万通转攻商业地产难题:资金紧张业绩被对手拉大

　　【麻烦大了】万通：先进还是落后？

　　作者：张育群

　　13个月前，冯仑将万通地产董事长的职位交给了万通地产原总经理许立。在卸任的发布会上，冯仑说，他“在思考万通100年后的发展之路”。这位万通控股的掌门人，将万通地产的希望寄托在商业不动产开发上，进而过渡到轻资产的美国金融地产模式。

　　然而仅过去一年，冯仑希望触及万通灵魂的百年革命就撞上了现实的铁墙。万通地产2012年一季报显示，其一季度营业收入为1.23亿元，比去年同期下降54.49%；营业利润为-1964万元，同比大降近183%；归属于上市公司股东的净利润为-2302.5万元，同比大降约3953%。

　　对于万通来说，业绩大幅下滑的原因并非转型的方向偏差。按照现今业界的标准，相比绿城、星河湾等开发商对楼市调控反应之迟钝，冯仑的转型可谓迅速。在住宅市场频遭调控高压的背景下，特别是2011年2月蔓延至全国的限购令及普遍的通胀预期，更将商业地产投资热推至鼎沸。而冯仑早在2008年开始就高调宣布偏重商业地产。

　　这种转型却没有带给投资者喜悦。作为万通六君子(冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪、潘石屹)的精神领袖，冯仑现在的处境多少有些尴尬。挟早期土地红利，冯仑靠“吃软饭、戴绿帽、挣硬钱”率先发迹并登陆资本市场。但关键问题是，这个为冯仑个人品牌光环掩盖的地产公司业绩增长乏力，其过去20年在规模化扩张方面成绩不佳。

　　不可否认，万通地产仍旧处在成长的道路上。2011年万通地产全年营收48亿元，同比增加了35%。然而对于一家成立了20年、孵化了众多民营企业家的老牌房产商来说，这样的业绩，还不及其号称要10年内比肩的万科销售额(1215亿元)的零头；另一个参照企业恒大2007年销售额只有30亿，然而仅仅4年过后，其销售额已达803亿，土地储备更高达1.37亿平方米，全部建造起来能够供相当于香港人口的住户居住。

　　由于对住宅市场过于悲观的判断，冯仑在向商业地产的拐弯时主动降速，将其业务重心由住宅开发向商业开发倾斜，加大持有物业比重，在北京、天津、上海、杭州等拥有多个万通中心商业项目。冯仑声称将实施“导演+制片”的轻资产模式，由专业的房地产投资和资产管理公司负责运营商业地产项目，实现收入的多元化，并始终将“轻资产”模式视为转型的终极目标。

　　这让万通地产在近两年的住宅土地市场无所作为。缩减住宅投资，致力于商业地产意味着公司将在现金流及业绩上面临考验——商业地产周期远长过住宅，且沉淀大量资金，短期内无法产生利润，业绩自然难看。

　　万通地产不是个案。一如曾经的“广州五虎”合生创展，刚刚宣布再次发力高级商业地产，管理层易角便此起彼伏，过去这些风光一时的发展商现在都遭遇了商业地产的阵痛，而看似美好的商业地产模式往往让开发商陷入资金链紧绷的境地。

　　和SOHO中国一样，土地储备不多的万通地产在业界以业绩不稳定著称。即使算上其为数不多的住宅项目，几乎都位于调控重灾区北京及天津地区，中高端的市场定位，让其客户群受限购影响极大

　　冯仑开始将更多的视线转向海外。万通地产进军台湾的“万通台北2011”项目，是其“轻资产”模式在住宅和国际化拓展方面的尝试，更是对万通团队执行力和战略推进能力的考验。但其首次试水并没有在台北当地引起太大轰动，原因是其项目所在地被台湾人视为风水禁区，且价格太高，而大陆投资客又因两岸种种限制望而却步。

　　在《野蛮生长》中，冯仑说：“我有一个病根，从小就喜欢学先进。”过去两年，这位15岁入团，20岁入党，22岁进入中央党校的“好党员”，的确也在努力保持先进性——著书立说，投资台湾，进军纽约，并在中国房地产界率先移植发达国家成熟的房地产经营模式：金融投资模式。

　　但他显然需要适应楼市后危机时代的发展速度——跑马圈地的时代还远未结束，无论万科、恒大，还是万达、凯德，每个公司都在狂奔向前，如果一直为追求模式上的创新和稳定而慢下来，万通地产只能落到队伍的后边，黯然失色。