1月份保利地产销量同比下降7成 负债率门槛难迈

　　【《财经》综合报道】据21世纪经济报道，2月8日，保利地产(600048.SH)公告称，1月，公司实现签约面积12.50万平方米，同比下降74.69%；实现签约金额15.11亿元，同比下降69.35%。这也是去年8月以来，保利地产的销售面积和销售金额连续6个月同比下降，并且今年1月下降幅度达到了6个月来的最高值。

　　不过，“四大金刚”中率先发布2011年业绩快报的保利地产，其营业收入和净利润分别为约470亿元与约65亿元，同比增长31.02%和32.39%。

　　对于楼市遇冷，上市房企业绩仍保持增长的现象，多位地产业人士均表示，大部分房企虽然没有达成年度销售目标，但由于预售制导致项目结算滞后，2009年以来的销售持续增长和均价上扬，使其业绩得到了保障。

　　因此，三季度末预收款在满足2011年收入增长25%后，剩余部分还能锁定2012年收入预测值的45%，其中，保利地产仅截至去年三季末的数据，对2012年业绩锁定性(预测增幅28%)的贡献就达到91%。截至去年三季末，保利地产预收款为795亿元。

　　而2011年，保利地产实现签约面积为650.29万平方米，同比下降5.54%，但签约金额却同比增长10.69%，达到732.42亿元，加上2010年已售未结的515亿元，相当于2011年与2012年两年预测营业收入总数的117%。换句话说，仅考虑当前的预收款，扣除2011年确认的收入，保利地产2012年的收入已可完全锁定。

　　事实上，截至2011年三季末，保利地产净负债率高达125%，虽较半年报时的146%有明显回落，但仍处于较高的水平。由于公司的长期债务压力大，这也可能成为公司加快周转和销售的主要因素。

　　按照国信证券测算，保利地产的购地/销售值已由2010年末的0.79下降至2011年的0.31。但保利地产此数值仍然远高于万科A和金地集团(600383.SH)，后二者同期购地/销售值分别由0.77降至0.38、由0.4下降至0.08.

　　统计可知，保利地产2011年共获得房地产项目23个，规划建筑面积861.77万平方米，总地价款223亿元。而2010年，保利地产新增项目45个，新增土地储备规划建筑面积1441万平方米。

　　这亦可从一个侧面解释保利地产资产负债率居高不下的原因，但在目前房企大多采用高周转、低利润率模式过冬的严峻形势下，保利地产一路高企的负债率，或将成为其后市发展的掣肘因素。

　　与此形成鲜明对比的是，万科A和招商地产(000024.SZ)目前的净负债率均低于2008年和2005年，金地集团虽高于2005年却低于2008年，但保利地产的净负债率依然略高于2008年。