房价筑底正当时 二三季度最宜入市

　　成交量持续上升，购房者逐渐入市，开发商逆市提价，这些现象都引发社会对于市场是否已经到底的猜测。

　　深圳近两月已出现3个楼盘提价入市的现象，这是不是新一轮房价掉头上涨的前兆？对于美联物业深圳区董事总经理江少杰认为，这仅仅是开发商把此前降得过多的价格恢复到市场应有的水平，不过他同时认为，调控最严厉的时期已经过去，置业者可考虑在二三季度出手。

　　记者采访的多名专家认为，目前深圳房价正处于筑底阶段，但筑底并不等于已经到底，房价仍有可能继续下降。专家建议刚需购房者不要“恐慌性”盲目入市，应多多看房，如看到心仪的房子，且价格符合支付能力，就可以入市。

　　降价“领头羊”掉头领涨

　　深圳楼市的成交回暖在4月后得以继续，5月市场成交更比4月活跃，并且新房市场在推盘量增加的情况下，也出现部分开发商调高价格的现象。

　　4月中海康城国际新品入市，这一在本轮调控初始率先以千套房源降价入市的开发商，在一年后却选择以涨价的面貌推出再一批单位。据了解，2011年4月，中海地产在深圳的康城国际和塞纳时光两盘以均价万元、降价10%—15%的幅度推出了千套房源，成为本轮调控中开发商首先降价的典型案例。而在今年4月，中海再次推出新品时，均价约为1.1万—1.4万元左右，涨价开盘也让很多当天准备去购房的市民颇感意外，部分市民也因此放弃了购买这批单位。据了解，中海该批新品开盘当日已销售五成。

　　5月11日万科位于坪山的新盘金域缇香再推新品，价格同样上涨10%左右。据了解，这批新品为上批房源剩余单位共352套房源，加推户型为74平方米2房、89平方米4房、86平方米复式3房、89平方米复式4房。记者了解到，与此前9500元均价的单位相比，这批单位的均价大概在1.1万元/平方米左右，涨幅超10%。5月19日，万科位于沙井的翡丽郡开售第二批单位，其均价从11000元/平方米涨至13000元/平方米，涨幅18.18%。

　　对于翡丽郡的调价，万科方面曾解释为销售的是楼王产品，其户型、位置、景观均为翡丽郡中最佳单位，故而价格有所上调。另外值得注意的是，万科两盘的逆市涨价同样获得市场的认可，金域缇香开盘当日售出九成，而翡丽郡更是开盘当日售罄。

　　此外，去年年底由绿景香颂入市而使片区预期均价降到1.7万左右的龙华新区，也伴随着今年星河盛世的入市片区预期价格重回2字头。

　　美联物业深圳区董事总经理江少杰分析表示，调价的开发商都是万科、中海这些市场不好的时候带头降价的开发商，而且还是当时降得最狠的。“他们应该是觉得市场回稳了一些，所以减价幅度不用那么深了”，江少杰表示，但这并不代表未来的价格会开始上升，这在今年内都应该不会。“这些开发商应该是之前的价格降得多了，现在恢复到市场应该有的水平”。而且他们在价格恢复到市场水平后还是卖得比较好。

　　世联地产华南区首席分析师曹取也认为，5月份的成交不错，这时指望开发商继续大幅让利已不太现实。但就此断定市场已经触底反弹也为时尚早，毕竟目前市场上消费者的心理预期还处于波动状态。

　　调控最严厉时候已经过去？

　　“8.5折的首套房贷利率，以及5月18日开始降低存准率，种种利好信号，使购房者的心态产生巨大波动”，深圳中原副总经理贺晓丽表示，正是关于市场“回暖”的说法对市场预期产生巨大的冲击。于是，在一手市场的推动下，二手市场的成交也稳定增长，一、二手共同演绎深圳市场的“红五月”，而中原预计后市二手成交量仍将稳步上升。

　　江少杰也赞同这种说法，成交量上升源于春节后回流人群购买力释放，以及存款准备金释放，还有包括8.5折优惠的银行按揭的放松都刺激了购房者入市，其中按揭的利率优惠对购房者影响最大。

