一二手楼价倒挂　二手房议价空间增大

　　“现在有些一手楼折后的楼价，比附近二手楼还便宜。”打算年底出手帮儿子买房的郑姨决定，改买一手楼。日前，记者走访发现，随着不少一手楼盘大幅优惠促销，其价格已经等同甚至低于该区域二手楼价。合富置业首席市场分析师龙斌也表示，一二手楼价倒挂的现象，目前以番禺、花都、白云等区域较明显，天河、海珠等个别新盘也有低开的现象。对此，业内人士预计，在刚需为主导的市场中，未来一二手楼市同台打擂的情况会越来越多。

　　现象 市区郊区都存在倒挂现象

　　最近，不少原来只能买得起二手楼的购房者发现，他们的预算其实也可以买得起一手楼了。以花都为例，花都一手楼市供应量较大，像富力金港城、雅宝新城、祈福都会花园、风神公社、城央御景、雅居乐锦城、保利花城、天马河公馆等，这些楼盘的楼价多集中在5000-8000元/平方米。而目前花都二手楼均价为6300元/平方米。嘉信华庭、万科天景、朗悦君廷、中房观湖国际这些优质的二手物业售价集中在7000-8000元/平方米，花都雅居乐的售价甚至达到10000-12000元/平方米。

　　在番禺类似的情况也不少，珊瑚天峰一下子跳水，楼价从1.9万元/平方米降到1.1万元/平方米起，锦绣半岛、保利香槟国际、剑桥郡等热点一手楼盘的售价都集中在1万-1.3万元/平方米。而这个板块的二手楼盘，丽江花园、南国奥林匹克花园、广州雅居乐花园、广州碧桂园、祈福新邨、星河湾等二手楼价集中在1万-1.5万元/平方米。

　　其实，不仅是花都这样外围的区域有一二手倒挂的现象，就是在海珠、白云这样的市区位置，也存在一二手倒挂的现象。海珠区现在热销的一手楼，如保利天悦、会展世界城、力迅时光里等，售价集中在2.2万-2.4万元/平方米，纵横公寓、源海御苑、罗马家园等售价集中1.6万-2万元/平方米。而这个区域内，光大花园、中海名都、嘉仕花园、珠江帝景等二手楼盘售价集中2万-2.3万元/平方米，保利花园、罗马家园、颐景华苑、保利百合售价则集中在1.6万-1.9万元/平方米。

　　既然一手楼比二手楼便宜，且一手楼购买成本更低，还会有人选择购买二手楼吗？据满堂红金沙洲分店经纪人刘小姐介绍，一二手倒挂的现象在该区域内是比较常见的。在楼盘周边配套设施水平差不多的情况下，买家当然更愿意购置价格更便宜的一手房。

　　原因 二手业主反应滞后主动降价积极性不高

　　据了解，一二手楼价倒挂的现象由2011年下半年开始，持续至今，主要是新盘较大幅度让利促销，而二手业主反应相对滞后，主动降价的积极性不高所致。

　　在限购限贷等房地产调控的影响下，开发商们选择“以价换量”，不少区域都出现一手楼价格“跳水”的情况。新盘新货大多是低价开盘，老盘促销清货更是以优惠吸引人。比如“五一”受关注度高的海珠区罗马家园，该楼盘开样板房时的报价是2.2万-2.3万元/平方米，最终开盘价为1.6万元/平方米，引起了市场不小的波澜，而罗马家园二手楼价为1.6万元-1.9万元/平方米。

　　据合富置业专业人士分析，部分片区一二手楼价倒挂，的确给二手楼市带来一定影响。一是板块内业主心态有所走弱，议价空间有所加大。如白云区受金沙洲部分新盘低开，金沙洲以及白云区部分板块的业主心态有所松动，议价空间相对较大，大多集中在5%—10%之间，质素一般的物业让价空间则更大。其次，是买家观望心态有所加重。如番禺区逸翠天峰等新盘较大幅度降价出货，导致部分二手买家观望心态有所加重，价格期望有所加大，不少买家再度还价10%左右。并且，部分中高端二手买家被低开的新盘分流。

　　相对于反应快速的一手楼市而言，二手楼价的下调显然要缓慢得多。满堂红市场研究部高级经理周峰表示，如果在楼市整体发展趋势不变的前提下，倒挂现象一般要经过三到四个月的时间，才能在小业主逐步调整放盘价的前提下有所改变。

