视频：上海龙年首拍地块选择余地小 升值前景堪忧

　　事实上，早在去年，上海开发商拿地的热情就已经降温，2011年年末，上海赵巷16号地块拍卖，以14.087亿元的底价拍卖，折合楼板价仅为9559元/平方米，与一年前和黄所拿赵巷17号地王的21436元/平方米的楼面地价相比缩水55%。那么进入2012年拍出的、这块同属外环以外的青浦地块，它每平米3000元的地价，对于开发商来说，究竟还有多少剩余的盈利空间呢？

　　记者了解到在金泽镇仅有青晨涵壁湾花园一处商品住宅，周围生活配套服务设施也还没有，网上房地产显示，青晨涵壁湾花园，为独栋别墅，2009年至今推出20套房源，已售出7套，累计成交均价为48140元/平方米。目前仍在售独栋别墅面积为760平方米至2000平方米，总价最高达到2亿元。

　　中国房地产信息集团上海事业部研究总监付琦称，整个销售情况应该是非常不好，很难说有什么销售。

　　青晨涵壁湾花园楼盘代理客服告诉记者，如果比10年买的话一定是贵的 但是比去年(2011年)的话 优惠还是蛮大的

　　按照3000万比例的话便宜300万左右 按照4000万就便宜了400万左右

　　业内人士认为，由青晨地产现有的这个地产项目来看，尽管打了不少折扣，但销量依然萎靡。所以这次新地块的利润前景不乐观，按测算，在上海如果建造一个普通的商品公寓住宅，建安、管理、税收等资金成本也要每平方米4500元，再加上楼板价3000元，最终这个新地块的商品房每平米至少需要卖7500元才能平衡成本。

　　中国房地产信息集团上海事业部研究总监付琦告诉记者，

　　它只要不处于这个区的核心位置，基本上也都在一万块钱以下，我们看奉贤柘林、奉贤的凤城，嘉定的外港，这些区域的房价也都只有在8500到9500这样一个水平，//所以开发商的利润不会很高。

　　据了解，刚刚过去的1月份，上海土地市场普通商品住宅用地零成交。截止到1月31日，2012年1月上海土地市场共成交7幅经营性用地，合计面积为25.8万平米，比上个月减少了42.2%，成交总金额26.3亿元，较12月减少了56.3%。值得注意的是，1月份，上海仅有商办类及保障房用地成交，其中成交商办用地22.7亿元，成交保障房用地3.6亿元。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉记者，从去年下半年，甚至说从去年四季度开始，上海的一个土地市场基本上可以概括为一个推地谨慎、竞买冷清、

　　底价成交，这三个特点是很明显的 这可以表明限购限贷从源头上控制了房地产市场的局部过热的一个情况。