陈言

　　编者按

　　因为成功案例太少，2008年开始的海外买房热，在2009年中开始就逐步退烧了。但随着2010年以来国内楼市调控的加强，海外买房热又再次兴起，部分游资企望流向海外“抄底”。

　　让人好奇的是，国外的有钱人绝对不比中国人少，为什么他们没有炒房热潮，便宜都让中国炒房者占去了吗？

　　中国民间长久以来，一直缺乏国际投资的经验，这导致海外买房的投资者，凭借的还是在国内炒房的惯性。这就注定了海外炒房的成功率，仍会处于一个非常低的水平。

　　赴美购房的惨痛教训

　　很多在美国投资房产的中国人，买房之前没有弄明白，为什么美国有钱人不比中国少，却没有人炒房？

　　美国养房“不秀气”

　　“每当有人问我，在美国有别墅是什么滋味，我的第一反应就是贵。”黄鑫说。

　　2009年上半年，黄鑫用在上海市区仅能买到一套两居室的钱，在美国南加州买下了一幢独栋别墅，前有花园，后有泳池，“总价才50万美元。”这着实让温州老家的亲戚们羡慕了一把，也直接促成了他的亲戚们纷纷报名参加海外购房团，“抄帝国主义的底。”

　　直到接到代理公司要钱的电话，黄鑫才发现，在美国养一套别墅，绝不像在中国那么容易。

　　“每年地产税要交8000美元，社区管理费要3600多美元，房子的日常保养、草坪整理，一年也要10000多美元。”黄鑫说。收益，却完全没有预想中的高。

　　“这幢别墅的收益，就应该是不到5%的租金回报，以及5%左右的房价升值。”黄鑫说，高成本和低回报，让他很快就动了脱手的心思。但如果真的出手，又要支付总额约为4万美元的费用。

　　黄鑫的经历，在2008年前后的“海外炒房热”中并不鲜见。

　　“以房养学”模式改变

　　在上海开办了一家海外购房中介公司的陈志敏告诉记者，“以前中国人在海外买房，绝大多数都是以房养学或者为移民做铺垫，但从2008年以后，单纯的投资成了海外买房的主要目的。”

　　所谓“以房养学”，主要是指富有的中国家庭在子女出国留学时，在当地购买一套大的住房，再将多余房间出租，用租金来抵销在当地的生活费。陈志敏介绍，“以房养学”在澳大利亚最为普遍。

　　“为移民做铺垫”，是指移民澳大利亚必须满足5年内在当地累计住满2年的条件，于是很多人在移民之前，就先在当地买房。

　　那时候，中国人在海外买房，准备工作做得还是非常细致的。“特别是在区域上，很多人指定要哪个州的哪个区域，原因很简单，就是附近有知名的中学或者大学。”但这一切，随着金融危机的到来而迅速改变了。

　　虚幻的“抄底良机”

　　在2008年的上海秋季房展上，300万元，在上海市中心连一套像样的两房都买不到，却可以在美国买下一套带泳池的别墅，这一度在上海引起了轰动。

　　在2009年的北京春季房展上，又有70多家美国开发商组团参展。按照他们的宣传，彼时美国房地产市场已经调整了一两年时间，平均房价从最高峰回落了三到六成，正是中国人抄底的好时机。

　　“当时，温州民间非常最流行的还是去买美国的‘法拍房’(银行没收后再拍卖的房产)。”李华星告诉记者。李也是温州人，曾在上海炒房多年。

　　“2006年的估价还要20多万美元，2009年银行挂牌才2000多美元。而且，这是法院对外拍卖时提供的信息，可信度很高。”在强烈的抄底冲动下，李华星一次就买下了3套“法拍房”。

　　但在那一波的海外买房潮中，找到个结局完美的故事却很难。就连以低价买下法拍房的李华星，也对自己的投资后悔不已。“买房子的时候，其实只去看过一次，后来才慢慢发现，房子比较旧，地段也偏僻，为了用租金抵销日常维护费用和税费，只好重新翻修，花的钱和买房子的钱就差不多了。”更让他胸闷的是，由于房子是在“穷人区”，他的租客已经好几个月没有支付租金了。“如果倒手卖掉，还要6%的中介手续费，那就亏大了。”

　　李华星说，在买下房子很久之后，他才知道，美国房价虽然已经下跌了很多，但也只是回到了2003年前后的水平。而美国的房地产泡沫破灭其实是2000年开始的，那时候的房价，还不到2003年的2/3。“当然，这些数据，美国人是不会告诉你的。”

　　日本楼市的黄粱一梦

　　有那么一段时间，日本民众处于极度亢奋的状态，认为只要拥有巴掌大的一块土地，到了美国便有了双手，到了世界其他国家则相当于拥有一切。

　　“股神”“地王”的时代

　　1987年，日本全国的土地价格为1673万亿日元，相当于同一时期美国国土总价的两倍，按媒体的话说——“拿一个日本可以换两个美国”。那个时候，本人正好赴日留学，亲身经历了日本的疯狂和泡沫的破灭。

