彩电业现土地变现潮 康佳总部将变成商用楼

　　康佳“不务正业”圆梦地产

　　张君漫

　　位于深圳市南山区深南路华侨城黄金路段，被康佳集团总部盘踞的3.7万平方米土地，在不久之后将成为盘活康佳业绩的重要资产。

　　6月2日，由于主业萎靡一直处于“缺钱”状态的彩电巨头深康佳A(000716.SZ)，突然对外宣布将向中国银行和浦东商业银行申请总额为77.1亿元的贷款授信，与此同时康佳集团还再次向大股东华侨城集团提出了不超过15亿元的短期拆借资金的额度需求。

　　6月6日，康佳集团总裁办有关人士向本报记者委婉确认了外界关于77亿大规模融资是为启动其深圳南山区总部商住项目的猜测：“这次银行授信主要是为了满足康佳集团，以及康佳通信科技和康佳同创电器业务公司业务发展的需要，而总部从工业用地转为商住用地还需要向深圳市政府补交土地出让金，最快也要年底才能启动。”

　　康佳运筹多年的地产梦终得梦圆。知情人士认为，康佳从2009年开始向中国银行申请授信，以及2010年以来多次向华侨城集团拆借资金，都是在为总部土地更新单元规划做准备。在此几年间，主业低迷多时的康佳业绩几乎跌入了谷底，2011年销售收入继续下跌5%至162亿元，净利润更是大幅下滑70%至亏损2.5亿元。不仅如此，它的创新速度也大幅减慢，2011年康佳推出新品37种，仅占市场的3%，除此之外，传统的手机业务也在智能手机的大潮中显得跟不上时代。

　　值得注意的是，纵观康佳，包括创维数码、TCL多媒体等彩电企业，都在对原有的部分工业用地进行新的规划。对于正在面临产能过剩、竞争过度的彩电巨头而言，地产或仍是值得投资的“朝阳”产业。

　　资产腾挪术

　　这在深圳已经不是什么秘密。康佳，以及其大股东华侨城集团多年来一直在谋划如何将康佳手中的最值钱的土地厂房等固定资产“变现”。

　　康佳集团有关人士6月6日告诉记者，“其实康佳从2000年开始就一直在调整自己的生产基地，目前其彩电的主要工厂都集中在东莞、江苏昆山和黑龙江牡丹江等地方，而在深圳南山区总部仅仅保留了两条手机生产线和公司总部。”

　　康佳集团几年前就向深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局提交了总部厂区更新单元规划的方案，然而期间因为康佳集团将液晶模组生产线搬到江苏昆山而与深圳市政府关系微妙，申请被一度搁置后直到去年10月才获得深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批并获原则通过。

　　根据深圳市规划和国土资源委员会下发的《南山区康佳集团总部厂区更新单元规划》，深圳康佳总部改造后的项目为“集研发、办公、商业等多元功能为一体的城市综合体”，其中拆迁用地面积为37251.8平方米，计容积率建筑面积为26万平方米。据康佳集团总裁办杨赛清介绍，康佳集团2010年下半年已经开始在深圳南山区科技园建设新的康佳总部大楼，“新的总部大楼目前依然在装修，按计划是年底前交付使用，届时康佳总部所有部门将搬迁到新的大楼，而到时改造项目的拆迁才可以起步，现在康佳依然在与深圳有关部门进行土地转让金的协商。”

　　届时，康佳通信科技在原总部的两条生产线也将停产，而康佳集团在与深圳市政府协商后决定在光明新区新建新的智能手机生产基地。

　　彩电业现“土地”变现潮

　　年底启动拆迁，明后年建设——深圳市深南路的地标之一康佳集团总部将在不久之后变为两幢63层高的商用楼。

　　康佳集团有关人士表示，该商业项目前期还需要补交土地转让金，按照原则审批过的方案，该项目容积率很高，项目主体是两座63层的高楼配以部分配套建筑，但是在开工前该方案改变的可能性依然很大。

　　显然这一项目建设有巨大的资金缺口，中国银行和浦东发展银行提供的授信将主要解决该商业地产项目的资金问题，而对于现有的彩电、商用显示、智能手机等业务，康佳将主要依靠华侨城集团临时拆借的资金来满足其主业日常的资金需要。

　　然而对于康佳来说，要恢复其在彩电和手机领域的市场地位难度很大，帕勒咨询资深董事罗清启表示，“在彩电领域TCL、创维和海信无论在规模还是利润上都处于领先的位置，而康佳过去几年的策略过于集中在中低端电视的价格竞争，其毛利率要远低于海信、创维等竞争对手。”

　　以地产反哺主业，这在家电领域已不是新鲜事。2005年的海信地产，树立了为地产为彩电主业进行资金输血的典范。近期，TCL集团董事长李东生也曾表示，TCL也将无锡、惠州和武汉、呼和浩特等地的工业用地进行了用途调整，TCL的房地产业务也是集中在这些更换用途后的土地的使用上；而长虹更是在绵阳完成工业用地置换后，又在成都和绵阳等地储备了价值超过50亿元的几千亩土地。

　　同样位于深圳的创维数码，近日也宣布了自己在公明的工厂用地由工业改商用的调整计划，涉及建筑面积约423，290平方米。

　　创维集团总裁杨东文6月6日表示，“目前创维正在寻求地产行业的合作伙伴来共同开发，加上我们在建的半导体设计中心，创维正在盘活自己的资产，我们的工业基地将主要在深圳宝安石岩、广州开发区、内蒙古呼和浩特和南京溧水。”

　　在外界看来彩电行业集体进入新一轮的地产开发中有些不务正业，但是罗清启表示，“彩电行业未来市场的潜力随着补贴政策不断推出而被透支，2014年后国内彩电市场可能出现负增长，彩电厂商一方面处理闲置的土地资产，一方面也可以通过地产项目等开发来为未来创造新的利润和收入增长点。”