　　美联物业市场研究部副主任何倩茹估算，如购买一套150万元的房子，首付三成就需按揭105万元，按照基本利率每个月等额本息还款要还7455元，如果八五折的话每月只需还6750元，差额差不多700元，25年就相当于少给20.8万的利息。中原市场研究部高级研究员林小兰也认为，利率优惠是对目前刚需群体入市购房很大的利好因素。

　　记者了解到，新近入市的一些新盘，包括双拼的房产都卖得不错，更有投资客出手购买多套的现象出现，这说明对于限购政策很多买家已经想到办法去解决了。此外“今年4月深圳放松了入户的政策，据估算，2010年到2015年应该有150万左右的人可以入深户，每年20多万人，每人都可以买2套，这就是未来限购政策逐渐被淡化的推手”，江少杰表示。此外，在未来货币政策还会有所放松，可能还会有一两次降存准，或者利率下降。

　　“调控最严厉的时候已经过去，有实力的开发商对未来会保持相对乐观，或者说他们在各自的片区已找到价格的底，可以适当试探一下市场的接受能力”，江少杰认为，从年中到年底会慢慢会有很多开发商继续促销，而错过了二三季度客户入市最踊跃的时期后，开发商再想以价换量，银行信贷方面也不会在支持客户入市有所鼓励了。

　　不过成交量的上行并不意味着房价的同样上行。贺晓丽表示，总体上整个市场上涨的动力在趋缓和减弱，深圳刚性需求庞大，住房供求矛盾总体仍比较突出，房价不可能会出现快速下行的局面，二手房的价格由于结构性的影响，再加上近期一手市场的带动，其出现较为明显的波动，但总体上呈现稳定和缓慢下行的走势，预计未来二手房价格仍将在震荡中逐步下调。

　　房价正筑底，但并非已到底

　　购房者重新入市和开发商调价都让市场产生筑底的说法。有专家表示，房价正处于筑底时机，成交亦在逐渐复苏，购房者可择机考虑入市，但筑底并非意味着房价已经探底。

　　数据显示，今年3、4月深圳楼市一二手的成交量都有一个明显回升，并逐渐达到去年平均水平。美联市场研究部副主任何倩茹表示“深圳楼市实际上已经进入了一个触底的过程”，调控到现在已经历了差不多两年时间了，足够让购房者去判断他们是否入市，而且这两年房价的下跌空间其实有限，三个中心区的价格跌幅很小。

　　“深圳楼市的成交量在复苏，即使最近有些大幅度的提升，但相对长期来看仍处于低水平，现在只是在复苏的状态”，中原市场研究部高级研究员林小兰表示。而从价格上看，最近统计成交价的上涨是受结构性影响，“以短期的价格回涨来判断现在价格上涨很不理性”，林小兰认为，价格还有下降的空间。

　　“房价并没有到底”，世联地产华南首席分析师曹取认为，目前的市场仍处于底部，短时间内未能走出。曹取表示，首先市场总体下行的趋势并没有改变；第二，楼市“小阳春”导致开发商可能信心有点足，所以对价格会更加坚持一点，“但这是一种市场买卖双方的博弈，有可能一些城市确实是在寻底、探底，但是我不认为这个下降就已经是终结”。

　　成交量回升一部分原因是刚需客户确实是压抑很久了、观望很久了，在这个时候集中入市；另一个因素则是地方政府放松调控的动作频频出现使得市场有些担心，所以结束观望入市购房，这导致成交量上升，大家以为价格已经在底部了。曹取表示，“可能说现在市场确实是处于一个底部，但仍不好说它到底会往下继续走到什么样的程度，目前这个底部市场确实还没有走出来，所以还不能太乐观”。

　　数据

　　据深圳中原统计，2012年5月深圳188个样本楼盘的成交均价为18789.3元/平方米，环比上涨0.97%，同比下跌了9.53%，这是连续3个月出现价格回涨。

　　深圳中原监测获知，深圳5月份的放盘量实际上比4月份有所减少的，但新增客源量却比4月份增加。放盘量依旧主要集中在福田区，龙岗区的放盘量与南山区的接近，而华侨城片区的放盘量则相对较少，宝中宝城区的放盘量有逐步加大的趋势。近期除了一向活跃的福田、南山外，宝安跟龙岗中心区也是二手房成交较为活跃的区域。

