中房信驳“房企资金缺口三万亿”说法

　　从中房信掌握的市场及房企的动向来看，房地产行业目前整体的资金状况远没有外界所想的那么紧张

　　【财经网专稿】记者 王熙喜 6月19日，央视某栏目报道“内地的开发商缺钱情况愈来愈严重，高息民间借贷抬头”，报道称“现在房地产企业缺钱额或达三万个亿以上，当中包括中国最大、排名前十名的房地产企业”；另外，“在银行严格限制贷款下，不少开发商选择从民间借贷融资，而这类贷款的年息大部分在25%左右，目前选择民间借贷的不仅是中小企业，还包括不少着名的房地产开发商。”

　　中国房产信息集团(NASDAQ:CRIC)评论员杨晨青坚决驳斥这种说法，他告诉记者，且不论这三万亿缺口是通过何种口径统计出来的数据，事实上从中房信掌握的市场及房企的动向来看，房地产行业目前整体的资金状况远没有外界所想的那么紧张，主要可以从三个方面来印证这一观点。

　　首先，从整体市场角度来看，今年前5个月楼市成交量跌幅其实相当有限。CRIC数据显示，北上广深四大一线城市1-5月份商品住宅总成交面积为1163万平方米，较去年同期仅下滑6.6%，二线典型城市方面成交量同比跌幅稍高，大约为11.9%，而三线城市前5个月成交量同比则呈现10%左右的增长。一直以来不少机构在谈到房地产市场成交量时总是习惯以一、二线城市为主要样本，而这些城市刚好是本轮房地产调控重点打压的对象，但事实上近两年随着城市化不断推进以及房地产企业越来越多地进驻三四线城市，这些地级市甚至县级市一档的城市市场容量已出现非常惊人的增长，以无锡市为例，02年时当地一年的市场成交量大概在50万平方米左右，而时至当前无锡一年成交量已达到700万平方米，足足扩张了14倍。

　　其次，从具体项目角度来看，热销项目甚至日光盘依然普遍存在。“评判一个时期的房地产市场究竟好不好，最直接的标准即是热销项目多不多以及能热销到什么程度，”从这层意义上说，当前的楼市其实并没有外界一部分人想象中的那么差。从销售数量上看，5月15日碧桂园南京凤凰城开盘销售2000余套、5月25日重庆中海国际社区开盘销售1027套，6月12日石家庄恒大雅苑开盘销售1000余套，这些单日上千套的销售体量放在任何时期都足以震动当地；从销售速度上看，6月4日佳兆业成都现代城400余套房源开盘当天售磬、6月5日万科北京幸福汇开盘去化9成，另外如保利在佛山的保利香槟花园、保利东湾，中海在杭州的中海紫藤苑等项目开盘当天也都获得8成以上的去化率。这些热销楼盘、日光楼盘传递的信息是尽管调控政策异常严厉，但房地产市场需求其实依然非常旺盛，对于企业来说，要想加快项目销售回款速度只需在价格上做出一定幅度的让步即可，目前来看还谈不上有多大的压力。

　　再次，从房价角度来看，大面积的下跌还远未出现。这点是判断开发商资金压力大小最关键的因素，对于企业来说，断然没有一边硬顶着不降价，一边跑去问高利贷借钱花的道理。而事实上从重点城市当前项目降价情况来看，首先出现降价的楼盘并不在多数，以上海、北京为例当前所有在售楼盘中有降价优惠的比例大概也只在10%左右，其次即使有降价、其幅度也大多在10-15%以上，总体来说重点城市房价大面积下跌根本还无从说起，那么以此为依据，我们可以很确定的认为当前房企的资金面压力绝对还处于可控范围内。

　　至于“高息民间借贷”，近两年来确实有诸如温州、太原、鄂尔多斯等不少地方出现了实业资金高息进入房地产行业的情况，但当前我国从事房地产开发的企业有多达8万多家，即使其中有个别小型企业因为自身经营问题而陷入资金危机、从而寻求高息民间贷款，当然也并非绝无可能，但这样的个案显然无法代表整个行业的现状。另外，即使再退一步说，就算开发商通过25%利息率的民间借贷融资，按照传统渠道下企业融资利息率10%左右计算，成本增加幅度在10%-15%之间，而今年以来由于房地产调控的推进，土地市场上企业的竞争热度已出现大幅消退，当前地价已明显下跌，从数据上看5月份全国重点城市土地成交均价为2013元/平方米，较去年底下跌15.1%，如果深入到具体地块则价格跌幅会更大，从这层意义上说，既然地价的跌幅已超过企业融资成本的增幅，即使是高息贷款也绝非不可接受。