卫平强调“一切都在绿城的可控范围内”，但痴迷足球的他不得不忍痛割爱已投入10多亿的球队，此中无奈，令人唏嘘。

　　由此可见，即使是绿地、万科等这样的“龙头”房企，面对寒冬袭来，也显得无力。一位房企老板这样说“企业左右不了市场，正如人力不能真正战胜天命。我们所能探讨的，是在目前的市场条件下，如何找出一条活路，穿越寒冬。今日今时，绿城的难处，是整个行业共同的难处。”

　　从地产领头羊万科到不知名的小企业，大家都在忙着过冬，广积粮、缓称王。数据显示，20家龙头房企前11个月销售总额近7000亿元，仍然跑赢大市，但大多没有达到预定的销售目标。

　　同时，随着调控的深入，目前房企的大部分融资渠道都被收紧。3季度报显示，房企库存市值已经达到了上万亿元，而且在银行仍然严格限制资金流入房地产业的情况下，除了少数央企背景的开发商，多数开发商资金链十分紧张。

　　据中原地产统计，11月当月，全国房地产公司完成9宗股权交易，总成交金额为67.5亿元；2011年1-11月，房地产企业股权交易数已达102宗，而2010年全年仅84宗，1-11月披露交易值达到了368.3亿，同比去年全年上涨122.8%。

　　而据清科研究中心11月11日发布的报告显示，今年前三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元，并购案多发生在房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购上。

　　在市场调整中，中小房企受到的冲击更大。在江浙一带，一些小开发商资金链断裂、老板卷款“跑路”的情况开始出现。有的企业受制于资金及库存的双重压力，到了必须出售项目或股权以换取资金的境地。

　　华本机构总裁许文锋认为，随着调控继续，房地产企业兼并重组的现象将逐渐增加，行业集中度会明显提高。目前，国内房地产开发企业超过8万家，但多数企业自我发展能力不足，高度依赖贷款和民间融资，发展方式粗放，经营管理和服务水平不高。行业整合有利于整个行业的健康发展。

　　对房地产行业而言，冬天已经到了，而且可能比想象的要更冷、更长。“房价要回归合理水平是大势所趋。”万科集团总裁郁亮表示，过去几年房地产企业的利润率非常高，并不正常。经过这一轮严厉的房地产调控，未来住房的投资属性将越来越弱。“对习惯生活在糖水里的房地产企业而言，很难再回到过去的暴利时代。

　　2012年楼市展望

　　回顾过去几年的楼市，2008年全面萧条，2009年报复性反弹，2010年高位盘整，2011年渐趋衰退。2012年又将何去何从？

　　其实，12月召开的中央经济工作会议基调已定，提出稳中求进：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。两大政策与2010年经济工作会议中的表述一致，内涵却有所不同：保增长的重要性盖过了抑通胀，预期政策将稳中趋松。房地产政策依然从紧，会议提出：2012年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。随着2012年房价控制效果的逐步显现，房地产政策同样将稳中趋松。

　　2011年的房地产政策以“限购、限贷、限价”为核心。有专家预期：2012年这三类政策将有所变化。一是限贷，2011年底部分银行已经拉开房贷松动的序幕，首套房贷利率及首付下调已成必然，随后二套房贷政策也有松动的可能性，但三套房禁限政策估计全年都难放开；二是限购，2012年预计部分城市或放松或退出限购，部分城市或以房产税替代限购令；三是限价，随着房价持续下跌，2012年各地继续限价的压力变小，即便中央继续要求各地制定房价控制目标，也并无太大的现实意义。

　　“中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成。开发商将通过降价、布局三四线城市、以品牌和效率而非扩张土地储备等方式来提升价值、应对调整。

　　著名财经专家叶檀认为，2012年，房地产依然不会迎来春天，更别说艳阳天。托上半年房地产销量的福，今年房地产企业可以维持全年业绩，但2012年冰山融化将使其无法容身。

　　她预言，2012年将延续2011年的趋势，房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。

　　2012年，保证企业有充足的现金流，进一步强化内部管理，开源节流，将是许多开发商的“过冬”策略。“不管政策怎么变，开发商稳妥一点儿总是没错的。”广厦集团荣誉主席楼忠福表示，“顺应政策和市场的变化，开发更好的产品是最重要的。”

　　2011年前11个月全国新建商品住宅销售面积同比增长7.5%，估计全年增幅为6%左右；2012年这一增幅还将继续下滑，二三季度将出现负增长，全年将基本与2011年持平(或小增小减)。2012年上半年，可售商品住宅存量还将继续增加，企业资金链继续紧缩，降价压力难以显著减轻，下半年库存压力才可能有所减轻。所以，70个大中城市的房价还将继续环比下跌，预期下半年会慢慢企稳、筑底、复苏。若看全国商品住宅成交均价，则可能出现小幅的年度负增长。

　　相关专家指出：不少房企对明年的市场还抱有期望，在这些房企看来，中国的城市化进程是大势所趋，因此明年的房地产市场前景依然广阔。对于房地产未卜的未来，尽管仁者见仁智者见智，但可以肯定的是，这个行业的洗牌已经拉开帷幕，不能适应市场的企业必然会被后浪淹没在沙滩上。