　　此外，在用于编制指数的188个样本楼盘中，本月成交样本楼盘数为110个，比上月增加了27个，占比近六成。其中，有40个成交样本楼盘价格环比继续下跌：仍旧无样本楼盘的跌幅大于10%；跌幅在5%—10%之间的样本楼盘有10个；跌幅在5%以内的样本楼盘有30个。有70个成交的样本楼盘价格较上月出现上涨：无样本楼盘的涨幅大于10%；涨幅在5%—10%之间的样本楼盘有21个；涨幅在0—5%之间的样本楼盘有49个。总体来看，本月活跃楼盘增多，有出现价格下跌的楼盘，但跌幅有见收窄，而价格上涨的楼盘增多，涨幅主要集中在5%以内。

　　从深圳市各区来看，5月南山、龙岗一改下跌的走势，价格分别上涨了1.0%、1.3%；宝安区5月上涨幅度最高，达1.8%；罗湖、福田的涨幅有所回落，其涨幅比上月分别减少了0.4、0.6个百分点。

　　置业建议

　　美联物业深圳区董事总经理江少杰：

　　一二手价格倒挂将继续二三季度适合置业

　　一二手房价格倒挂的现象在未来半年还是会很明显，特别是一些新房供应量多的区域，比如坂田、龙岗中心城、宝安西乡等。开发商的资金压力还是会出现在下半年，于是在定价上他们会一步到位，很多二手业主是没有能力和开发商去进行价格竞争的，所以新房供应量多的区域还是会出现这样的情况。

　　一段时间内房价还不会出现大的波动，个别的新盘在压力之下会出现优惠的活动。而对于购房者，二三季度会是比较好的置业选择，我们不好说调控政策什么时候会缓解，但是最严厉的时候已经过去，今年二三季度都是比较适合置业。

　　世联地产华南首席分析师曹取：

　　利率还会下调，购房者不要着急

　　现在贷款折扣的趋势是在下降，银行可能在未来会更主动。一方面，今年的货币环境肯定会比去年有所改善。另外一方面，现在通货膨胀的压力在减小，利率也有下调的空间。所以购房者在未来是可以期望一个比较低的利率来购房的，这种可能性是可以出现的。现在有八五折的利率优惠，可能到时候会有八四折了，我的建议是不要着急。

　　作为自住客户，你想去踩房地产市场的最低点是永远踩不准的。我不敢说房价会跌多少，但是房价上涨的空间是被政策大大压缩的。只要我们投机性的购房增长被抑制了，这个时候我相信房地产是健康的，也相信房价是合理的，现在房价应该是在逐渐地往合理方向走。

　　美联市场研究部副主任何倩茹：

　　楼市黄金期已过 不用追涨房价

　　现在八五折的利率是很容易拿得到，只要你的信用度比较良好，在一个大公司上班，基本是不成问题的。所以大家对于贷款不用太担心。存准率可能还要下调几次，也可能会降息，这些可能都比八五折的利率更吸引人。

　　购房者买房还是要从自身的利益需要出发，现在毕竟住宅的黄金增长时期应该是过去了，大家没有必要再去追涨这个房价了。

　　有需要买房的朋友可以多去看一下房，有合适的就可以出手。全国有部分城市放松政策以及银行信贷松动，都并不能说就是房价要上涨了，但应该是有一点波动，所以最好把握好这一段时间去看房和买房。

　　中原市场研究部高级研究员林小兰：

　　不要找最低点，看好有钱就可入市

　　经过了2008、2009年的大波动之后，目前市场上的购房者相对来说比较理性，不会说这一次利率会上调了，就赶快去买房。

　　现在而言，大部分刚需想买房随时都可以入市，不是说你要看这个市场降到什么点，一定要找一个最低点。你只要觉得这个产品不错，这个价格没有超出你的支付能力，然后各方面都满足你的需求的话，就可以入市。