多家房企3月销售额增五成 万科6年首现销售下滑

　　一季度巨无霸房企业绩不太乐观 采用盯紧刚需、以价换量、商住并行创收

　　一季度的业绩或许不好看，但是3月份的销售却普遍红火。记者昨天查看各房企的一季度快报发现，不少房企在3月份以价换量，而市场上刚需买家亦相当“买账”。在限购不放松的背景下，今年的楼市将是典型的刚需年，而像保利、万科等房企，也已经将其产品的刚需结构比例提高到了九成。

　　而同时，房企卖楼也各出奇招。日前，国内在线零售企业京东商城联手北京某房地产商在网上开卖房子，在业界引起热议，人们为之争论：这是国内房企日子开始难过的信号，还是代表着京东等网络商城的业务疯狂扩张？

　　本报讯 (文/表 记者 蒋悦飞)所谓船小好掉头，一季度，越秀地产和佳兆业两家企业的报表非常靓丽。越秀地产一季度累计合同销售金额约为人民币31.0亿元，合同销售面积约为27.64万平方米，同比分别上升117%和212%，占2012年合同销售目标人民币100亿元和96万平方米的31%及29%。

　　佳兆业一季度实现销售额累计合约人民币27亿元，同比增长124%。累计合约销售面积达442,948平方米，同比增长204%。

　　一季度：万科6年首现

　　销售金额同比下滑

　　相比之下，巨无霸的一季度业绩不太乐观。今年一季度，万科累计实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元。这是6年来万科首次在一季度出现销售金额同比下滑。恒大地产累计实现合约销售额82.6亿元，累计合约销售面积129.9万平方米，同比分别跌58.3%、54.5%。

　　相对而言，中海、保利两家央企更为稳健。今年一季度，保利地产实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增长6.07%。中海地产累计实现房地产销售额261.07亿港元，销售面积139.70万平方米，同比分别增长32.03%和0.01%。

　　三月：越秀地产销售额增七倍

　　3月份，大部分企业销售增长高达五成以上。最突出的是越秀地产，3月录得合同销售金额约为人民币20.65亿元，合同销售面积约为19.24万平方米，同比分别大幅上升779%和1149%。3月份的业绩占一季度的66%。佳兆业其次，3月实现合约销售为人民币11亿元，按年上升101%；销售面积为190856平方米，按年增加222%。

　　即便一季度相对低调的房企，3月的业绩也不逊色。比如恒大，3月实现合约销售额40.2亿元，环比上涨99.1%，合约销售面积61万平方米，环比增长92.9%。万科3月实现销售面积109.9万平方米，环比上升52.6%，销售金额115.2亿元，环比上升56.9%。

　　反而是去年抢线起跑的中海，3月份销售面积49.64万平方米，同比下降14.59%。

　　“法宝”：降价营销吸引自住型客户

　　仔细分析各房企在一季度的表现可以发现，盯紧刚需、以价换量、商住并行是其一季度创收法宝。

　　比如佳兆业，一季度平均售价6103元/平方米，同比去年下降了26%。3月份的平均售价为5731元，又比一季度均价下降7%。

　　越秀地产也在一季度推行了一系列的营销活动，吸引以自住为主的刚需型客户。其中，广州星汇金沙、南沙滨海花园、江门星汇名庭和中山星汇云锦对3月合同销售的贡献逾半。此外，越秀地产亦推进商住或商业项目的销售，其中财富公馆、财富世纪广场和部分商业物业对3月的销售亦有较显著的贡献。

　　而保利地产旗下广州天悦以3.5万/平方米的低价入市，开盘当日吸金高达9亿，成功扭转一季度业绩下滑态势。

　　展望：今年将以刚需盘为主

　　记者发现，各大房企不约而同将目光投向了刚需。

　　保利地产年报分析中指出，2012 年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松；在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流。因此，“2012年保利地产将进一步提高中小户型比例和产品性价比，抢占刚需市场。”在保利地产一季度销售中，自住占比91%、首次置业占比84%、按揭购房占比67%。在2011年144平方米以下户型占总推货量91.3%的基础上，今年新推货量中120平方米以上户型占比将减少20%~30%。

　　万科同样如此，3月销售的产品中144平方米以下中小户型普通住房占比已超过90%，比2011年全年的88%提高了2个百分点。万科董秘谭华杰表示，市场再次证明自住型需求仍将是市场的主导力量，这与万科中小户型普通住宅为主的主流产品定位高度吻合。

　　北京中原市场总监张大伟表示，全国20个城市总成交量为22.2万套，这一成交量相比2011年一季度的30.9万套下调幅度达到了28.3%，环比11年4季度的26.3万套，下调幅度达到了15.6%。目前来看拐点可以说依然明显，绝大部分项目依然要以价换量。

　　“2012年的楼市将肯定以刚需盘为主。”张大伟表示。

　　欲走多元化 电商来卖楼

　　京东：并非直接售房

　　本报讯(记者薛松) 京东商城负责人昨日对记者介绍，这次线上房产预约优惠活动为期两天，凡在京东商城相关页面预约成功并支付2000元预约保证金的用户，可以超低优惠价购买天恒·乐活城房产一套。

　　或意在为房主提供

　　家电网购平台

　　不过，京东商城相关负责人表示，其实，京东商城并非直接销售房产，而是通过活动页面为用户提供优惠价格购买房屋的机会，具体的销售及售后服务均由天恒房地产提供。

　　分析人士指出，目前中国很多房地产企业均已推出在线看房、在线预约等电子商务相关服务，尽管身为后来者，但拥有庞大用户群的京东商城等电商网站仍然占据明显优势。

　　更有消息人士说，京东这一招另有深意，通过网上卖房子来扩展品牌涉及领域，其实是想为新房主提供家电网购平台。从最早靠售卖家电等3C产品为主的京东商城，最近几年来，已经开始涉足社会零售的各个领域。

　　事实上，不光是京东商城，国内电商网站如天猫、当当、亚马逊等都在全面扩张，他们已经在线销售家电、数码通讯、电脑、家居百货、服装服饰、母婴用品、图书、食品等12大类、数万个品牌、百万种商品。

　　记者观察

　　电商企业盈利压力巨大

　　事实上，冲规模、盲目扩张风潮使不少电商企业陷入亏损泥潭，其中不乏行业巨头。在当前的竞争环境下，高昂的营销成本、物流成本，以及业内此起彼伏的价格战，令行业毛利率一再降低，各大电商企业都背负着巨大的盈利压力。

　　当当网去年第四季度的财报显示，其去年全年亏损3630万美元。而像京东、凡客这样的大型企业，由于其有庞大的重资产以及运营团队，在发展的后期可能会出现资源过剩的现象——规模很大，但整个营销额却可能会下降。在这样的情况下，往市场深入，采取多元化服务的模式也许对他们来说是更有效的解决方式。

　　还有一些用户认为，京东与其这样战线拉长，不如实实在在把电商做好。现在，同向比较各个电商的价格，京东几乎没有任何优势。