　　后市 二手楼产品选择多价格走势趋稳

　　随着一二手楼价倒挂现象越来越明显，未来市场会怎样演变？对此，有业内人士认为，在一些已经出现一二手楼市倒挂的区域，二手业主会根据市场价格对楼价进行调整，最终回到一个更合理的市场水平，才会吸引买家入市，整体是稳中有降。但另一方面，按照目前整个市场“以价换量”的态势，未来采取大幅降价促销的一手楼盘还可能出现，这也意味着，会有更多的区域加入一二手楼市倒挂的阵营，然后二手业主再调价……由此会带动整个二手楼价的真正下行。

　　不过，周峰则认为，在存在一二手楼价倒挂现象的板块，肯定会对二手市场造成明显冲击，交易量会有所缩减。不过，目前市场正处于微妙的变化之中，最近存款准备金率的再一次下降，银行流动性充裕，可能促进处于观望状态的客户入市，成交量的增加会使楼价在短期内出现“谷底”，甚至有轻微的回升，那时“倒挂”的现象也会在大范围内消失。

　　而龙斌则认为，相比一手楼盘，二手楼市是个更为广阔的市场，产品选择多，户型丰富，这也是一手楼无可比拟的优势。在某个区域内，也许一手楼盘价格更笋，但不一定有合适购房者的户型。同时，他还预测，二手楼业主对所售单位定价，主要取决于自有资金和对市场的判断。而目前看来，除了少数急用钱的业主，愿意接受较大幅的降价，一般业主只肯接受小幅的让价。因而，整体来看，二手楼市楼价的走势还是平稳为主，下调的幅度比较有限。

　　“倒挂”前五名

　　1 花都优质二手楼价格是一手楼的两倍

　　花都一手楼市供应量较大，像富力金港城、雅宝新城、祈福都会花园等，而这些楼盘的楼价多集中在5000-8000元/平方米。而目前花都二手楼均价为6300元/平方米。嘉信华庭、万科天景、朗悦君廷、中房观湖国际这些优质的二手物业售价集中在7000—8000元/平方米，花都雅居乐的售价甚至达到1万—1.2万元/平方米。

　　2 番禺

　　配套差异大不能简单比价格

　　番禺一直是楼市供应量较大的区域。目前在售的一手楼盘，主要有锦绣半岛、保利香槟国际、剑桥郡、珊瑚天峰、亚运城、城南源著等，售价大多集中1万-1.3万元/平方米。该区域目前比较畅销的优质二手楼主要有洛湖居、丽江花园、南国奥林匹克花园、广州雅居乐花园、广州碧桂园、祈福新村、星河湾等，售价大多集中在1万-1.5万元/平方米。不过，由于该区域不同楼盘定位、配套差异较大，因此导致定价上差别较大，不能完全横向比较。

　　3 白云金沙洲

　　买家弃二手转买一手

　　据满堂红金沙洲分店经纪人刘小姐介绍，现在越来越多的买家倾向于购置金沙洲板块内的一手新盘，一二手倒挂的现象在该区域内是比较常见的。如金域蓝湾最新一期的一手新房售价为1.4万-1.5万元/平方米，而一期的房源目前的二手成交均价则为1.5万元。刘小姐表示，在楼盘周边配套设施水平差不多的情况下，买家当然更愿意购置价格更便宜的一手房源。她表示，在金沙洲板块内，购置一手房和二手房的买家比例约为7:3，买家以自住客为主，因此较为看重价格因素。

　　4 天河珠江新城

　　新盘比二手楼还实惠

　　在天河珠江新城板块，新盘嘉裕公馆销售均价为2.8万-3.5万元/平方米，而这个区域的二手楼盘保利心语花园、利雅湾、金碧华府、力迅上筑等二手楼盘售价集中在2.8万-3.3万元/平方米。此外，天河北的颐和四季公馆售价为2.1万-2.6万元/平方米；天河东的中兴花园售价甚至只有1.1万-1.3万元/平方米，相距不远的骏景花园、富力天朗明居等二手楼价则集中在1.6万-1.9万元/平方米。

　　5 越秀文德路

　　一手学位房俏过二手房

　　据了解，越秀文德路区域的客户有六成是学位房买家，两成为改善型买家，其余两成则为首次置业买家，成交价格的主力区间落在100万-120万元。而位于文德路附近的东方文德广场目前的一手售价约3.3万元/平方米，朝向较好的单位比较抢手。满堂红文明路分店店长焦小姐表示，她手头的几个客人也流失到东方文德广场，对比周边能入读文德路小学、楼龄较新的电梯楼选择不多，大多是楼龄较长的楼梯楼，一二手物业的类型相距甚远。