　　那时日本股市已经进入到最高阶段，日经平均股价接近4万点，日本报纸上占最大篇幅的版面全是“理财”、“金钱”、“金融”，一些没有上过大学的普通家庭妇女，在电视屏幕上都能讲出一套套的理财术语。但在将近20年后的2008年，日经平均股价一度跌到了6000点以下，“股神”时代一去不返。

　　较之股票，土地和房子是当时日本人更大的信仰。“土地不一样，美国国土比日本大20倍，而我们的价格是他们的两倍，而且谁也不能让日本的国土面积多出一寸，你得到了别人就不再能得到了，价格不会下跌的。”不止一人对我这么说。

　　尾上缝传奇

　　透过任何的泡沫，我们都可以看到这样一个利益链条：一个人有了一些土地，便能拿土地担保，从银行那里借到钱，有了钱就能买股票、买新的土地，让财产的雪球越滚越大，直至无法收场。

　　尾上缝也不例外。从1986年到1991年的5年里，尾上以自己的一家小酒馆做抵押，通过各种台前幕后的辗转腾挪，从银行借到了2.7736万亿日元，用来购买股票和土地。这个数字相当于大阪市两年的财政预算，超过了世界上最昂贵的海上机场——阪关西机场的建设费用。

　　尾上因此也成为了所有银行的座上客。当时尾上每年光付给银行的利息就高达1300多亿日元，平均每天给银行挣两三亿日元，不少银行直接将办公桌摆到了尾上家的酒馆。

　　但后来日本土地价格暴跌，她也在1991年因欺诈罪被逮捕，判处12年监禁，现在的她仅仅是一个在监狱中服刑的81岁老奶奶。那2万亿日元的钱是如何还的，有多少家银行因此倒闭，已无人知晓。

　　田中森一之劫

　　泡沫时代，也是一个荡涤人性的过程。

　　上世纪80年代，日本有一个特别著名的律师叫田中森一。田中原本是检察院的检察官，对政商勾结特别看不惯。但辞职后，田中却开始为黑道和有巨大经济问题的人辩护，并因此积累了巨额财富。

　　政治家、黑道都把眼睛盯在土地和股票上的时候，让田中这样的人也有了足够的赚钱机会。田中一直以“黑社会守护神”的姿态出现，直到他自己因为欺诈罪进了监狱。

　　我自己在日本打工时结识的几位朋友，现在差不多都已经进入了退休的年龄，都曾在那个疯狂的时代购买过房产和股票，而且主要是从银行借钱买的。一位在著名高档住宅区目黑区买了两套房子的朋友，早已把房子退还给了银行，至今还欠着银行很多钱。“虽然已经年过60了，我还是要继续打工”，这位老友说。20年前，他未婚，现在依然未娶，没有了房子还背着巨额的债务。

　　■陈言

　　让世界“惊呼”的中国炒房者

　　海外看房团，很大程度上是按照温州炒房团的模式打造的。但重要的是，“炒房”这种模式在国外很难行得通。

　　为中国人设计楼盘

　　2010年以来，随着国内楼市调控的加强，特别是限购令在全国的大范围铺开，已逐步退烧的海外买房热又再次兴起。

　　据海外媒体报道，2010年3月，一名中国女老板以近1.2亿元人民币买下了墨尔本一套900平方米的高级公寓。一个持学生签证的中国女孩，不懂英语只会不停举手，却以约1143万元人民币拍得一套三居室房产。

　　在伦敦的新房市场，来自中国内地和香港的投资客已占据了10.8%的份额。在加拿大最大的华人聚集地温哥华市西区和列志文市，中国内地买家几乎占据整个市场。

　　在西班牙马德里，德国慕尼黑、柏林等地，中国买家的每一次大手笔，都能在当地媒体上找到长篇累牍的报道。

　　在日本，一些房地产商开办了中文网站，北海道、东京等地，还出现了专门为中国人设计的楼盘。

　　实际上，“为中国人设计楼盘”，如今已是个全球化的现象。

　　在加拿大的多伦多、温哥华等地，宣称符合中国人习惯的楼盘比比皆是。德国柏林也有公司专门打出广告帮助中国人在当地买地，并自行建造别墅，价格多在200万到300万元人民币。

　　这是一次席卷全球的“抄底”。美欧置业顾问公司李明义说，据他了解，2010年以来，中国投资客的目光，已不再局限于加拿大、美国、澳大利亚，英国、日本、德国都出现了相当数量的中国投资者的身影。

　　炒房加入“技术含量”

