二手房成交量萎缩 业内人士分析称，调控持续加码，供应量增加库存量还将继续放大

　　调控下，楼市的压力正在加码。昨日，本报报道“美联重庆7门店暂停营业”后，本报记者继续调查发现，主城区三月份和四月份，房屋供应量猛增，但成交量却不高，市国土房管局官方网站公布的数据显示，主城区商品房库存突破1000万平方米，达一年来新高。而目前沪深两市136家地产上市公司存货金额高达近万亿元。业内人士分析认为，调控不断加码，市场持续低迷，新房库存日益增加，楼市拐点或即将到来。

　　中介谈重组遮遮掩掩

　　5月6日，一位不愿意透露姓名的中介公司负责人告诉记者，大业兴房产中介公司正与重庆互邦申信房地产营销策划公司洽谈合作重组事宜。

　　当日晚间，大业兴公司董事长蒋斌告诉记者，互邦有意整体转让，双方正在评估公司价值。记者多方了解到，不只大业兴在与互邦洽谈，还有重庆一家房产中介和成都一家房产中介。昨日，重庆互邦申信房地产营销策划公司所属的重庆互邦集团副总经理余亚文表示，对此事不清楚。互邦申信公司总经理刘承毅告诉记者，公司正在和多家企业协商合作，但没有达成实质性协议。因此，刘不愿透露正在洽谈的对象，并否认了与大业兴洽谈合作的事情。

　　据悉，大业兴目前在重庆有门店150家左右，列全市第二。互邦申信成立于2006年，是互邦实业集团子公司，目前有30家左右门店。

　　缩减临近门店降成本

　　除了美联物业重庆公司七家门店暂停营业外，还有大型中介公司调整门店。大业兴公司董事长蒋斌说，最近公司调整了布局，正在缩减一些重合的门店。比如隔一条街，市场好时会开两家，现在则关掉其中一家。

　　城祥房产负责人荣毅说，最近公司在优化门店，比如说原来自己的两个门店，隔着一堵墙，左边卖豪宅，右边卖普通住宅，现在关掉其中一个门店，以降低运营成本。

　　不过，也有中介瞅准空白市场，在逆市扩张。中原中国华西区董事总经理庄泽宝说，在整个西部，中原在立足重庆和成都的基础上，正进入西安市场。他称，现在进入，店租和人力成本相对较低。

　　钢运董事长代育松说，目前，每个月要开4家店，主要是在一些新楼盘附近。比如说一些销售相对好的楼盘，要尽早设立门店，不仅可以卖二手房，还可帮楼盘分销。

　　主城新房库存破千万平米

　　二手房成交低迷的态势，正在向一手房市场蔓延。记者根据市国土房管局官方网站“网上房地产”公布的统计数据发现，截至昨日下午4时，主城区可售房源套数超过10万套，可售房屋面积超过1076万平方米。

　　“4月份，在春季房交会带动下重庆主城区商品房供应量、成交量均不同程度增长，但仍远低于去年同期水平。”中国指数研究院高级研究员郭雨明说，近两月供应量也远高于成交量，开发商销售压力继续增大。

　　该院统计的4月份主城区商品房库存显示，重庆主城区商品房可售面积达1063万平方米，为近一年来最高。4月重庆主城区商品房共成交146.06万平方米，较去年同期下降43.97%。但商品房新批准预售面积达195.68万平方米，远超成交面积。

　　生存形势

　　看空者：2008年行情可能重演

　　城祥房产负责人荣毅认为，目前的情况比2008年还糟糕。“2008年时，信贷政策并不紧，虽然市场观望情绪浓，但银行没有额度限制。”荣毅说，那时业务还是能抓起来。

　　一位不愿意透露姓名的中介公司负责人说，那时还有不少投资客抄底，并且一买就是几十套，但现在投资客几乎绝迹。

　　市工商局的数据显示，去年底，办理了二手房中介执照的个体户与公司共5000多家。而在国土资源与房屋经纪协会备案的中介只有500多家。但目前均没有对其变化做统计。记者综合大泽、琴琴、中方网络、钢运等大型中介的统计情况看，春节后至今，主城区关掉的中介门店在200家以上，主要是一两个门店的小中介。

　　一家中介公司区域总监周波说，一些有5年、8年经验的资深店长，最近很容易招聘了，他们都是最近从原单位辞职的。周波说，单从这方面看，已与2008年时差不多。

　　中原重庆副总经理何伟坚说，目前，纯做二手房业务，能盈亏平衡就很不错了。不少经营管理成本较高的中介，已连续一两个月在亏损了。如果调控再持续半年，三年前的行情可能再次上演。

　　乐观者：还可以吃过去的老本

　　钢运董事长代育松则认为，目前还没到2008年的严重程度。“2008年11月份一天上午，求助者把我堵在办公室，上厕所都跟着。”代育松说，那时不少中介公司都发不起工资了。但是现在，各大中介公司，基本能发工资。虽然说去年大举扩张，但近两年连续火爆的成交，也让中介公司有了较丰厚的储备。

　　美联重庆董事总经理缪鸿裕说，现在，大型中介都在做一二手房的联动，通过二手房的门店分销一手房，这块业务占比不低，有稳定的收益。估计在国庆节后，银行贷款限额会稍微放开，市场成交量将有一定的恢复。

　　楼市走势

　　库存如“堰塞湖” 楼市或变盘

　　二手房公司种种行动，只是楼市调控下的一组镜头。业内人士分析称，二手房成交量的下滑，新房库存高企，如持续下去，日益积累的库存，很有可能引发楼市变盘。

　　二手房难卖新房定价难

　　首先，二手房成交量低迷，卖房的人少，改善型需求就会减少。容磁地产机构总经理王雪松说，因为改善型住房的需求，往往是卖了首套房后再买大一点、好一点的房屋。其次，从价格看，比如某楼盘二期房源二手房均价是每平方米6000元，该楼盘三期或者四期出售的新房，定价只能和每平方米6000元差不多，否则就没有人买。第三，观望情绪影响，比如说某片区二手房持续一个月没有出售一套，开发商开盘，多半会有优惠。

　　库存累积犹如“堰塞湖”

　　泽科中国常务副总经理张乙说，最近一直在关注主城商品房的销供比，这直接反映市场的供需状况。4月主城区商品房持续供大于求，销供比和3月差不多，为0.59。

　　据统计，目前沪深两市136家地产上市公司截至2011年一季度的存货金额高达9865.14亿元，北京五一期间新房与二手房销售量分别同比下跌了35%和69%；上海4月房屋成交量创5年来同期最低。

　　王雪松说，库存下一步还将增加，因为从去年至今，开发商投资增速并没减少。按国家统计局公布的数据，今年一季度，地产投资增速超过30%。一般房地产开发，从拿地到销售，有1年到2年的时间，按此计算，到明年此时，供应量会保持30%的增速。如果成交量保持目前的低迷，积累的库存将会越来越多。2008年金融危机最严重时，重庆主城区新房库存超过1800万平方米。“这就像放在楼市头顶的一个‘堰塞湖’，一旦决堤，市场供应量疯长，届时将与最近的白菜过剩现象有些类似。”

　　本组稿件由首席记者 柴伟 采写

　　

分享到: