分析指交易量持续下滑将加速价格跌幅

　　马祚波

　　继2010年南京二手市场成交量大减后，今年前5月交易量的下滑同样明显，价格已出现下降迹象。在昨天由北京链家在宁发布的“南京二手房发展趋势分析报告”中，预计2011年南京二手房成交量将不超过5万套，房价也将出现一定程度的下调，跌幅会在8%左右。

　　价格走势：

　　成交受限价格疲软，年度降幅在8%左右

　　记者了解到，由于交易量的持续低迷，今年二手房的价格涨幅也相当有限。以河西、桥北等楼市热门板块为例，5月份的交易价格与年初相比变化不大，反而因一手新房的“优惠促销”，二手市场也开始出现跌幅。年初时，江北的天润城、大华锦绣华城等楼盘的二手价格都在每平方米八九千元，现在售价向“7”字头靠拢，且交易量平平。

　　链家提供的数据显示，今年前5月全市二手房均价为12689元，5月均价较年初下降了1.2%，在成交量大幅下降的基础上，价格的降幅将进一步扩大。而南京链家总经理黄月平认为，这主要基于2009年成交量突破10万套后，消费者心理预期一直比较乐观，即使是在2010年成交量几乎减半的市场状态下依然看涨，而第三轮调控已经使买卖双方心态发生扭转，量跌后价格的走低成为必然。

　　黄月平认为，从南京二手房的成交量与价格关系变化规律来看，当月度成交量持续4个月下降时，价格将随之出现下降。例如2010年的5-8月成交量连续4个月低于5000套，价格随后“开启”了3个月的下行通道。今年2-5月成交量连续处于4000套以下，价格降幅将会加速体现，如果今年成交量连续9个月在4000套以下，预计全年的价格降幅将在8%左右。

　　成交走势：

　　连续四个月低于4000套，预计全年将不超过5万套

　　据链家提供的统计数据，今年1-5月南京二手房成交套数共20347套，同比去年减少25.5%。其中4月和5月的成交量均稳定在3400套左右，这样的成交水平比年初的1月下降48.6%。黄月平认为，今年的“限购令”等调控政策对于南京的市场影响更为深远，今年2月成交量大幅下降六成，降幅远远高于杭州、天津等城市。分析认为，今年下半年南京的月均成交量约在4000套左右，全年不超过5万套，相比去年降幅为16%。

　　未来走势：

　　二手交易将占市场主流

　　尽管2011年南京二手房市场的萎缩态势已成定局，但是从南京二手房市场在二线城市中所处的位置来看，业内人士认为中介行业仍具有相当大的发展潜力。

　　“未来两年成交量将再破十万套，市场将达到一线城市水平”。在昨天的报告会上，链家分析认为，南京二手房市场2006年-2010年销售29.6万套，高于邻近的杭州市1.4倍；2009年成交量突破10万套，与天津市并驾齐驱，市场规模处于二线城市的上游水平，2011年调控后，成交也明显高于杭州和天津，且市场活跃度并不亚于一线城市。

　　据了解，目前南京二手房市场中，80%的购买力为刚性自住需求，出租及兼顾性投资比例在15%左右。业内人士认为未来南京二手房交易将逐渐占据市场主流，买卖双方也将更加理性。

　　马祚波