本报记者 刘勇 北京报道

　　最近，记者发现，因为“京十五条”的限购政策引发了离婚时房产分割的新问题，夫妻双方是否属于被限购对象对离婚中的房产分割产生了很大的影响，购房资格成为双方必须考虑的重要因素。

　　北京汇诚律师事务所律师张翔向记者表示：“房屋分割问题中，最复杂的情况就是一套房屋的分割。如果双方都在被限购范围内，那么这一套房子不论判给哪一方都难说公平。”

　　限购使房产分割更复杂

　　近日，北京的不少律师和中介的法务部门开始接到一些离婚房产分割的咨询。而与以往不同的是，这些来咨询的夫妻双方都是一方或双方在限购范围内，他们都担心房产分给另一方后，自己因为限购而无法买房。

　　小王最近就遇到这样的问题。他与妻子正在进行离婚的调解，双方都在限购范围内，但是双方只有一套房子，这样分割房产时，必然有一方即使拿到补偿款也无法再购房，因此双方在房产分割的问题上产生了分歧。

　　21世纪不动产交易管理中心总监郑冀宁向记者讲述，近来，公司的法务部门开始接到类似小王的房产分割这类问题的咨询，而且数量有增加的趋势。

　　郑冀宁表示：“在‘京十五条’的限购政策下，夫妻双方是否属于被限购范围对离婚中的房产分割会产生很大的影响，被限购的一方通常都希望房子归自己，由此因限购产生的新的离婚房产分割与购房冲突问题渐渐浮出水面，购房资格成为双方必须考虑的重要因素。”

　　“京十五条”中，关于住房的认定是家庭已拥有的住房数量，这表明只要是拥有产权的住房，都会计算为家庭已有住房，不但包括商品房，也包括房改房、拆迁安置房、有产权的保障房等。

　　据记者了解，房产分割问题情况复杂，主要包括，夫妻双方有一方没有北京户口，且在被限购范围内，另一方则有北京市户口，还可以再购买一套住房；双方都没有北京户口，且在限购范围内；双方都有北京户口但在限购范围内。

　　张翔表示：“房产分割问题中，最复杂的情况就是一套房屋的分割。如果双方都在被限购范围内，那么这一套房子不论判给哪一方都难说公平。”

　　通常情况下，房产的分割会优先给受到限购的一方，另一方得到按照市价估值的现金补偿。但是如果双方都在限购范围内，那么就会优先考虑需要承担抚养子女、老人等义务的一方。

　　误伤离婚再购房者

　　“京十五条”执行至今已有三个多月，受到限购政策的影响，外地人购房比例大幅下降。

　　据链家地产市场研究部统计，2010年全年北京市二手房成交中，外地人购房占比达到了34%，“京十五条”调控1个月后，外地人购房占比仅为10.8%。目前，这一比例已经下跌至7.6%。

　　事实上，自从“京十五条”出台后，躲避限购的“歪招”就五花八门，假离婚、假社保、假纳税、假人之名等手段层出不穷。一些中介机构为了提高交易量，承诺的所谓各种取得购房资格的假社保、假纳税存在很大的风险，而不少人也因为假离婚而人财两空。

　　但是，限购政策也确实误伤了一部分有需求但是被限购的人群。

　　世联地产研究报告认为，对于那些既有自住需求又有一定负担能力的外来者而言，如果没有足够年限的社保或纳税证明，限购令实际上抬高了他们的购房成本。目前出现的因为离婚中房产分割遇到的新问题也是在限购背景下产生的。

　　由于限购令的对象是房屋的买卖行为，通过房屋买卖之外的途径取得房产的可以不执行限购政策。如通过司法判决、调解书、分家析产、离婚分割、房屋继承、产权确权、房屋赠与等方式取得房屋所有权的，可以不执行限购政策。但是，通过以上方式取得房屋产权的，在购买新房做网签时，以上房产仍可作为认定已经拥有的住房，因此仍然会间接影响到购买新房。

　　目前，咨询离婚房产分割问题的人比较多，但是真正走入法律程序的案例还比较少。

　　张翔表示：“2月初出台的‘京十五条’的限购政策执行至今时间为三个多月，从法律程序上来说，这个时间还比较短，进入诉讼程序一般为六个月，限购政策下因离婚产生的房屋归属问题进入到诉讼程序的案例还比较少。但是，随着限购执行的时间越来越长，不排除以后会出现比较多的案例。”

　　案例

　　离婚房产分割问题

　　案例：甲与乙2005年结婚，2006年双方共同购买房屋一套。2007年取得该房房产证，该房产证登记在甲名下。2011年因感情不和双方决定离婚。两人均为外地来京，且均不符合在京累计5年以上的纳税证明或社保证明的购房条件。甲想分得该房产。

　　北京浩东律师事务所律师张春杰：在协议离婚或者诉讼离婚过程中，夫妻双方如果有一方在限购范围内，在离婚房产的归属上，受到限购的一方一般希望房产归自己。

　　根据现行法律规定，离婚时夫妻一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。如果夫妻双方均主张房屋所有权的可以采取竞价取得方式处理。

　　如果夫妻双方一方符合购房条件，另一方属于限购范围的，符合购房条件的一方也可以此要求对方适当做出些让步。另外如果是承租权的公房分割，由于当事人不具有产权，因此不受新政的限制。

　　离婚房产分割

　　与购房冲突问题

　　案例：甲与乙2005年结婚，2006年双方共同购买房屋一套。2007年取得该房房产证，该房产证登记在乙名下。2011年双方决定离婚。甲乙均为外地来京人员，但甲符合购房条件，乙在限购范围内，甲计划离婚后购买一套二手房作为投资。如果离婚分得房产，与购房计划是否相冲突。

　　张春杰：根据北京现行政策，如果离婚房产归乙所有，由于甲名下没有其他住房，甲可另行购房。如果甲想分得离婚房产又想另行购买住房，可以在离婚房产未过户到其名下前，先行办理购房手续进行网签及购房过户。待购房手续完成后再办理离婚房产的过户手续。

　　如果甲乙是协议离婚，可以约定在一定时间后办理过户手续，如果通过法院判决或调解方式的，甲方可以在取得所购房屋房产证后再行申请离婚房产的过户手续。当然甲方应承担未及时办理离婚房产过户的法律风险。

　　房屋继承

　　与房屋买卖冲突问题

　　案例：甲的父亲于2009年去世，母亲于2011年1月去世，父母留有父亲名下的一套房产，甲没有其他兄弟姐妹，甲的爷爷奶奶外公外婆也早已去世。另甲名下有房产一套，甲现在还想购买一套二手房，北京新政出台后，甲向律师咨询如何继承及购买房产？

　　张春杰：根据北京现行政策，限购仅限制的是购买情形，继承住房不受限购政策限制。因此根据其情况，应首先办理购买手续，在办理完购房网签后才可以办理继承房屋的过户手续。如果先办理继承手续将其父名下的房产过户到甲名下后，甲的名下已经有两套房产，属于限购政策的调整范围了，将无法再购买新的住房。

　　TIPS

　　离婚房产分割具体处理方式：在双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下三种情形分别处理，即(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

　　离婚房产分割原则：1.男女平等原则。2.保护妇女、子女权益原则。3.照顾无过错方的原则。4.有利生产、生活的原则。5.尊重当事人意愿原则。6.不损害国家、集体和他人利益的原则。

　　

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