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远洋地产北京两地王沦为烫手山芋

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-26 23:14 来源: 华夏时报

  本报记者 董映颉 北京报道

  那些高价竞得的“地王”,曾经是众人眼里的“凤凰”,眼下却沦为“昂贵的鸡肋”。

  在北京,一些2009年及2010年的“地王”地块,楼面地价已经接近周边楼盘的实际售价,面临着“面包与面粉一样贵”的窘境。从短期趋势来看,这些地王已经“出身未捷身先死”,这也是部分地王迟迟没有被开发的主要原因之一。在今明两年调控难放松的背景下,开发商们为了消化这些地王,或将付出漫长的时间和高昂的成本。

  地王

  成烫手山芋

  时至今日,“地王”这个曾经的热门词汇已渐行渐远。然而,去年4月“新国八条”出台前后,北京曾拍出多幅高价地块,其中,大望京1号地块、大兴亦庄X1-1B地块、蓟门桥东升乡地块等都是当时叱咤一时的区域地王。

  “当时开发商拿地成本很高,限购从严、信贷从紧的政策大环境,对地王地块的开发、定价肯定会有很大的影响。”中原地产华北区董事总经理李文杰对《华夏时报》记者表示。

  北京大望京1号地块,去年3月15日被远洋地产子公司远豪置业以40.8亿元斩获。在扣除医院、学校等公建面积后,该地块楼面价高达27529元/平米。当时SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾估计,该地段建成后的售价必须达到4.5万元/平米,开发商才有10%的利润。从目前市场情况来看,这一目标很难实现,因为目前整个望京地区的住宅均价不到3万元/平米。

  去年上述地块传出“退地风波”之后,远洋方面一直表示在2011年初开工。而据记者了解,尽管目前这一地块已经开工,但进展却比较缓慢。

  “定价方面的问题现在还不好说。”远洋地产一位相关负责人告诉本报记者,“我们现在还在对市场进行调研。”而对于项目何时竣工的问题,这位负责人则以不方便透露为由匆匆挂断了记者的电话。

  大望京地块并不是远洋在市场癫狂时拿下的唯一地王。2009年12月,远洋旗下的远东新地击败龙湖、保利、万科等19家开发商,以48.3亿元拿下亦庄新城三羊居住区地块。该地块拍卖起始价8.5亿,溢价率接近500%,成为亦庄“地王”。

  业内人士表示,该地块折算下来楼面地价达到1.8万元/平米,而地处大兴区的亦庄目前新房售价多在2万元/平米-2.5万元/平米之间,如果现在开发,几乎没有利润。

  此外,中国兵器装备集团去年3月斥资17.6亿元拿下蓟门桥东升乡地王,以30197元/平方米的楼面价刷新了北京楼面单价纪录。今年8月,保利地产发布公告称,已经立项并授权经营层以收购世博宏业100%股权的方式,获得世博宏业所拥有的北京蓟门桥项目。

  数据显示,蓟门桥区域的二手房均价仅在3万元/平米左右。此前,该地块附近一位中介门店负责人向记者表示:“这一地块迟迟没动静,听说主要还是担心卖不上价。”

  事实上,就连接盘的保利地产内部也对此产生了分歧。在董事会投票中,保利地产独立董事魏明海对收购表示弃权,认为该项目盈利前景一般。而另一位独立董事张礼卿则直接投下反对票,指出蓟门桥项目成本较高,建议保利地产在目前市场环境中慎重考虑。

  成本回收难题

  “说句实话,开发商要拿下地王,也是需要有勇气的,如果想领先于这个城市发展水平做事,是要付出代价的,要么就是时间代价,要么就是成本代价,要么就是利润代价。”中国房地产学会副会长陈国强曾向记者表示。

  仅从项目建设来看,因原材料价格上涨等因素,建筑成本与开发商前两年获取地王时相比,已不可同日而语。

  某建筑企业董事长刘利向本报记者直言,今年以来,土建成本骤增,现在人工开支就涨了20%,此外,各种材料进货价也看涨,涨幅都在10%-20%之间,钢筋、水泥、石膏板的平均涨幅甚至超过20%,钢化玻璃更是从今年上半年的90元/平米涨到了160元/平米。“利润少于30%的工程我们是不接的,根本没钱赚。”刘利说。

  对于开发商来说,土地楼面价格高导致楼盘“卖不上价”以及建安成本的上涨还仅仅是地王成本回收难的表象。更重要的是,开发商受地王项目所累,损耗的元气却难以迅速恢复,而其整体业绩和由拿地而引起的负债也遭到了业内的质疑。

  去年3月,远洋地产拿下望京地王和亦庄地王后,有机构就对该公司下调了评级。“当时,我们机构对远洋给出的基本判断是:入账毛利率令人失望,评级下调至中性。”交银国际一位长期关注远洋地产的分析师表示。

  根据远洋地产2010年半年报显示,当时入账毛利率由2009年同期的28.6%,下跌至期内的只有25.4%,而这其中则主要是受入账土地成本急升88%,和北京以外地区销售比例增加所致。此外,远洋地产净负债比率由去年年底的14%,急升至期内的68%,对此管理层解释主要是由于支付大部分的应付土地款所致。

  “楼市新政对地王和地产暴利的挤压效果已显现。”房地产营销策划专家谢逸枫向记者表示。

  陈国强则表示,“高价土地在土储中占比过高的房企,只能寄希望于中短期的调整后房价能重新进入上涨通道。随着土地供应的继续加大和调控的继续,下半年土地市场价格上涨可能性仍然很小”。

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