上周(5月23-29日)，一手住宅成交1370套，日均196套，合计成交14.61万平方米，环比上升33.65%，同比增加约2倍，本周一、周二还接连突破300套/日、400套/日的大关。在月底，迟到的旺季终于到来。成交上扬主要在于符合首次置业的中小户型放量供应，刺激了被压抑的市场需求。价格方面，一手住宅均价为约8165元/平方米，镇区别墅拉动住宅均价结构性上涨，环比前一周上涨7.2%。

　　中小户型终于放量供应

　　进入4月之后，符合市场需求的中小户型一度紧缺，导致5月前半个月成交普通，没有达到传统旺季的成交水平。不过，上周，以中小户型为主的商品房新增供应有了新一轮放量，缓解了市场需求。

　　据东莞中原市场研究部监测数据，上周，商品房供应套数1686套，合计面积17.68万平方米，年内仅次于“五一”节前(4月25日-5月1日)的新增供应量(19.47万平方米)。

　　其中，住宅供应项目有4个，供应套数1633套，总供应面积为17.16万平方米，其中寮步和石碣放量明显。石碣骏隆·君悦天城供应量最大，供应洋房701套，合计6.60万平方米。寮步的怡丰映玥明轩和鼎峰·尚境分别供应272套和363套，合计面积6.14万平方米。此外，南城的中信森林湖·兰溪谷有洋房供应297套，合计4.42万平方米。

　　据统计，上周洋房供应以60-100平方米的中小户型为主，占比57.32%，除了中信森林湖·兰溪谷主推中等偏大户型住宅产品外，其它三个项目面积在80-100平方米的供应比重占绝对主导。商铺项目主要来自寮步的怡丰映玥明轩和鼎峰·尚境，供应面积分别为2454平方米和2768平方米。

　　别墅拉动均价上涨

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，上周，住宅成交1370套，环比上升24.89%，合计成交14.61万平方米，环比上升33.65%，同比增加约2倍。其中，普通住宅(洋房+公寓)成交1319套，合计13.24万平方米。上周住宅日均成交约196套，环比上升24.84%。别墅成交表现突出，成交51套，合计面积13.72万平方米，环比上升99%，主要以镇区成交居多，如塘厦的万科·棠樾成交11套，面积为2235平方米，环比大幅上升，此外大岭山的万科·麓湖别墅和高埗的新世纪颐龙湾分别成交3004平方米和2927平方米；城区别墅主要集中在南城和松山湖，世纪城·国际公馆香榭里上周成交3套，合计566平方米。

　　住宅价格中，上周豪宅洋房价格下降幅度较大，普通洋房略有下跌，而别墅成交则量价齐升，特别是镇区别墅价格由上周的15212元/平方米上升至18692元/平方米，而城区别墅价格则有轻微下跌，整体别墅均价环比上周上升16.59%。此外，公寓和高端洋房的价格也有不同程度的提升，从住宅均价区间分布看，单价在5000-7000元/平方米和8000元/平方米以上的住宅成交比重上升，价格重心有所上移。

　　寮步和石碣成交火热

　　上周，寮步以住宅成交2.87万平方米，合计329套的成绩遥遥领先，成交量占据全市住宅成交比重的24%，石碣上周也以111套合计1.11万平方米的成绩跻身前三，次于南城。寮步和石碣的大热托高了全市的成交量。

　　究其两区域成交火热的原因，与供应放量以及其产品户型面积符合消费者需求分不开。寮步的玉兰花园上周成交233套合计2.09万平方米，位于住宅成交第一位，产品以60-100平方米的中小户型为主，而石碣的骏隆·君悦天城供应放量导致上周成交显著，成交住宅100套，合计1.03万平方米，户型面积位于80-140平方米之间。

　　此外，从价格上来看，寮步和石碣上周住宅均价环比分别有6.00%和6.28%的小幅下降，寮步的花样年君山、怡丰映玥明轩和菁英时代，石碣的盈拓·郦苑成交均价环比均有不同程度的小幅下调。

　　“六一”催生“童趣牌”

　　在“六一”儿童节来临之际，上周，市场营销活动再度热闹起来，部分楼盘活动开始围绕“童趣”展开。

　　新华南MALL举办“庆六一儿童欢乐总动员”活动、鼎峰·品筑的“快乐达人、畅享盛夏”首届品筑杯少儿才艺大赛于周末正式启动、御泉山周六和孩子一起欢乐过儿童节等等。

　　业内人士表示，前期出货理性楼盘乘势加推，有的现场打出诱人的优惠价格以吸引客户，但是大多数项目人气不足，成交量较少，因此聚人气对于开发商来说是很重要，也是现阶段重点商讨之一。在这个“六一”节继续搞活动，一方面可以使其项目保持市场关注度，另一方面也为蓄客做准备，可谓一举两得。

　　开发商“高报低售”规避政策

　　自5月16日，东莞商品房“一房一价”价格备案及公示制度实施以来，东莞市已有江山花园和长城世家等项目在网上公示了所售房源的详细备案价格及房价外向购房者代收代缴的收费项目标准。根据已通过价格备案项目情况来看，备案价格与实际成交价格相差较大，约40%-80%，说明开发商采取的是“高报低卖”的策略，备案折扣优惠并未完全公布。

　　东莞将从6月1日起对所有房地产开发企业(包括中介机构)正在销售的商品房，实行拉网大排查，对违反相关规定的价格违法行为，将会迅速处理，即时处罚。

　　在政策的强烈干预下，开发商积极应对政策的同时也相互陷入短期观望中，产品供应将出现紧张，消费者保持观望或将导致成交量下滑。由于取得预售证后要公布所有销售房源，预计开发商频繁拿预售证现象增多。在定价方面，开发商迫于政策压力和媒体监督，并结合市场上客户对产品的需求特点等，开发商定价将更加谨慎和理性。

　　

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