四兄集团董事长李卫星被带走：烂尾楼上栽跟头

　　类似“售后包租”销售，公司资金链仍难保，董事长李卫星被“带走”

　　四兄集团烂尾楼上“栽跟头”

　　甄悦

　　[ 如果定性为刑事，那么必须等李卫星刑事处罚完毕，企业如果真的资不抵债，再进行破产清算，业主作为债权人登记受偿 ]

　　一年前还踌躇满志的浙江四兄实业集团有限公司(下称“四兄集团”)董事长李卫星，本以为可以在上海商业地产界“化腐朽为神奇”，如今却倒在了自己设计的危险游戏中。

　　3月24日下午，来自中华商城、上海滩商厦、兴宇大酒店以及金山义乌小商品城等项目的业主涌入四兄集团办公所在地追问李卫星的下落，并要求退铺还款。

　　四兄集团一位管理层出面证实，李卫星已于3月7日被上海市经侦总队“带走”，罪名是涉嫌非法吸收公众存款以及涉嫌合同欺诈。

　　据知情人士透露，中华商城、上海滩商厦、兴宇大酒店以及金山义乌小商品城为四兄集团去年从上海兴宇集团有限公司收购而来，此前皆处于“烂尾”状态。

　　李卫星原本计划重新装修、布置这几幢“烂尾楼”，分割后对外散售。

　　然而，部分项目未能按期开业引发业主纷纷退铺，关于四兄集团资金链断裂的消息此时也不胫而走，政府部门的介入无疑证实了业主的担心。

　　“稳赚不赔”的买卖？

　　“退铺”始于金山义乌小商品城。该项目原定今年1月1日开业，但未能如期。四兄集团方面解释是因为消防验收没有通过，何时能够开业，集团方面称要到今年4月才能明确，焦急的购铺人在此情况下提出了退铺要求。

　　退铺的情景也在兴宇大酒店上演。公司方面提供的一份“客户退房款明细一览表”显示，目前已登记的退房客户达到31位，总房款约9176万元。

　　其他项目的问题也逐渐暴露出来。购买上海滩商厦商铺的业主发现，商铺的产权早已被抵押，无法过户办理产证。而中华商城的业主则发现，项目原定今年7月开业，但至今尚未装修，按期开业的希望已经渺茫。

　　业主的担忧并非没有原因。

　　上述四个项目的业主均与四兄集团的关联公司签订了类似“售后包租”形式的合同。项目不能按时开业，意味着这些已经支付购房款或长期租金的业主面临潜在风险。

　　《第一财经日报》记者从中华商城一位杨姓业主那里取得了一份当初他与四兄集团关联公司的合同。

　　杨先生签订的是一份商业租赁合同，购买的是物业使用权。四兄集团的关联公司将中华商城3楼一间面积为10.87平方米的商铺出租给杨先生，租金总价款为43.8万，租赁期限为20年。

　　租赁合同规定，杨先生需要一次性支付首期租金价款22.8万元，剩余21万元于2016年9月前分期付清。

　　为了规避《合同法》对于签订租赁合同的最长期限为20年的规定，出租方承诺20年租赁期满后，双方另签30年租赁合同，续约期间，杨先生将不再承担其他费用。

　　签订这份商业租赁合同的同时，杨先生还与另一家四兄集团的关联公司签订了一份委托租赁经营管理合同，将商铺交由其经营管理。

　　包租的前5年，四兄集团承诺商铺投资回报率第一年为6%，往后每年递增1个百分点，第5年达到10%；在包租的第6~10年内，承诺投资回报率不低于8%，在此基本回报率的基础上，商场盈利率超出部分与业主2：8分成。

　　如果合同得到履行，对于杨先生而言，这将是稳赚不赔的投资，事实上杨先生也已经收到过一次返租款，但眼看尚未开始装修的中华商城很可能无法按时开业，以及得知李卫星被“带走”的消息，杨先生果断决定退铺。

　　金山义乌小商品城业主与四兄集团签订的合同与中华商城类似，同样是租赁合同，而兴宇大酒店、上海滩商厦业主与四兄集团关联公司签订的是买卖合同，是采取售后包租的形式，委托经营管理期限也是20年，并且承诺期满后“赠送”18年租期。返租期间，第一年返还总房款的8%，第二年9%，第三年提高到10%。但在第三年后，只要客户书面要求公司进行回购，四兄集团方面须无条件按原来售出价格进行回购。

　　业内人士告诉记者，这种销售方式极具争议，开发商可快速回笼资金，但是业主却将承受此后的风险。

　　风险留给谁？

　　有知情人士向记者透露，四兄集团采取此销售形式，确与公司资金链有关。

　　由于当初李卫星急于进入上海市场，在收购上述烂尾项目时，对项目背后的债务情况缺乏了解，以至其后多番遭到债权人上门追债，李卫星很可能将原本应该用于项目装修的款项，用于偿还项目之前的欠债，而导致部分项目未能如期开业。

　　商铺业主集体退铺，更是让四兄集团岌岌可危的资金链濒临断裂。

　　四兄集团一位管理层透露，最近20多天公司已有近50名员工离职，预计接下来还会有更多员工离职。

　　不过该人士认为四兄集团资金状况并没有外界想象的那么恶劣，他表示，公司旗下的物业评估价值为65亿元，而总负债不超过25亿，负债率38%，对于房地产企业而言并不算高，公司已经与一些银行申请增贷，并且和中国长城资产管理公司接洽，试图渡过目前的难关。

　　对于上述说法，记者尚未得到有关证实。

　　资料显示，四兄集团排名2011年浙商500强企业第189名，公司业务涉及制造业、商业地产、生物制药等。

　　去年在接受媒体采访时，李卫星对于整体收购“烂尾楼”后包装散售的模式信心满满，但也认为这种模式存在一定风险：“比如烂尾楼，收购的时候，我一定会看它的地段，了解所属公司的团队，并且一定要提前搞清楚产权方面的问题。”

　　但如今看来，李卫星显然没有对风险作出足够的预计。

　　上海徐伟奇律师事务所律师李杰告诉记者，如果企业最终无法继续经营下去，李卫星此事件是否能作为刑事案件直接影响到业主要求退款的时间。如果定性为刑事，那么必须等李卫星刑事处罚完毕，企业如果真的资不抵债，再进行破产清算，业主作为债权人登记受偿，如果未定性为刑事，业主极有可能启动民事诉讼程序，如果企业资不抵债最后才予以破产清算。

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　　四物业相关信息

　　中华商城：上海静安区万航渡路838号，建筑面积约3.4万平方米

　　上海滩商厦：人民路386号，建筑面积2.9万平方米，对外出售的商铺约1000套

　　兴宇大酒店：人民路386号，建筑面积1.2万平方米

　　金山义乌小商品城：金山区朱泾镇，总建筑面积3万平方米，规划有1400个商铺左右