　　2008年的海外看房团，很大程度上就是按照温州炒房团的模式打造的，但这在国外却行不通。

　　“美国人买房，大多是先选好经纪人，然后，再对有意向的项目进行细致的调查。”李明义告诉记者，调查的资料有时候甚至厚达百页。在复杂而精细的前期准备之后，买房者还要聘请房产律师，陪同看房、签约、验房、查验房产资料、交割，整个过程长达几个月，而在纽约，聘请律师的费用也高达4000美元。

　　李明义说，像中国这样去看一次楼盘，再和售楼处人员聊一聊就下定的情况，在美国人看来，简直就是不可思议。

　　和2008年前后以温州炒房客和山西煤老板为主体的海外炒房时代相比，如今的海外炒房，更多了不少“技术含量”。

　　“现在出去买房的中国人，大多学会先在中国找好经纪人再出发了。”李明义说，2010年以来，他收到的国内买家委托数量增长了2倍多，这比2008年海外买房的人数还要多得多。

　　但这样的进步还不够，海外买房的投资者，由于缺乏国际投资的经验，凭借的还是在国内炒房的惯性。

　　炒房模式国外遇阻

　　最重要的是，“炒房”这种模式在国外就很难行得通。

　　据李明义介绍，以目前海外炒房的新热点——德国为例，德国法律对租房者的保护很健全，大约六成的德国人用很低的成本租住很高质量的房子。“另外多年来，德国每年的房价增长只有2到3个点，房子根本不具备投资价值。”

　　而中国人移民较多的加拿大，尽管近年来大城市房价每年都有10到20个点的上涨，“但也大多是海外移民推动的结果，加拿大本地人租房的也越来越多。” “如果买房，管理费、房产税、保险、维护费都是不小的开支。”李明义说。

　　在另一个中国人移民、炒房的热点国家——澳大利亚，政府也于2010年上半年就公开宣称要保证外来投机者不会推高澳大利亚房价。“据说，澳大利亚已经在调查海外投资情况，如果有人囤积房产，还可能被罚款甚至坐牢。”

　　另外，中国人在海外买房，还存在很多误区。

　　“中国人在海外买房，首选就是市中心的小户型，这完全是照搬国内经验。”李明义说，但在美国、日本、澳大利亚等国家，大城市市中心的小户型，不仅增值最慢，而且租客也都是留学生或者低收入者等最不受欢迎的类型。

　　“基本上，只有投资5到10年甚至更长时间，海外买房才会有较为明显的收益，但也不过是每年5%到8%的水平，这根本无法和国内炒房的收益相比。”李明义认为，这一波海外买房热潮，也不会持续太久。

　　学习纽约租房经验

　　中国的楼市曲线始终与政策变迁相呼应。现实点说，与其琢磨中国楼市将“奔”向何方的事儿，还不如静下来重新梳理一下“解决中国人住房需求的思维与路径”。

　　“大部分纽约年轻人基本上从来都不考虑买房的事”，“如果你跟纽约人说，结婚需要买房，大部分会觉得你很奇怪”。美国《大西洋月刊》驻沪记者的一番话，在多多少少令人百味俱生时，又有些许茅塞顿开。

　　纽约的房价不便宜，让房价跌到大部分纽约年轻人基本考虑买房，管理者、投资者、消费者并没有这样的企求，但让一般民众有房住、住得起，却是管理者、消费者的共同诉求。

　　在纽约，大部分年轻人更关心的是找一套租金性价比高的公寓，如果薪水不错，在付掉房租之外，他们会考虑找一些更好的方法投资理财，而不是把钱放进过于高昂的楼市。纽约有法律限制公寓租金每年的上涨幅度，所以如果足够幸运，可以以低于市场价很多的租金在一套公寓里住很长时间。

　　在中国的夹心层承受租金暴涨重压的此时此刻，纽约“租金控制及稳定”政策，尤其值得中国各大城市的决策者借鉴——把中产阶级长期留在这座城市里，使纽约不至于仅仅是富人的天堂。

　　租房，是纽约年轻人的“住房价值观”。直到现在，纽约仍然有接近100万套公寓处于“租金控制及稳定”政策保护之下，每年的租金只能以非常小的比例上涨。

　　住房，乃现代社会人的必需品，但房产则不是个人“必须拥有品”，这是两个概念。对占社会大头的普通民众来说，恐怕不能让他们只能走买房一条道儿，应当还有一条更为宽广的供给比较充足、价格能有保护、租期相对安稳的租房选择。

　　人们寄望从“限购”政策出台开始，在推出保障房、房产税等政策之外，各级决策层能够拿出更多的公共治理智慧，孕生出全面解决中国“人有所居”的战略规划和配套政策。

　　从某种意义上讲，保障租、不限买、严限炒，可供作未来解决城市人住房路径的一个选项。相信，当人们有了更丰富的选项之时，算算账，比一比，会做出明智的消费抉择，一个合理的住房观会慢慢形成。  

　　■据瞭望东方周刊

　　

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