保利地产负债率门槛难迈 1月销量下降7成

　　张望

　　尽管立春已过，寒冬却无消褪迹象。

　　2月8日，保利地产(600048.SH)公告称，1月，公司实现签约面积12.50万平方米，同比下降74.69%；实现签约金额15.11亿元，同比下降69.35%。

　　这也是去年8月以来，保利地产的销售面积和销售金额连续6个月同比下降，并且今年1月下降幅度达到了6个月来的最高值。

　　而从1月1日至2月元宵节，保利地产在全国40多个主要城市联合推出大型促销活动，涉及100余个在售项目，共2万套房源，意欲在其他地产商冬眠期间抢夺“返乡客”需求，拉开了2012年房企率先降价的序幕。

　　可是，去年并没有大规模打折促销的保利地产，在今年初“出其不意”发起的攻势，却收效甚微，难挽楼市颓势。

　　不仅如此，“四大金刚”招保万金中已公布1月份销售情况简报的万科A(000002.SZ)，其1月的销售面积与销售金额，亦同比分别下降28.1%和39.3%。

　　业绩增长缘于结算滞后

　　楼市寒意弥漫，上市房企的一举一动越发受关注。

　　然而，从2009年7月开始，A股上市房企股价见顶回落后，一路走熊，至今尚未出现市场期待的“龙抬头”反弹行情。

　　不过，“四大金刚”中率先发布2011年业绩快报的保利地产，其营业收入和净利润分别为约470亿元与约65亿元，同比增长31.02%和32.39%。

　　但根据测算，虽然保利地产的业绩仍然保持了较高的增长速度，增速却明显回落，其2011年营业收入、营业利润、净利润的增速，分别回落了25、7.93、7.41个百分点。链家地产市场研究部统计的保利地产2011年销售目标完成情况为91.5%。

　　爱建证券预计，保利地产2011年的销售业绩略高于行业平均水平。东方证券研报则认为，保利地产2011年净利润额低于预测数约5%。

　　对于楼市遇冷，上市房企业绩仍保持增长的现象，多位接受采访的地产业人士均表示，大部分房企虽然没有达成年度销售目标，但由于预售制导致项目结算滞后，2009年以来的销售持续增长和均价上扬，使其业绩得到了保障。

　　资料显示，2009年，房地产全行业销售面积和销售额，分别增长53%和83%，2010年则分别增长10%与18%，2011年尽管面临“史上最严调控”，但面积和销售额仍分别增长4.9%和12.1%。

　　国信证券认为，2011年前三季度房地产板块预售账款总额达4470亿元，同比增长50%，龙头公司预收款总额达2680亿元，同比增长80%，房地产板块预收款总额是2010年结算收入的1.11倍，龙头公司三季度末预收款总额已达到2010年全年结算业绩的1.84倍，业绩锁定性创历史新高。

　　因此，三季度末预收款在满足2011年收入增长25%后，剩余部分还能锁定2012年收入预测值的45%，其中，保利地产仅截至去年三季末的数据，对2012年业绩锁定性(预测增幅28%)的贡献就达到91%。截至去年三季末，保利地产预收款为795亿元。

　　而2011年，保利地产实现签约面积为650.29万平方米，同比下降5.54%，但签约金额却同比增长10.69%，达到732.42亿元，加上2010年已售未结的515 亿元，相当于2011年与2012 年两年预测营业收入总数的117%。换句话说，仅考虑当前的预收款，扣除2011年确认的收入，保利地产2012年的收入已可完全锁定。

　　资产负债率高企瓶颈

　　1月份销售持续“双降”的保利地产，与去年同期相比，目前拿地步伐正持续放缓。

　　据2月8日公告，保利地产控股子公司武汉保利金谷房地产开发有限公司通过挂牌方式，取得武汉市东湖新技术开发区关山村GZ(2011)008号“城中村”改造地块，获得此项目的成本约为20.11亿元。

　　而保利地产1月10日披露，其旗下子公司分别取得石家庄和佛山市共三幅地块，成交总价约38亿元。

　　值得注意的是，保利地产今年取得的四幅地块，均拟引入合作方共同开发。而去年以来，保利地产及其全资子公司的新增项目，绝大部分亦采取引入合作方共同开发方式。

　　事实上，截至2011年三季末，保利地产净负债率高达125%，虽较半年报时的146%有明显回落，但仍处于较高的水平。由于公司的长期债务压力大，这也可能成为公司加快周转和销售的主要因素。

　　对比保利地产2009年至2011年的购地金额和销售金额发现，去年，其销售额达到三年来新高，购地款也是近三年最低。这表明，上市房企在经历2008年的危机之后，已普遍采取“不拿地+低价抢跑”的战略防御来应对调控。

　　公开资料表明，在2009年和2010年，保利地产的购地金额几乎赶上当期的销售额，但2011年的拿地款仅占当期销售额的三分之一。

　　按照国信证券测算，保利地产的购地/销售值已由2010年末的0.79下降至2011年的0.31。但保利地产此数值仍然远高于万科A和金地集团(600383.SH)，后二者同期购地/销售值分别由0.77降至0.38、由0.4下降至0.08。

　　统计可知，保利地产2011年共获得房地产项目23个，规划建筑面积861.77万平方米，总地价款223亿元。而2010年，保利地产新增项目45个，新增土地储备规划建筑面积1441万平方米。

　　这亦可从一个侧面解释保利地产资产负债率居高不下的原因，但在目前房企大多采用高周转、低利润率模式过冬的严峻形势下，保利地产一路高企的负债率，或将成为其后市发展的掣肘因素。

　　与此形成鲜明对比的是，万科A和招商地产(000024.SZ)目前的净负债率均低于2008年和2005年，金地集团虽高于2005年却低于2008年，但保利地产的净负债率依然略高于2008年。

　　上海易居房地产研究院报告显示，截至1月末，北京、上海、深圳等十个典型城市的新建商品住宅库存总量达到5901万平方米，如以1月之前6个月的平均销售速度计算，需要16个月的时间才能完全消化这些商品住宅库存。

　　而保利地产虽然在2011年对拿地策略进行了大幅度调整，但新增土地与销售面积相减，其土地储备总量的变化并不大，依然达到约4000多万平方米，这意味着这些土地还可供公司未来3年的开发。

　　另外，保利地产已在去年11月宣布募资净额为96亿元的增发计划流产，资金瓶颈问题同样急需解决。